Le point de vue du réseau
immobilier Expertimo.
Alors que les objets
des célébrités font souvent flamber les enchères, qu’en est-il de leur
patrimoine immobilier ? Le couple Macron, Jean Racine, Karl Lagerfeld ou encore
Johnny Hallyday, leurs résidences font ou refont surface sur le marché
immobilier.
Cette aura de notoriété déchaîne les passions, et attire des
acquéreurs désireux d’acheter un morceau d’Histoire. Mais si certains de ces
biens trouvent preneur à prix d’or, d’autres stagnent des années sur le marché.
Entre effet médiatique
et réalité du marché, ces adresses people ont-elles un réel impact sur les prix
de l’immobilier local ? Si l’impact des stars existe bien et contribue à
réécrire les contours de l’attractivité immobilière d’une commune, il ne vaut que
s’il s’inscrit dans une dynamique favorable. Tout est une affaire d’écosystème.
Quand la notoriété
rejaillit sur tout un territoire
C’est indéniable,
l’effet star existe. Combien de biens ayant appartenu à des figures publiques
ou historiques se sont vendus au-dessus de leur estimation ? Les exemples ne
manquent pas, comme en mars 2024, où l’appartement de Karl Lagerfeld s’est
envolé à plus de 10 millions d’euros, le double de sa mise à prix initiale,
lors d’une vente à la bougie. Même si l’appartement cochait déjà toutes les
cases d’un bien d’exception (emplacement recherché à Paris avec vue directe sur
Le Louvre et le Jardin des Tuileries, une signature architecturale forte…), la
figure associée de l’iconique directeur artistique de Chanel a joué dans la
valorisation.
Mais au-delà du bien
seul, la présence d’une célébrité peut également donner ou redonner de la
visibilité à une commune entière voire valoriser le territoire alentour, en
modifiant son image ou en attirant une nouvelle clientèle. Ainsi, pour garder
l’exemple du célèbre couturier, Louveciennes, commune des Yvelines, a vu son
prix moyen des maisons grimper de 13% après son arrivée en 2014, avec un pic en
2021, qui peut être corrélé à l’effet post-covid.
De même Le-Plan-de-la-Tour,
village du Var où réside Johnny Depp depuis les années 2000, a connu une
progression réelle du prix moyen des maisons de 31% rien que sur la période
2014 à 2023.
Enfin, même si la villa de Johnny Hallyday, à Marnes-la-Coquette
(92), peine à trouver preneur malgré plusieurs baisses de prix, la commune a vu
le prix moyen au mètre carré de ses maisons flamber après sa mort (+25% entre
2017 et 2022).
« La présence d’une
célébrité agit parfois comme un label invisible. Elle repositionne un
territoire sur
la carte des acheteurs, français ou étrangers » explique Grégory
Beurrier, président du réseau Expertimo.
Les limites de l’effet
de halo face à la rationalité des acheteurs
Si certaines ventes
réussissent et certaines villes profitent de l’aura de la renommée d’un
habitant, l’effet star est souvent surestimé. Il se heurte à la réalité du
marché immobilier, au contexte économique et à la rationalité des acquéreurs. «
Si une signature célèbre fait parler, le soufflet redescend assez vite et c’est
le nouveau nom sur la boîte aux lettres qui paye les charges. A l’heure où les
acheteurs sont prudents, exigeants et attentifs à chaque paramètre, le prix
reste une affaire d’adresse, de valeur d’usage et de qualité. » rappelle
Grégory Beurrier.
À Tulle, par exemple,
ville d’origine de François Hollande où il possède une résidence, le marché
immobilier est resté quasiment insensible à la présence de l’ancien président.
Comme quoi, la présence d’une personnalité ne suffit pas à bouleverser le marché
immobilier local si d’autres facteurs de l’équation ne sont pas présents :
comme un dynamisme économique acté, un attrait touristique, un emplacement
stratégique ou encore un bassin d’emploi.
À noter qu’à l’inverse,
l’effet star peut effrayer les acquéreurs. En effet, le manoir de Joséphine Baker
au Vésinet ou l’hôtel particulier de Serge Gainsbourg rue de Verneuil à Paris
rappellent que la notoriété peut aussi avoir des inconvénients : tourisme de
fans et potentielle gestion de dégradations (graffitis, vandalisme),
contraintes d’entretien…
La notoriété seule ne
suffit pas à redessiner la carte de la valeur foncière
En immobilier,
l’émotion ne remplace donc pas l’analyse liée au triptyque (emplacement,
qualité et valeur d’usage), et l’effet people sur les prix (du bien ou de la
commune) reste une équation délicate. Car, si à Tulle l’ancrage présidentiel
n’a pas inversé la tendance d’un marché déjà atone, à l’inverse Le Touquet, où
la famille Macron possède une maison, a vu son attractivité décupler. Depuis
l’élection de 2017, les prix y ont doublé, atteignant jusqu’à 10 000€/m² et
dépassant des stations balnéaires pourtant historiques et plus emblématiques
comme Deauville ou La Baule.
« Pour qu’un nom pèse
sur la visibilité, le prestige et la valeur foncière d’une commune, il faut que
le territoire lui prête un cadre propice, analyse Grégory Beurrier. La
notoriété agit alors comme un révélateur ou un catalyseur. »
L’effet star existe bel
et bien, mais il reste marginal. La réussite d’une vente ou la croissance d’un
marché immobilier local dépendra toujours de fondamentaux plus rationnels qui
restent l’emplacement, le dynamisme, et le couple classique de l’offre et la
demande.
« Un nom peu valoriser un bien ou une région si ces derniers ont
déjà un caractère exceptionnel ou le terreau pour l’être. Mais il ne compensera
jamais une mauvaise localisation, un défaut structurel ou un prix excessif »
conclut Grégory Beurrier.