Un article publié le 27 octobre
revient sur les difficultés rencontrées par les SCPI, notamment celles
fortement exposées aux bureaux. Le télétravail et le renforcement des exigences
environnementales ont profondément transformé le marché. Ils ne suffisent
toutefois pas à expliquer, à eux seuls, les écarts de performance entre les
patrimoines.
Les chiffres de marché illustrent l’importance de la taille des actifs. Sur les neuf premiers mois de 2026, la demande placée de bureaux en Île-de-France a reculé de 14 %, selon JLL.
Cette baisse atteint 30 % pour les surfaces supérieures à 5 000 m², contre
11 % pour celles comprises entre 1 000 et 5 000 m² et 5% pour les surfaces
inférieures à 1 000 m². Selon Colliers, le nombre de grandes transactions est
par ailleurs passé de 31 à 19 en un an.
Pour Aestiam, ces
écarts montrent que la granularité d’un patrimoine constitue un facteur de
résilience important. Un actif de grande taille, occupé par un seul locataire,
peut être davantage exposé au risque de vacance et nécessiter des travaux
importants en cas de départ. À l’inverse, un patrimoine composé d’actifs plus
compacts, situés sur des marchés locatifs profonds et répondant à une diversité
de besoins, offre davantage de souplesse dans la gestion et les arbitrages.
« Le télétravail a
accéléré les transformations du marché des bureaux, mais il ne suffit pas à
expliquer les difficultés actuelles. Lorsqu'on investit dans un immeuble, il
faut aussi se demander à qui on pourra le relouer dans cinq ou dix ans, à
quelles conditions et avec quels travaux. C'est une question essentielle, qui
doit être posée dès l'acquisition et tout au long de la détention. », déclare Laurent Le,
Président d’Aestiam.
Cette approche conduit
à privilégier des patrimoines composés d’un grand nombre d’actifs et de
locataires, avec des tailles unitaires maîtrisées, idéalement inférieures à 10
millions d’euros. Elle permet de mieux répartir les risques et de conserver une
capacité d’action lorsque le marché évolue.
L'attrait actuel pour
les SCPI récentes et européennes s'explique également par leurs conditions
d'acquisition. Une partie du patrimoine des SCPI historiques a été constituée
dans un environnement de taux bas et de rendements immobiliers comprimés. Les véhicules
qui investissent aujourd'hui se positionnent aux conditions actuelles du
marché, avec des niveaux de prix et de rendement différents. Cette distinction
est importante, sans pour autant mettre les acquisitions récentes à l'abri de
nouvelles corrections.
La performance immobilière ne se joue en effet pas uniquement à l’acquisition. Elle se construit pendant toute la durée de détention, en investissant dans les travaux nécessaires, en maintenant une relation étroite avec les locataires et en arbitrant les actifs au moment opportun.