Le point de vue de Emilien Rodriguez, Directeur Général délégué d’Inter Gestion REIM.
Pendant longtemps, le
marché des SCPI a opposé deux grandes approches. D’un côté, les SCPI
thématiques, construites autour d’une conviction sectorielle forte et
facilement identifiable. De l’autre, les SCPI diversifiées, capables d’investir
dans différentes classes d’actifs et géographies afin de répartir les risques
et de saisir plus largement les opportunités de marché. Cette distinction a le
mérite de la simplicité. Mais est-elle encore réellement pertinente aujourd’hui
?
Entre la SCPI
concentrée sur une seule typologie d’actifs et celle qui diversifie les
expositions, les frontières sont devenues plus poreuses. Car élargir son
univers d’investissement ne signifie pas nécessairement renoncer à ses
convictions. Et à l’inverse, défendre une thématique forte ne devrait pas
conduire à restreindre son champ d’action.
Le véritable enjeu
n’est donc peut-être plus d’opposer spécialisation et diversification, mais de
comprendre ce qui structure réellement une stratégie immobilière : une
conviction suffisamment forte pour donner un cap, et un univers
d’investissement suffisamment large pour diversifier les risques et saisir les
opportunités là où elles se présentent. C’est cette articulation, plus que
l’étiquette d’un fonds, qui nous paraît aujourd’hui déterminante.
Diversifier ne veut pas
dire renoncer à ses convictions
La diversification ne
se résume pas à juxtaposer des bureaux, des commerces, des hôtels ou des actifs
de santé au sein d'un même portefeuille. Elle peut être sectorielle,
géographique, mais aussi porter sur les usages, les typologies d’actifs, la
taille des opérations, le profil des locataires ou encore les cycles
immobiliers auxquels le portefeuille est exposé.
Une SCPI peut ainsi
être diversifiée tout en s’appuyant sur une conviction d’investissement claire.
Celle-ci lui donne une colonne vertébrale forte et lisible, éclaire la
sélection des actifs et assure la cohérence de la stratégie sur le long terme.
La diversification permet, quant à elle, d’éviter qu’une telle conviction ne se
traduise par une spécialisation trop étroite ou une dépendance excessive à un
seul marché. L’international prolonge cette logique : une exposition à
plusieurs marchés permet de déployer une même conviction sur différents
territoires, tout en élargissant les opportunités.
Une conviction peut
traverser plusieurs usages immobiliers
Une thématique
d’investissement ne devrait plus être uniquement appréhendée comme une
catégorie immobilière : la santé, la logistique, le commerce, l’hôtellerie ou
les bureaux. Elle peut aussi partir d’un besoin structurel de la société et
s’intéresser aux différents actifs immobiliers qui permettent d’y répondre.
Prenons l’exemple de la
santé. Réduire l’immobilier de santé aux seuls lieux de soins et de prise en
charge (EHPAD, résidences médicalisées…) est une erreur de perspective : c’est
perpétuer une vision dépassée, centrée sur la maladie et la dépendance, alors
que la santé commence bien en amont du soin. Prévention, bien-être,
alimentation et nutrition, activité physique, sciences de la vie, recherche,
innovation, rééducation ou infrastructures médicales : la santé recouvre
aujourd’hui une chaîne de besoins beaucoup plus large. Dès lors, pourquoi
l’investissement immobilier qui l’accompagne devrait-il rester enfermé dans une
seule typologie d’actifs ?
C’est la même logique
pour d’autres grandes transformations économiques et sociétales. Une conviction
peut s’exprimer à travers plusieurs usages immobiliers, plusieurs catégories
d’actifs et plusieurs territoires. La thématique donne alors une direction à
l’investissement sans nécessairement en réduire le champ des possibles.
Entre SCPI thématiques
et généralistes, une troisième voie
Plutôt que de continuer
à opposer ces deux modèles, nous défendons une troisième voie : celle de SCPI
diversifiées dans leurs expositions — secteurs, usages, typologies d’actifs,
locataires et géographies — mais guidées par une conviction d’investissement
lisible.
Cette approche change
sensiblement la grille de lecture. La bonne question n’est alors plus seulement
:
« Cette SCPI est-elle thématique ou diversifiée ? ». Elle devient : «
Quelle conviction guide sa stratégie ? Comment se traduit-elle dans le
portefeuille ? Quelle latitude le gérant conserve-t-il pour saisir des
opportunités ? Comment la diversification est-elle organisée entre les
secteurs, les géographies, les typologies d’actifs, les usages et les
locataires ? ».
Ces questions sont plus
instructives que l’étiquette apposée sur un fonds et, surtout, remettent le
rôle du gestionnaire au cœur de l’investissement : assumer une conviction et
fixer un cap, conserver une discipline de sélection et rester suffisamment agile
pour s’adapter à un marché en constante évolution.
C’est dans cet équilibre que réside l’une des clés stratégiques des SCPI. Il ne s’agit aujourd’hui plus de choisir entre spécialisation et diversification, mais de savoir comment conjuguer le meilleur des deux approches. C’est cette voie que nous entendons porter : celle d’une conviction assumée, enrichie par la diversification, au service d’une nouvelle génération de SCPI.