Cushman & Wakefield
publie l’étude « La Défense Moves 2026 », qui met en lumière les profondes
mutations du premier quartier d’affaires européen. Entre montée en puissance du
mid-market, diversification des utilisateurs et émergence d’une offre
immobilière « Prime + », La Défense s’affirme plus que jamais comme un hub
tertiaire incontournable et compétitif à l’échelle internationale.
Avec plus de 3 millions
de m² de bureaux, 200 000 salariés et près d’un tiers des entreprises du CAC 40
implantées, La Défense confirme son poids économique majeur dans le paysage
francilien.
Un marché à flux net
positif, porté par le mid-market
Sur la période
2021–2025, La Défense enregistre 65 % de mouvements entrants sur des surfaces
unitaires supérieures à 1 000 m², contre 43 % sur la période 2015-2029, pour
seulement 7 % de sorties. Ces entrées sont portées à 83 % par le segment
mid-market (1 000 à 5 000 m²), qui confirme son rôle de nouveau moteur
structurel du quartier. En 2025, ce segment a ainsi franchi un record de 95 000
m² placés, soit son plus haut niveau en vingt ans.
« La dynamique observée
confirme un véritable changement de paradigme à La Défense. Elle n'est plus
seulement le quartier des grands comptes du CAC 40. Le mid-market s’impose
désormais comme le moteur principal du marché, porté par des entreprises en quête
de flexibilité, de centralité et de performance économique. Cette évolution
traduit aussi la capacité du quartier à attirer durablement de nouveaux
utilisateurs, bien au-delà de ses secteurs historiques », déclare Olivier
Taupin, Head of Agency Office & Industrial France chez Cushman &
Wakefield.
Le Croissant Ouest et
Paris en première ligne des flux entrants
Le pouvoir d'attraction de La Défense sur son marché naturel s'intensifie : 52 % des entrées mid
(1 000 – 5 000 m²) et large market (> 5 000 m²) proviennent du Croissant Ouest, contre 45 % sur
2015–2019, dont une majorité en provenance de Péri-Défense. La
Défense attire également des entreprises situées dans Paris, avec 35 % des
entrées, et surtout en provenance de Paris Centre Ouest hors Quartier Central
des Affaires (QCA). Le différentiel de loyers, 138 € d'écart avec la moyenne
parisienne, 371 € avec le QCA, combiné à une desserte en transports en commun
sans équivalent, constitue un argument décisif pour des entreprises arbitrant
entre adresse parisienne et optimisation des coûts.
Une diversification
sectorielle remarquée
Si la Tech, l'Industrie
et les Banques-Assurances demeurent les piliers historiques du quartier, la
période récente révèle l'émergence de nouveaux profils d'utilisateurs. La
Chimie-Pharma représente désormais 10 % des surfaces sur la période 2021-2025
(contre 4 % en 2015–2019), avec des signatures notables telles que Sanofi (31
464 m²) et Arkema (25 094 m²). Le secteur de l'éducation a quant à lui
multiplié par 4,3 ses volumes, portant à plus de cinquante le nombre
d'établissements implantés. Plus symbolique encore : des acteurs du Luxe et de
la Mode, Dior, Kering, Lacoste, Pandora, ont choisi La Défense pour des
fonctions back-office, une première structurante pour l'image du quartier.
L'avènement du Prime +
: une montée en gamme sans précédent
Cushman & Wakefield
introduit dans cette étude le concept de segment « Prime + » : des actifs de
première main dotés de caractéristiques exceptionnelles (workplace &
services premium, accessibilité, certifications environnementales, etc.),
positionnés comme alternative crédible à l'offre parisienne. Cette catégorie
représentera 45 % de l'offre à venir supérieure à 5 000 m², avec près de 200
000 m² livrables entre 2027 et 2030. À 655 €/m²/an en 2025, le loyer Prime +
demeure très inférieur au prime Paris QCA (1 250 €), offrant un positionnement
économique attractif que Cushman & Wakefield anticipe encore plus favorable
d'ici 2029.
« Les utilisateurs ont
profondément changé leurs critères de choix : ils ne recherchent plus un simple
bureau, mais un environnement de travail capable d’attirer et de retenir leurs
talents. Les projets Prime + qui arrivent à La Défense d’ici 2030 – immeubles
“full services”, certifiés, accessibles à pied des transports – répondent
exactement à ces nouvelles exigences, à des loyers encore très compétitifs face
au QCA. Cette combinaison unique renforce le positionnement de La Défense comme
alternative stratégique pour les grands utilisateurs » souligne Aymeric Le
Roux, Head of Offices Strategic Leasing, Flex Solutions, Occupiers Advisory
& Transaction, Cushman & Wakefield.
Grand Paris Express :
un catalyseur d'attractivité à horizon 2031
L’attractivité de La Défense se verra encore renforcée par le déploiement progressif du Grand Paris Express qui va transformer les conditions d'accès au quartier d’affaires : l'aéroport de Roissy CDG sera accessible en 33 minutes (- 33 min), Orly en 36 minutes (- 26 min), et de nombreux grands bassins de population franciliens verront leurs temps de trajet réduits de manière très significative. Avec 6 millions de Franciliens déjà accessibles en transports en commun et 500 000 passagers par jour, le hub se hisse déjà au rang des pôles tertiaires les mieux desservis d'Europe.