Selon une note de Bercy révélée par Le
Parisien, une réforme du calcul de la taxe foncière, initialement suspendue fin
2025, pourrait être relancée après les élections municipales.
Pour ORKA.tax, cette
perspective soulève une double alerte : elle pourrait non seulement
augmenter mécaniquement la base taxable de millions de logements, mais aussi
aggraver une situation déjà problématique pour de nombreux propriétaires
imposés sur des données cadastrales obsolètes ou erronées.
Avant même toute
réforme, le calcul de la taxe foncière repose sur des mécanismes complexes et
largement méconnus. Contrairement à une idée reçue, cet impôt ne dépend pas
uniquement de la surface du bien. Il prend également en compte l’état
d’entretien, la qualité de la localisation, ainsi que les équivalences
superficielles, c’est-à-dire des mètres carrés fictifs attribués à certains
éléments de confort.
En pratique, ces
éléments reposent souvent sur des déclarations anciennes, parfois jamais
révisées depuis des décennies. Chez ORKA.tax, les analyses menées sur les
dossiers traités mettent régulièrement en évidence des écarts importants entre
la réalité des logements et les données fiscales utilisées par l’administration
: équipements supprimés mais toujours comptabilisés, sanitaires modifiés non
mis à jour, dépendances surestimées ou pièces mal classées. Résultat : de
nombreux contribuables continuent de payer une taxe foncière calculée sur des
bases inexactes.
Une réforme qui
pourrait ajouter de nouvelles hausses à un système déjà opaque
Toujours selon les
éléments révélés par Le Parisien, la réforme envisagée par la Direction
générale des finances publiques (DGFiP) pourrait être relancée après les
élections municipales, après avoir été suspendue le 26 novembre 2025 face à la
polémique.
Son principe : mettre à jour ou
intégrer plus largement certains équipements de confort dans les bases
cadastrales, avec à la clé une hausse potentielle de la valeur locative
cadastrale servant de fondement à la taxe foncière. Selon les informations
rendues publiques, 7,4 millions de propriétaires pourraient être concernés,
soit 25 % des maisons individuelles et 15 % des appartements, principalement
parmi les biens anciens.
Ce qui rend cette
réforme profondément inéquitable, c'est sa logique à sens unique.
L'administration
envisage d'ajouter automatiquement des équipements qu'elle suppose présents
sans certitude, sur simple présomption. Mais elle ne prévoit aucun mécanisme
miroir pour retirer ceux qui sont comptabilisés depuis des décennies et qui
n'existent plus. Le compteur fiscal ne tourne que dans un sens : toujours à la
hausse, jamais à la baisse...
Selon Maître Manon
Bellin, cofondatrice d’ORKA.tax, avocate fiscaliste : « On va ajouter des
équipements supposés présents sans en avoir la certitude mais on ne va pas
enlever ceux qui sont comptabilisés en trop depuis des années. C’est une
fiscalité à sens unique, construite structurellement contre le contribuable.
Avant d’ajouter quoi que ce soit, il faut d’abord corriger ce qui est faux.»
Des bases cadastrales
souvent anciennes et mal comprises
La taxe foncière reste
l’un des impôts les plus mal compris des propriétaires. Beaucoup ignorent
qu’elle repose sur une valeur locative cadastrale déterminée à partir de
critères multiples : superficie, catégorie du bien, état d’entretien,
situation, dépendances et éléments de confort.
Or, dans de nombreux
cas, ces données reposent sur l’état du logement au moment de sa construction
ou d’une ancienne déclaration. Elles ne tiennent pas toujours compte des
transformations réelles intervenues depuis : suppression d’équipements,
dégradation du bien, changement d’usage de certaines pièces, nuisances
nouvelles, perte d’ensoleillement ou baisse de confort.
Concrètement, ORKA.tax
constate régulièrement dans les dossiers analysés :
• des vide-ordures, baignoires, bidets ou
équipements sanitaires comptabilisés alors qu’ils ont disparu
• des douches ou salles de bain modifiées sans
mise à jour fiscale
• des pièces non chauffées ou des dépendances
intégrées à tort dans la base principale
• des biens anciens ou dégradés encore évalués
comme s’ils étaient en bon état.
Selon les analyses de
la plateforme, près d’un avis de taxe foncière sur trois présente une anomalie
ou une surévaluation potentielle dans ses bases de calcul.
Une hausse déjà très
forte dans les grandes villes françaises
Cette réforme possible
intervient dans un contexte déjà particulièrement tendu pour les propriétaires.
Les données publiées récemment par ORKA.tax montrent qu’entre 2020 et 2025, la
taxe foncière a augmenté de +81,84 % en moyenne dans les 30 plus grandes villes
françaises. Sur les 50 plus grandes villes, la hausse moyenne atteint +78,83 %.
Parmi les hausses les
plus marquantes :
• Nancy : +173 %
• Le Mans : +154 %
• Limoges : +118 %
• Annecy et Metz : +109 %
• Rouen : +108 %
• Saint-Denis : +103 %
• Marseille : +85 %
• Nice : +85 %
• Lyon : +74 %
• Paris : +51 %
Ces augmentations
relèvent des décisions votées localement sur les taux. Mais pour les
propriétaires, la difficulté est double : non seulement l’impôt augmente, mais
il peut en plus reposer sur une base erronée.
Ce que ces chiffres
mettent aussi en lumière, c'est une inégalité fondamentale entre propriétaires
français : la hausse de la taxe foncière est une décision discrétionnaire. Les
conseils municipaux votent librement leurs taux chaque année. Certains maires
ont fait le choix de les augmenter massivement +173% à Nancy, +154 % au Mans
d'autres ont contenu la hausse. Un propriétaire à Paris subit +51 %, son
homologue à Nancy subit +173 %, pour un bien comparable. Ce n'est pas la
réalité économique du logement qui détermine la facture : c'est le choix
politique de l'équipe municipale en place. Cette iniquité territoriale,
rarement explicitée, est pourtant l'une des clés de lecture les plus
importantes de l'explosion de la fiscalité foncière en France.
Selon Maître Gary Cahn,
cofondateur d’ORKA.tax, avocat fiscaliste : « Dans beaucoup de
situations, les contribuables subissent déjà deux problèmes à la fois : des
hausses votées localement, sur un calcul qu’ils ne comprennent pas et qui peut
lui-même être inexact. C’est cette double peine qu’il faut regarder en face. »
Un enjeu aussi
juridique, pas seulement fiscal
La question ne se
limite pas au niveau de l’impôt. Elle touche aussi à la régularité des
procédures et au droit du contribuable à comprendre, vérifier et, le cas
échéant, contester son imposition.
Plusieurs contentieux
ont déjà rappelé que l’administration ne peut pas modifier une base
d’imposition sans respecter les garanties procédurales applicables. En Isère,
une revalorisation de la taxe foncière touchant des dizaines de milliers de
logements a ainsi donné lieu à des contestations, et le tribunal administratif
de Grenoble a reconnu l’irrégularité de certaines procédures engagées sans
permettre aux contribuables de faire valoir utilement leurs observations.
Pour ORKA.tax, le sujet
est donc double :
• un enjeu de justice fiscale
• un enjeu de sécurité juridique pour les
propriétaires.
Ce que les
propriétaires peuvent faire dès maintenant
Dans ce contexte, la
réforme annoncée ne doit pas conduire à la résignation. Avant même toute
évolution nationale, les propriétaires peuvent déjà vérifier si leur taxe
foncière repose sur des bases cohérentes avec la réalité de leur bien.
ORKA.tax met à leur
disposition :
• une simulation gratuite en 5 minutes,
permettant d’estimer un écart potentiel entre la base cadastrale et la réalité
du logement ;
• une vérification complète des données
fiscales ;
• et, lorsqu’une anomalie est identifiée, la
préparation d’une réclamation fondée.
Le coût du dossier
complet est de 65 € par bien, contre un tarif bien supérieur dans un
accompagnement fiscal classique. Selon les données communiquées par la
plateforme, le remboursement annuel moyen obtenu par ses clients est de 435 €.
Alors que moins de 2%
des propriétaires contesteraient aujourd’hui leur taxe foncière faute
d’accompagnement, ORKA.tax entend remettre de la transparence, de la pédagogie
et du droit dans un impôt devenu l’un des plus sensibles pour les ménages
propriétaires.
Vigilance renforcée sur
la réforme à venir
ORKA.tax suivra de près
les suites données à cette réforme et restera particulièrement attentive :
• à la conformité juridique des procédures
mises en place ;
• au respect du droit des contribuables à être
informés et à se défendre ;
• à la cohérence des données fiscales utilisées
; et
• au risque d’inégalités territoriales entre
contribuables selon la commune concernée.
Pour ORKA.tax, une modernisation de la fiscalité locale ne peut être acceptable qu’à une condition, qu’elle corrige enfin les erreurs existantes au lieu de les amplifier.