Statut du bailleur privé et Jeanbrun : la réhabilitation économique et patrimoniale de la location nue analysée par Fabien Mailletas, DG Stellium Immobilier chez Finzzle groupe.
L’intégration du
dispositif fiscal Relance logement, ou plus communément appelé dispositif
Jeanbrun, dans la loi de finances 2026 reconnaît enfin économiquement le
bailleur privé comme acteur productif du logement. Au-delà du nouveau mécanisme fiscal, cette
mesure marque un tournant pour la relance de l’immobilier locatif. Après la fin
des dispositifs incitatifs de réduction d’impôts, à l’image des feus Pinel et
Pinel+, l’État fait le choix de ne plus subventionner ponctuellement
l’investissement locatif, mais d’en redéfinir la logique : c’est un changement
de doctrine.
« Le principal apport
du dispositif Jeanbrun est d’abord symbolique. Il réhabilite le rôle du
bailleur privé, un signal positif et attendu par toute une filière, analyse Fabien
Mailletas. Mais il s’agit également d’une rupture structurelle et doctrinale
par laquelle la location nue entre dans une logique d’amortissement comparable
à celle d’un actif économique. »
L’amortissement : une
rupture dans la fiscalité foncière
En introduisant un
amortissement en revenus fonciers, le dispositif Jeanbrun opère, plus qu’un
ajustement technique, une rupture en appréhendant désormais un bien en location
nue comme un actif amortissable, et donc productif.
L’investisseur peut dorénavant amortir 80% de la valeur de son bien sur une durée longue (jusqu’à
28 ans), selon la nature du bien et des travaux réalisés. Concrètement, dans le cas du neuf, il peut déduire, chaque année, une quote-part du prix du bien par an (3,5 % dans le logement intermédiaire, 4,5% pour le social et 5,5% pour le très social), créant ainsi un déficit comptable qui vient neutraliser tout ou partie de l’imposition des loyers. Dans l’ancien, ces taux sont respectivement de 3%, 3,5% et 4%.
A noter que pour l’ancien, le dispositif s’adresse en
priorité aux opérations de rénovation lourde permettant une amélioration
substantielle de la performance énergétique, là où le neuf RE2020 est
naturellement éligible.
Jusqu’ici, le régime
des revenus foncier classique limitait la déduction aux charges réelles. Avec
le Jeanbrun, la fiscalité repose désormais sur une logique pluriannuelle de
neutralisation progressive du revenu locatif. Le dispositif s’inspire des principes
déjà connus en location meublée (LMNP réel et LMP), en les étendant à la
location nue. L’objectif est clair : faire entrer l’investissement locatif dans
une véritable logique d’optimisation patrimoniale long terme, avec un
engagement locatif minimal de 9 ans et des plafonds de loyers.
« En permettant
l’amortissement du bâti dans le régime des revenus fonciers, le texte reconnaît
enfin le bailleur privé comme un véritable entrepreneur du logement, souligne Fabien
Mailletas. Il revalorise également la location nue et permet une fiscalité
plus lisible ».
Un rééquilibrage assumé
entre location nue et meublée
Depuis près d’une
décennie, avec la possibilité d’amortir le bien dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC) et de neutraliser ainsi durablement la
fiscalité des loyers, le régime de la location meublée (LMNP réel et LMP) s’est
imposé comme le véhicule privilégié de l’investissement locatif.
En permettant
l’amortissement pour les revenus fonciers, le dispositif Jeanbrun opère un
rééquilibrage structurant : l’investisseur peut bénéficier d’une mécanique
proche de celle du LMNP tout en conservant le cadre civil du bail d’habitation
classique.
« La location nue cesse
ainsi d’être un régime par défaut ou une alternative conservatrice au meublé, dit Fabien
Mailletas. Elle entre dans une logique économique assumée, fondée sur
l’amortissement, la valorisation du bien et la stabilité locative. Après la fin
du Pinel et la confirmation du LMNP, le statut du bailleur privé s’impose comme
le cadre de référence de l’investissement locatif en location nue ».
Pour les investisseurs
patrimoniaux, notamment ceux attachés à la lisibilité juridique et à la
pérennité des flux, ce repositionnement pourrait modifier les arbitrages. Il ne
s’agit plus seulement de détenir un actif immobilier générant des loyers, mais d’inscrire
l’investissement dans une trajectoire de gestion et d’optimisation long terme,
avec une visibilité fiscale accrue.
Un signal positif qui
appelle à la stabilité
Pour Finzzle groupe, le
message envoyé par les pouvoirs publics est encourageant.
Le dispositif Jeanbrun
constitue ainsi un signal positif et constructif pour l’investissement locatif
en France. Il marque un changement de logique. Il confirme que l’investissement
locatif privé constitue un levier indispensable pour répondre aux besoins de
logement des Français.
Cependant, comme le rappelle Fabien Mailletas, « les investisseurs ont besoin de visibilité. La réussite du dispositif dépendra donc de deux facteurs essentiels : clarté et stabilité. Plus le cadre sera lisible et pérenne, plus le statut du bailleur privé pourra produire des effets concrets sur l’offre de logements. »
Finzzle groupe