Après deux années de correction, le
marché immobilier semble atteindre un point d’inflexion. Alors que les mises en
vente dans le neuf sont tombées à moins de 60 000 logements en 2025 contre
environ 130 000 avant la crise, les investisseurs doivent désormais composer
avec un marché plus sélectif.
Comparatifs à l’appui,
Consultim Groupe analyse les nouvelles stratégies d’investissement immobilier à
l’heure d’un cycle qui change de nature.
Fin des automatismes,
arbitrages plus fins, nouvelles incertitudes fiscales : en 2026, les
investisseurs doivent réapprendre à composer avec un marché plus exigeant. À
partir de comparatifs chiffrés entre différentes stratégies dans le neuf et
dans l’ancien, Consultim Groupe analyse les nouvelles logiques d’investissement
à l’œuvre dans un marché en recomposition. La performance dépendra désormais
davantage de la sélection des actifs et des stratégies patrimoniales que de la
dynamique globale du marché.
Une économie sous
contrainte, un marché immobilier en transition
L’environnement
macroéconomique français reste contrasté. La croissance s’est établie à +0,9 %
en 2025, tandis que le taux d’épargne des ménages atteint 17,9 % des revenus,
confirmant l’importance des liquidités disponibles pour l’investissement. Mais
derrière cette apparente solidité se cachent des déséquilibres structurels.
Depuis 2007, la dette publique française a progressé de 180 %, contre seulement
58 % pour le PIB, creusant l’écart entre richesse produite et dette accumulée.
« La France reste une
économie d’épargne. Mais elle entre dans une période d’arbitrages majeurs sur
les retraites, la protection sociale ou la compétitivité. Ces choix auront un
impact direct sur la manière dont les ménages investissent leur patrimoine », analyse Pierre
Sabatier, économiste-prospectiviste.
Dans ce contexte, le
marché immobilier entre lui aussi dans une phase de recomposition. La
stabilisation progressive des conditions de financement, la persistance d’un
niveau d’épargne élevé et les besoins structurels en logements créent les
conditions d’un redémarrage graduel du marché.
« Le marché immobilier
semble avoir atteint un point bas. Les signaux commencent à s’améliorer, mais
il ne faut pas attendre de rebond brutal : la reprise se fera par étapes », observe Pierre
Sabatier.
Une production de
logements en forte contraction
Le principal choc
concerne aujourd’hui la production de logements. Les mises en vente dans le
neuf ont fortement chuté, passant d’environ 130 000 logements par an avant la
crise à moins de 60 000 en 2025.
« Historiquement, les
meilleures opportunités dans le neuf apparaissent lorsque la production se
contracte. Nous entrons précisément dans cette configuration », souligne Édouard
Fourniau, président de Consultim Groupe.
Cette raréfaction de
l’offre pourrait progressivement soutenir l’attractivité du logement neuf, dans
un contexte où les contraintes énergétiques et réglementaires rendent
l’exploitation du parc ancien plus complexe.
Dispositif Jeanbrun :
un premier signal pour relancer l’investissement dans le neuf
Dans ce contexte, le
dispositif Jeanbrun constitue un premier signal encourageant pour soutenir
l’investissement dans le logement neuf. En remettant ce sujet dans le débat
patrimonial, il contribue à recréer un intérêt pour les investisseurs
particuliers. Mais son paramétrage actuel ne suffira pas, à lui seul, à
relancer massivement le marché.
« Le dispositif
Jeanbrun va dans le bon sens en redonnant de la visibilité au logement neuf
dans les stratégies patrimoniales. Mais ce dispositif reste technique et ne
peut pas, à lui seul, relancer fortement le marché », souligne Édouard
Fourniau.
Plus exigeant que les
dispositifs précédents, il suppose une approche patrimoniale plus sélective et
un accompagnement renforcé dans la sélection des opérations.
Comparatif des
stratégies : LMNP, nue-propriété et Jeanbrun (neuf) face à la nouvelle donne
immobilière
Dans un marché
immobilier en recomposition, la question n’est plus seulement de savoir s’il
faut investir, mais comment investir. Les simulations présentées par Consultim
montrent que si le dispositif Jeanbrun améliore l’attractivité fiscale de
l’investissement dans le neuf, il ne bouleverse pas pour autant l’équilibre
entre les différentes stratégies immobilières.
Dans une simulation sur
20 ans pour un investissement de 255 000 €, le dispositif Jeanbrun génère un
taux de rendement interne (TRI) d’environ 2,06 %, contre 3,01 % pour un
investissement en LMNP géré et 4,34 % pour une stratégie en nue-propriété.
Ces écarts illustrent
la diversité des logiques patrimoniales selon les solutions d’investissement.
Le logement neuf, le LMNP géré ou encore la nue-propriété ne s’opposent pas :
ils répondent à des objectifs patrimoniaux différents et peuvent s’inscrire dans
des stratégies complémentaires.
Copyright Consultim
Groupe
Le LMNP géré privilégie
la génération de revenus locatifs dans un cadre fiscal optimisé, tandis que la
nue-propriété s’inscrit davantage dans une logique de valorisation patrimoniale
à long terme. Afin d’apporter davantage de lisibilité à ce marché, Consultim a
également lancé un baromètre dédié au LMNP dans l’ancien, qui analyse les
niveaux de rendement observés sur les différentes typologies de résidences
gérées. Les premières données montrent que les actifs « prime » continuent
d’offrir des rendements attractifs :
• 4,3% pour les résidences seniors
• 4,6% pour les résidences étudiantes
• 5 à 6% pour certaines résidences de
tourisme ou de santé
Dans un marché plus
sélectif, ces solutions continuent d’attirer les investisseurs à la recherche
de revenus locatifs et de visibilité sur leurs rendements.
Restaurer la confiance
: la condition d’une reprise durable
Au-delà des dispositifs
fiscaux ou des conditions de financement, le redémarrage durable du marché
immobilier dépendra avant tout du retour de la confiance des investisseurs.
Lisibilité des politiques publiques, stabilité du cadre fiscal et visibilité économique
constituent aujourd’hui des conditions essentielles pour permettre aux
épargnants de se réengager dans l’investissement immobilier.
« Le vrai nerf de la
guerre aujourd’hui, c’est la confiance. Sans stabilité et sans visibilité pour
les investisseurs, la reprise restera très progressive », conclut Édouard
Fourniau.
Dans ce contexte, la reprise devrait se construire progressivement, à mesure que cette confiance se réinstalle.