Un marché plus fragmenté, mais
plus lisible
Aestiam, acteur
historique de la gestion de fonds immobiliers, réalise une étude consacrée à
l’évolution et aux perspectives du marché immobilier tertiaire en France. A
partir de données de marché issues notamment d’ImmoStat, de BNP Paribas Real
Estate, de CBRE, de l’Insee, de l’Apec, de l’Orie et des observatoires
régionaux, cette analyse met en lumière une recomposition profonde du marché
des bureaux depuis 2022 et souligne la résilience particulière des immeubles de
petite taille, à Paris comme dans les grandes métropoles régionales.
Dans un contexte marqué
par l’essor du télétravail, la polarisation géographique de la demande et la
correction des valeurs, Aestiam défend une conviction claire : le marché des
bureaux ne disparaît pas, il se transforme. Dans cette nouvelle configuration,
les actifs de petite taille, bien situés, accessibles et adaptés aux besoins
des entreprises apparaissent comme les mieux positionnés pour traverser les
cycles.
Trois années
d’ajustement après le choc de 2022
Après la remontée
brutale des taux intervenue en 2022, le marché immobilier d’entreprise a connu
trois années d’ajustement, notamment en Première Couronne et en Périphérie
Ouest de la région parisienne, tandis que les marchés les plus centraux ont
mieux résisté.
L’année 2025 semble
toutefois marquer un point d’inflexion. Les volumes investis en immobilier
d’entreprise atteignent 17 milliards d’euros (+8 %), confirmant une reprise
graduelle amorcée en 2024. Les bureaux enregistrent un rebond significatif des
investissements, concentré à Paris intramuros, signe que les investisseurs
commencent à se repositionner.
Dans le même temps,
l’environnement macroéconomique est devenu plus lisible, avec une inflation
mieux orientée et une détente monétaire engagée. Cette amélioration reste
toutefois fragilisée par le regain de tensions géopolitiques au Moyen-Orient,
qui alimente une forte volatilité des prix de l’énergie et ravive les
incertitudes sur l’inflation et le rythme d’assouplissement monétaire. Pour
Aestiam, ce contexte crée les conditions d’une reprise progressive et
sélective, tout en appelant à maintenir une discipline de gestion élevée dans
un environnement encore instable.
Marché locatif : un
rééquilibrage entre Île-de-France et régions
En 2025, la demande
placée nationale atteint environ 2,8 millions de m². Dans le détail, 1,6
million de m² ont été placés en Île-de-France, contre 1,2 million de m² dans 17
métropoles régionales. Là où l’Île-de-France reste pénalisée par le recul des
grandes transactions, les régions affichent une meilleure stabilité, portée par
une demande plus diffuse, plus locale et moins dépendante des grandes surfaces.
Cette évolution
s’inscrit dans une transformation plus large des usages. Le télétravail s’est
stabilisé autour de 1,9 jour par semaine en 2024-2025, contre 2,5 jours en 2022
et 3 jours en 2021. Dans le même temps, 47 % des dirigeants constatent une
hausse de la présence au bureau en 2025, contre 31 % en 2024. Autrement dit,
le bureau conserve un rôle structurant, mais les entreprises expriment
désormais des attentes beaucoup plus exigeantes en matière de localisation, de
flexibilité et de qualité d’usage.
La centralité devient
ainsi un critère décisif. Entre 2021 et 2025, 91 % des transactions de bureaux
ont concerné des actifs situés à moins de 800 mètres d’une gare, contre 78 %
seulement sur la période 2006-2010. Cette donnée illustre la concentration de
la demande sur les emplacements les plus accessibles et les plus intégrés aux
mobilités quotidiennes.
Une fracture croissante
entre grands ensembles et petits actifs
Le marché fait
apparaître une divergence nette entre les grands ensembles et les petites
surfaces (inférieures à 1 000 m²). En Île-de-France, la demande placée moyenne
ressort à 1,8 million de m² depuis 2020, contre 2,3 millions de m² sur la
période 2000-2019. Cette baisse est d’abord imputable au recul des grandes
surfaces de 5 000 m² et plus, en diminution d’environ 30 %. À l’inverse, les
surfaces de 1 000 m² et moins progressent en nombre de transactions et
représentent une part croissante du marché francilien.
Cette divergence n’est
probablement pas conjoncturelle. Elle reflète une transformation durable des
usages et des stratégies immobilières des entreprises. Les grands ensembles
périphériques, souvent plus difficiles à commercialiser et plus exposés à la rationalisation
des surfaces, concentrent aujourd’hui davantage de risques de vacance et de
correction de valeur. À l’opposé, les surfaces plus petites, recherchées par
les PME, TPE et ETI, s’inscrivent mieux dans les organisations hybrides,
bénéficient d’une commercialisation plus granulaire et présentent souvent une
meilleure profondeur de marché.
Cette tendance locative
se reflète dans l’investissement : les transactions inférieures à 10 M€
représentent désormais près de 15 % des volumes, contre 7 % dans les années
2010. Les immeubles valorisés entre 2 et 3 millions d’euros, au cœur de la
stratégie d’Aestiam, s’inscrivent pleinement dans cette dynamique, qui combine
granularité locative, maîtrise du risque de vacance et adaptabilité aux usages
contemporains.
Des fondamentaux
locatifs solides dans de nombreux marchés
L’analyse des taux de
vacance confirme cette polarisation. En Île-de-France, le taux de vacance
atteint 10,7 %, mais cette moyenne masque des écarts très marqués entre Paris à
7,8 %, la 2ème Couronne à 5,4 %, le Croissant Ouest à 17,9 % et la 1ère Couronne
à 18,2 %. En régions, les niveaux demeurent globalement modérés dans de
nombreuses métropoles : par exemple, 6,0 % à Rennes, 6,1 % à Nantes, 4,1 % à
Toulouse et 5,4 % à Montpellier.
Les loyers, eux aussi,
témoignent d’une stabilité notable. En 2025, les valeurs locatives se
maintiennent globalement, et peuvent même augmenter sur les actifs de qualité.
Cette hiérarchie confirme, selon Aestiam, que les difficultés, réelles, de la
périphérie parisienne ne sont pas représentatives de tout le marché, qui
continue de valoriser la centralité et la qualité des prestations.
Vers une reprise
graduelle et sélective du marché
Dans ce contexte,
Aestiam considère que son modèle de gestion, fondé sur un immobilier à taille
humaine, apparaît particulièrement pertinent. La société défend depuis
longtemps une approche centrée sur des actifs lisibles, bien situés,
accessibles, de taille réduite et insérés dans des bassins économiques solides.
Cette stratégie s’inscrit pleinement dans la nouvelle réalité du marché
tertiaire.
« Le marché des bureaux
ne disparaît pas, il évolue. La période récente a révélé une polarisation très
nette entre les grands ensembles périphériques et les actifs compacts, bien
localisés et adaptés aux besoins des entreprises. Notre conviction, confirmée
par cette étude, est que les immeubles de petite taille constituent aujourd’hui
un segment structurellement résilient, capable d’allier liquidité, stabilité
locative et potentiel de valorisation à moyen terme », déclare Laurent LE,
Président d’Aestiam.
Aestiam estime ainsi que la reprise bénéficie d’abord aux actifs de petite taille et centraux. À l’inverse, certains grands ensembles périphériques pourraient encore connaître des ajustements résiduels. Pour 2026 et 2027, l’étude anticipe une progression du revenu locatif, un potentiel de rattrapage en régions et une reprise graduelle des prix sur les actifs les mieux placés.