Selon
la nouvelle étude Knight Frank Paris demeure l’une des capitales mondiales les
plus attractives pour le commerce de détail, avec près de 58 700 commerces
recensés en 2023.
Mais derrière cette
densité exceptionnelle - un commerce en moyenne tous les 42 mètres - le paysage
commercial parisien connaît de profondes transformations, aussi bien
sectorielles que géographiques.
Parallèlement, la démographie et l’évolution des modes de vie plus
éco-responsables et plus sains des Parisiens impactent le secteur du commerce.
De nouveaux critères à ne pas négliger notamment à l’approche des élections
municipales.
C’est ce que révèle la
nouvelle étude Knight Frank “Décryptage n°3 - Les commerces à Paris”, fondée
sur l’analyse de 80 quartiers administratifs et sur plus de 200 secteurs
d’activité, des données APUR et INSEE, ainsi que sur des travaux
méthodologiques avancés sur 84 artères commerçantes de la capitale.
Points clés
• Un commerce parisien
sous tension, mais en pleine transformation : Paris reste l’un des écosystèmes
commerciaux les plus riches au monde (≈58 700 commerces), mais le marché se
restructure profondément sous l’effet notamment des nouveaux modes de consommation
• Un paysage à deux
vitesses : centre premium avec un cœur axé autour du luxe vs périphérie de
proximité
• Une recomposition
sectorielle majeure : la restauration, l’alimentaire, le bien-être et les
concepts émergents progressent fortement, tandis que le prêt-à-porter
traditionnel, la banque et une partie du commerce culturel reculent, notamment
sous l’effet de la digitalisation de la consommation.
• Une vacance en hausse
sur l’ensemble de la Capitale (12,7% pour le commerce de détail), mais des
artères commerçantes nettement plus résilientes (8,6% en moyenne et seulement
4,5% pour celles prime).
• Une demande qui émane
de moins en moins des résidents : le commerce parisien dépend davantage de sa
population active et de ses visiteurs que de ses habitants.
• Des considérations
écologiques et sanitaires, une digitalisation croissante de la consommation et
des préférences expérientielles et personnalisées qui transforment le paysage
commercial parisien
Un paysage commercial
contrasté : deux Paris coexistent entre un centre hyperdense et
internationalisé et une périphérie plus résidentielle et de proximité
Les dix premiers
arrondissements concentrent une densité commerciale jusque 20 fois supérieure à
celle des arrondissements résidentiels périphériques (du 11e au 20e). Le cœur
de Paris se distingue par une forte présence de commerces liés à la restauration,
la culture, les loisirs et l’équipement de la personne, une clientèle mixte
mêlant actifs, touristes et résidents ainsi qu’une montée en gamme continue
(premiumisation, luxe, concepts expérientiels). Les arrondissements extérieurs
restent, quant à eux, davantage structurés autour des commerces du quotidien
(alimentaire, services aux particuliers), avec une dépendance plus forte à la
population locale et une moindre concentration des enseignes.
Le commerce à Paris
est, en effet, structuré pour satisfaire une demande aussi bien locale
qu’internationale.
La demande commerciale
à Paris est tirée par trois moteurs principaux que sont la croissance de la
population active (+0,6 %/an d’emplois entre 2006 et 2022), presque
exclusivement portée par les cadres, celle des touristes (+1 %/an de places
hôtelières depuis 2016) et une explosion des segments hôteliers 4 étoiles (+3,2
%/an) et 5 étoiles/palaces (+5 %/an), et, un double mouvement de contraction et
vieillissement de sa population résidente (-0,2 %/an). Paris perd des habitants
mais attire une population plus aisée et qualifiée.
Une restructuration
profonde des commerces plutôt qu’un déclin
Les arrondissements
centraux présentent une concentration très forte de commerces de restauration
(plus de 26% des commerces de détail à Paris), de culture et loisirs (9%) ainsi
que de l’équipement de la personne (11%).
A l’inverse, les
arrondissements résidentiels sont des lieux privilégiés pour l’alimentaire
(14%) et les services aux particuliers (21%). D’autres activités commerciales
sont davantage réparties géographiquement. C’est par exemple le cas de la
santé-beauté ou de l’équipement de la maison (tous les deux autour de 5%).
Si le nombre total des
commerces baisse depuis plus de vingt ans (-0,2 % par an depuis 2000 soit
environ 2 500 commerces en moins), l’étude met en évidence, à travers des
exemples concrets et chiffrés, une recomposition sectorielle forte sur fond de
digitalisation de la consommation, de modes de vie plus éco responsables et
plus sains et d’une quête de l’expérience et de la personnalisation, de plus en
plus recherchées par les consommateurs :
• +737 nouvelles implantations de restauration
rapide (debout ou assise) entre 2017 et 2023
• +451 commerces alimentaires supplémentaires
• Les magasins
spécialisés (épiceries fines, torréfacteurs, fromageries, produits alimentaires
spécialisés régionaux et étrangers…) ont augmenté trois fois plus que les
magasins non -spécialisés (supermarchés) entre 2017 et 2023
• Une explosion de secteurs émergents liés aux
mobilités douces, au bien-être, etc….
• À l’inverse, un recul marqué du prêt à porter
(-1 117 commerces, dont 678 pour la mode féminine), des agences bancaires
(-205) ou des librairies (-141)
Le parc des commerces
se transforme, mais ne faiblit pas dans la capitale : le dynamisme persiste,
avec des sous-secteurs très porteurs compensant des replis historiques.
Vacance commerciale :
prime aux artères principales et aux locaux restructurés
À l’échelle de Paris,
le taux de vacance s’élevait à 12,7% pour le commerce de détail, en hausse
constante depuis 2014, mais avec une accélération depuis 2017. Cette moyenne
cache cependant une forte hétérogénéité selon les arrondissements : de 7,3 %
dans le 7ᵉ à 14,3 % dans le 18ᵉ pour le commerce de détail.
Cette évolution de la
vacance commerciale est notamment liée :
• À la conjoncture chahutée entre 2017 et 2024
(Gilets Jaunes et Covid d’un côté, JO 2024 de l’autre)
• À des travaux sur les emplacements vacants :
+46 % de locaux en travaux entre 2017 et 2020, et encore +19 % entre 2020 et 2023,
traduisant une montée en qualité du parc des commerces à Paris.
Sur les artères commerçantes (84 axes étudiés), le taux de vacance atteint, en 2025, 8,6 %, soit plus de
4 points en dessous de la moyenne parisienne. Les artères majeures
jouent donc un rôle d’amortisseur et constituent les emplacements les plus
résilients alors que le commerce diffus (hors artères principales) est plus
exposé. Le 2ème arrondissement illustre parfaitement cette
dichotomie avec un différentiel d’environ -13 points entre ses artères
principales et celles secondaires. Certaines artères affichent aujourd’hui des
hausses significatives de leur taux de vacance (rue de Bretagne : +14,1
pts en 5 ans) tandis que d’autres enregistrent des baisses très nettes (avenue
Victor Hugo : -8,7 pts). Ces variations sont autant de signes de vigilance
quant à la santé ou la fragilité du tissu commercial local.
Conclusion : le
commerce parisien se réinvente
Paris reste une ville
monde du retail, qui se transforme en profondeur avec un recentrage sur les
meilleures artères, une montée en gamme généralisée, une recomposition
sectorielle majeure et des arbitrages plus exigeants des retailers.
Les enseignes de luxe,
quant à elles, plébiscitent les artères prime de la rive droite (Saint-Honoré
et Faubourg Saint-Honoré ou encore avenue Montaigne) ainsi que le boulevard
Saint-Germain (rive gauche).
À horizon 2030,
l’analyse prospective de Knight Frank identifie une montée en gamme généralisée
des commerces à Paris portée par une évolution vers une clientèle plus aisée et
plus internationale avec trois grandes trajectoires d’arrondissements :
• Le 8e consolide son rôle de référence du luxe.
• Les 1er, 3e, 4e et 6e accentuent leur
transition vers une offre entre premium et luxe.
• Les arrondissements périphériques demeurent
résidentiels, mais devront intégrer une clientèle touristique croissante.
« Le commerce parisien ne s’affaiblit pas, il se restructure pour tenir compte des changements sociétaux et démographiques. La polarisation sur les artères majeures, la montée en gamme et l’évolution des modes de consommation redessinent en profondeur la géographie commerciale de la capitale. Pour les enseignes comme pour les investisseurs, comprendre ces dynamiques fines devient essentiel », souligne le département Études & Recherche de Knight Frank qui conclut son analyse avec un profil de commerces à Paris moins diffus, plus qualitatif et sélectif dans les prochaines ouvertures afin de mieux répondre aux nouvelles attentes des consommateurs tant nationaux qu’internationaux.