Knight Frank propose une
nouvelle grille de lecture pour éclairer les décisions des investisseurs en
Île-de-France.
Face à une vacance de bureaux record en Île-de-France (avec 6,2 millions de m² début 2026 dont 43% vides depuis 4 ans), la transformation des immeubles tertiaires en logements s’impose souvent comme une solution évidente. Dans sa nouvelle étude publiée, Knight Frank démontre pourtant que le
« tout-logement » n’est ni systématiquement pertinent ni viable.
En s’appuyant sur l’analyse fine des flux
démographiques, le département Etudes & Recherche de Knight Frank apporte
une lecture nouvelle de ce phénomène et propose un outil inédit d’aide à la
décision pour orienter les stratégies des propriétaires.
Points clés
• Un niveau de vacance
record :
11,2 % de taux de vacance début 2026 en Île-de-France et une consommation
tertiaire qui se tasse
• Une réalité peu
connue :
entre 2014 et 2022, la hausse des emplois de bureaux (+250 000) a été de 36%
supérieure à celle des actifs-résidents (+184 000)
• La transformation en
logements n’est pas une panacée : la conversion doit être envisagée lorsque la
croissance des actifs résidents dépasse celle des emplois de bureaux ; dans le
cas contraire, le maintien d’une vocation tertiaire reste préférable.
• Un choix de
conversion en résidentiel opéré très nettement en faveur des résidences
étudiantes
(taux de pénétration 2 à 3 fois moins élevé que le locatif individuel)
• Vers des écosystèmes
mixtes :
ni le « tout bureaux », ni le « tout logement » ne constituent une réponse
viable. La mixité des usages à l’échelle des territoires apparaît comme la
solution la plus robuste.
La transformation des
bureaux : une dynamique exacerbée par la conjoncture du marché
Dans un contexte de
mutation profonde du marché tertiaire, marqué par la montée du télétravail, le
développement du flex office et un climat économique incertain, la
transformation des bureaux en logements est de plus en plus envisagée comme une
solution de repli. Soutenue par les pouvoirs publics, notamment via la loi de
juin 2025, cette dynamique s’accélère : en 2024, les surfaces de bureaux
autorisées à être transformées en logements (184 000 m²) ont plus que doublé
par rapport à la moyenne des dix dernières années (85 000 m²).
Emplois de bureaux, 1er
levier de croissance en Ile-de-France
L’analyse des flux démographiques plaide pour le maintien des emplois de bureaux (+250 000 emplois entre 2014 et 2022) dans la région capitale, à comparer à +184 000 pour les actifs résidents,
+132 000 pour les étudiants et seulement +33 000 pour les séniors
(personnes de plus de 75 ans).
L’analyse de Knight Frank révèle que les territoires les plus touchés par la vacance de bureaux ne sont pas nécessairement ceux où les transformations sont les plus nombreuses. À Paris, par exemple, le 8ème arrondissement concentre le plus fort volume de bureaux convertis, alors même qu’il affiche l’un des taux de vacance les plus faibles. À l’inverse, certaines communes durablement vacantes –
Boucle Nord et Première Couronne Nord - restent à l’écart de ce mouvement.
Une vocation
résidentielle opérée inégale selon les segments
L’étude met en lumière
une réalité souvent négligée : la demande de logements n’est ni homogène ni
illimitée, du fait du vieillissement attendu de la population francilienne,
d’une faible mobilité et d’un ralentissement attendu des besoins en logements à
long terme. Le résidentiel opéré doit faire face à d’autres défis. Les limites
structurelles de la demande en résidences seniors - un niveau de santé
compatible avec un maintien en logement individuel, une migration importante
depuis l’Ile-de-France - viennent ainsi relativiser l’ampleur du potentiel
attendu. La population estudiantine, quant à elle, stagne déjà ; il existe
cependant une clientèle à capter à court et moyen terme : 10% seulement des
étudiants vivent en résidences étudiantes alors qu’ils sont 50% à ne plus
cohabiter avec leurs parents.
Une cartographie
décisionnelle inédite
En croisant les évolutions des emplois de bureaux, des actifs-résidents, des étudiants et des seniors à l’échelle communale, Knight Frank propose une cartographie décisionnelle inédite. Elle montre que, entre Paris et La Défense, la vocation tertiaire reste dominante, tandis que la conversion en logements peut s’avérer pertinente dans d’autres communes, à condition d’être ciblée, qualitative et souvent mixte
(Saint-Denis au Nord, Noisy-le-Grand à l’Est et une grande partie
du Val-de-Marne).
Conclusion sans appel :
après le « tout-bureaux », le « tout-logement » serait une erreur symétrique.
« La transformation des bureaux en logements ne peut pas être une réponse automatique au traitement de la vacance durable des bureaux même si elle permettrait de générer au maximum la production de
54 400 logements.
Nos travaux montrent que seule une lecture
structurelle de la demande, fondée sur les dynamiques démographiques locales :
emplois de bureaux / actifs résidents / étudiants et séniors - permet de
sécuriser les décisions d’investissement. Des potentiels de reconversion
existent mais sur des communes ciblées et vers des fonctions résidentielles
bien précises »
conclut Magali Marton, Directrice Études & Recherche, Knight Frank
France.