L’analyse de Geraldine Chaigne,
cofondatrice de AGARIM.
À la cinquantaine, le rapport à l’investissement immobilier évolue nettement. La résidence principale est acquise, la résidence secondaire souvent aussi, et le patrimoine est déjà constitué. Les revenus atteignent fréquemment un pic… tout comme la pression fiscale. En arrière-plan, une échéance devient concrète : la retraite.
C’est
dans cette phase que la nue-propriété prend tout son sens. L’investisseur
acquiert un bien immobilier avec une décote significative, tandis que
l’usufruit est confié à un tiers qui perçoit les loyers et assume les charges
ainsi que la gestion.
Pendant toute la durée
du démembrement, l’investisseur ne perçoit aucun loyer : il n’a donc aucun
revenu à déclarer ni gestion locative à assurer. Le bien est exploité par
l’usufruitier, qui en assume l’entretien et les charges. De son côté, le
nu-propriétaire laisse le temps jouer en sa faveur, la valeur du bien pouvant
évoluer au fil des années. À l’issue de la période prévue, il récupère
automatiquement, et sans formalité, la pleine propriété du logement.
Ce mécanisme correspond
précisément aux enjeux patrimoniaux des 50 et plus
• Une optimisation fiscale pendant toute la
phase d’activité :
aucun revenu foncier à déclarer, pas d’IFI sur la valeur du bien, et aucune
taxe foncière à supporter
• Zéro gestion locative : le logement est loué,
entretenu et géré par un bailleur institutionnel ou social
• Un actif qui se reconstitue automatiquement : à l’issue du
démembrement, la pleine propriété est récupérée de plein droit.
L’actif devient alors
un véritable outil retraite. Il peut générer des revenus complémentaires,
être cédé pour dégager du capital ou constituer une réserve patrimoniale. La
nue-propriété permet ainsi d’anticiper l’après-carrière avec un actif
immobilier déjà en place, sans avoir alourdi la fiscalité durant les années
d’activité.
Cet investissement
s’inscrit pleinement dans le calendrier patrimonial des 50 et plus. Il permet
de transformer une capacité d’épargne aujourd’hui fortement taxée en ressources
futures, au moment où elles deviendront essentielles. La nue-propriété répond
ainsi à une logique simple : utiliser les années de revenus élevés pour
construire les équilibres financiers de la retraite.
Cette approche s’inscrit au cœur de l’expertise d’AGARIM, spécialiste du montage d’opérations en nue-propriété. Géraldine Chaigne, la cofondatrice, observe une montée en puissance des stratégies de nue-propriété chez les investisseurs de 50 ans et plus, qui ne recherchent plus un rendement immédiat mais une construction patrimoniale cohérente, tournée vers la préparation des revenus de la retraite.
Elle se propose d’analyser concrètement l’évolution des comportements d’investissement à cet âge charnière : arbitrages entre fiscalité et capitalisation, volonté de simplifier la gestion et besoin croissant de visibilité sur les ressources futures.