Par Bruno Cantegrel, Fondateur de la
plateforme de gestion locative MonsieurHugo.com et auteur du livre « Gérer seul
sa location sans agence » (Ed Bréal by Studyrama).
Alors que 42% des
propriétaires déclarent avoir déjà été confrontés à un litige locatif, selon
les données issues du secteur, Bruno Cantegrel, expert de la gestion locative
et fondateur de la plateforme Monsieurhugo.com, publie un rappel essentiel :
les litiges ne sont pas une fatalité, à condition d’être anticipés.
Dans son ouvrage «
Gérer seul sa location sans agence », paru aux éditions Bréal by Studyrama,
Bruno Cantegrel détaille sept règles simples mais fondamentales permettant à
chaque bailleur de prévenir les conflits les plus courants : impayés,
contestations sur le dépôt de garantie, problèmes d’entretien ou
incompréhensions contractuelles.
« La réussite d’une
location ne repose pas uniquement sur le choix du bon locataire, mais sur la
bonne compréhension – par les deux parties – des règles du jeu dès le départ.
En tant que bailleur,
connaître les 7 obligations légales du locataire n’est pas une option : c’est
un levier essentiel pour sécuriser son investissement, prévenir les litiges et
instaurer une relation saine et durable. Après plus de 20 ans de gestion locative
en direct, j’ai pu constater que la majorité des conflits naissent non pas de
la mauvaise foi, mais d’un manque de clarté et d’anticipation. », déclare Bruno
Cantegrel.
1 - La première
obligation, le paiement du loyer et des charges au terme convenu, est
évidemment la plus connue. Pourtant, elle reste trop souvent mal encadrée dans les
baux. Fixer une date précise de paiement et automatiser la collecte permet
d’éviter 90 % des tensions liées aux retards et aux oublis. Les propriétaires
qui mettent en place le prélèvement des loyers (via la plateforme Monsieur
Hugo) ont 10 fois moins de retard de paiement que les autres bailleurs comme le
démontre le premier Baromètre réalisé par Monsieurhugo.com.
2 - L’obligation d’user
paisiblement du logement rappelle que louer, ce n’est pas seulement occuper un
bien, mais respecter un environnement collectif. Troubles de voisinage,
non-respect du règlement de copropriété ou usage non conforme du logement sont
des sources fréquentes de conflits, qui peuvent être évitées par une
information claire dès l’entrée dans les lieux.
3 - L’obligation de
répondre des dégradations et des pertes, souvent constatée à l’occasion de
l’état des lieux de sortie par le bailleur. Le locataire doit ainsi répondre des
dégradations et pertes au sein du logement occupé qu’il a lui-même causées
durant le bail ! Pour calculer le montant des dégradations dues par le
locataire, utilisez la grille de vétusté figurant dans votre bail de location.
4 - L’obligation
d’assurer l’entretien courant et les réparations locatives est souvent mal
comprise par les locataires. Votre locataire doit entretenir le logement.
Il s’agit d’un entretien courant : cela signifie qu’il doit conserver les murs
propres, entretenir la moquette, parquet ou carrelage, détartrer la douche et
les lavabos, etc. Ce sont les petits gestes du quotidien qui permettent de
garder, pendant toute la durée du bail, le logement en bon état. En revanche,
s’agissant du gros entretien comme le ravalement, cela reste à la charge du
propriétaire.
L’obligation
d’entretien vise également les équipements qui garnissent le logement, comme le
réfrigérateur, le lave-vaisselle et le lave-linge.
5 - Permettre l’accès
au logement pour certains travaux est une obligation légale trop souvent
ignorée.
Pourtant, elle est indispensable pour maintenir la décence du logement et
améliorer sa performance énergétique. Là encore, tout est une question de
communication et de cadre contractuel clair.
6 - Ne pas transformer
le logement sans accord écrit protège l’intégrité du bien. Un locataire ne peut
pas décider seul de modifier la structure ou l’agencement du logement, même
avec de bonnes intentions. L’écrit reste la meilleure protection pour les deux
parties.
7 - L’obligation
d’assurance est une règle fondamentale, trop souvent négligée dans le temps. Exiger une attestation
chaque année n’est pas une contrainte administrative : c’est une mesure de bon
sens qui protège à la fois le locataire et le propriétaire.
En résumé, faire
respecter les 7 obligations du locataire ne passe ni par la contrainte
systématique ni par la judiciarisation immédiate mais sur trois piliers :
- un
bail bien rédigé,
- des outils de gestion adaptés, et
- une relation fondée sur la transparence et la confiance.
C’est précisément cette approche pragmatique que je défends : donner aux bailleurs les moyens de rester autonomes, sereins et efficaces, sans dépendre d’une agence, tout en respectant strictement le cadre légal.