Observatoire Viagimmo 2025.
Le viager confirme en 2025 sa sortie progressive du statut de marché de niche. Selon l’Observatoire Viagimmo 2025, le marché français du viager représente environ 5 500 transactions, pour un volume d’affaires estimé à 1,5 milliard d’euros.
Dans un
contexte marqué par les tensions sur le pouvoir d’achat des seniors,
l’allongement de la durée de la retraite et le durcissement des conditions
d’accès au crédit immobilier, ce dispositif s’impose de plus en plus comme un
véritable outil patrimonial, conciliant sécurisation du logement, génération de
revenus et stratégies d’investissement de long terme.
Le viager occupé,
pilier du marché
Le marché reste très largement structuré autour du viager occupé, qui représente à lui seul 65% des transactions, contre 14% pour le viager libre, devant la vente en nue-propriété avec usufruit, à 11%, et la vente à terme occupée, à 10%. « Le viager occupé reste la formule la plus développée. Cette répartition traduit un enjeu central pour les vendeurs : monétiser une partie de leur patrimoine immobilier tout en conservant l’usage de leur logement » observe Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.
La géographie des ventes confirme par ailleurs un ancrage
territorial marqué, avec une concentration des transactions dans le Sud-Est,
qui représente 45% du marché (en hausse de 14% comparé aux données 2024), loin
devant le Nord-Est (17%).
Des paramètres
financiers cohérents avec les formules choisies
Les paramètres
financiers reflètent clairement la logique économique propre à chaque formule.
En viager occupé, la rente moyenne s’établit à 622 euros, contre 1 207 euros en
viager libre. Le bouquet moyen atteint 61 668 euros en viager occupé et 65 064
euros en viager libre. A titre comparatif la nue-propriété avec usufruit
privilégie davantage une logique de capital, avec un montant moyen de 148 683
euros.
Les biens concernés
restent majoritairement accessibles, composés à parts quasi égales de maisons
et d’appartements, pour une valeur vénale moyenne de 276 000 euros, seuls 11%
des biens dépassant le seuil de 500 000 euros.
Vendeurs : répondre aux
enjeux de revenus et de maintien à domicile
« Du côté des vendeurs,
les données 2025 dessinent un profil très lié aux enjeux de retraite et
d’autonomie »
souligne Sophie Richard. La majorité des vendeurs appartiennent principalement
à la tranche d’âge des 76 à 85 ans. Dans un pays où 76 % des personnes de plus
de 75 ans sont propriétaires de leur résidence principale, le viager apparaît
avant tout comme une réponse économique pour pallier la baisse des revenus à la
retraite. Les motivations sont particulièrement lisibles : l’objectif premier
reste l’augmentation des revenus pour 64% d’entre eux (un chiffre en hausse de
13%), devant le maintien à domicile (20%) et la protection de la famille (16%).
Ce triptyque explique la place centrale du viager occupé dans le paysage des
solutions patrimoniales proposées aux seniors.
Les données 2025
dessinent un profil de vendeurs majoritairement célibataires (64%), contre 36%
en couple (un chiffre en hausse de 7% comparé à 2024), 42% ont des enfants (et
58% sont sans enfant).
Acquéreurs : une
approche patrimoniale portée par les 35–50 ans
Côté acquéreurs,
l’Observatoire Viagimmo 2025 met en évidence une évolution nette des profils et
des usages. Le cœur du marché est désormais constitué d’actifs âgés de 35 à 50
ans (59% d’hommes et 41% de femmes), qui représentent plus de la moitié des acquéreurs,
loin devant les plus de 60 ans (9%). Cette bascule générationnelle traduit une
approche de plus en plus anticipatrice du viager, comme de la nue-propriété,
perçus comme des leviers de constitution patrimoniale dans un environnement
immobilier contraint.
La motivation dominante
reste la construction de patrimoine à moindre coût (pour 32% d’entre eux),
devant l’investissement locatif (22%), l’anticipation d’une résidence
principale future (21%), la préparation de la retraite (13%) et enfin pour une
prochaine résidence secondaire (12%).
L’achat se fait autant
seul (45%) qu’en couple (44%), avec 11% des acquisitions via SCI / société.
Le viager, un outil
patrimonial face aux tensions du marché immobilier
Ces évolutions confirment une tendance de fond : le viager n’est plus cantonné à des situations marginales, mais s’inscrivent désormais dans des stratégies patrimoniales structurées, à la fois du côté des vendeurs et des acquéreurs.
« Le viager répond aujourd’hui à une double réalité économique : des seniors qui recherchent des revenus complémentaires sécurisés et des acquéreurs qui anticipent la constitution de leur patrimoine dans un marché immobilier de plus en plus contraint », conclut Sophie Richard.