Avec l’allongement de l’espérance de vie et la baisse relative des pensions, de plus en plus de seniors cherchent à compléter leur retraite. Le viager ou la vente en nue-propriété constituent les principales options pour permettre aux retraités propriétaires de bénéficier d’un apport important de liquidités tout en continuant à profiter de leur logement, leur vie durant. Ces solutions se révèlent cependant moins adaptées dès lors que les vendeurs souhaitent une totale flexibilité quant à l’occupation de leur bien.
Pour
répondre à cette problématique, Renée Costes a développé un nouveau contrat
inspiré du monde de l’entreprise : la cession-bail-à-vie.
« Près de 95% des
retraités souhaitent vieillir chez eux, et 74% des ménages de plus de 65 ans
sont propriétaires*. La cession-bail-à-vie permet de répondre à ce souhait tout
en libérant des liquidités, puisque le vendeur perçoit immédiatement la valeur
de son bien, tout en conservant le droit d’y vivre en tant que locataire
privilégié. En effet, le jour de la vente, le vendeur signe en parallèle de son
acte de cession, un bail notarié qui lui permet de devenir locataire de son
logement, à vie »,
expose Igal Natan, directeur associé de Renée Costes.
Contrairement au viager
ou à la vente en nue-propriété, où le vendeur, en fonction de son espérance de
vie, ne touche qu’une partie de la valeur de son logement (souvent entre 40% et
60%), la cession-bail-à-vie permet d’obtenir l’intégralité de la valeur du
bien. En revanche, il devra s’acquitter d’un loyer aux conditions du marché. Il
a ensuite la flexibilité totale de rester dans son logement à vie ou de le
quitter à tout moment. Comme tout locataire, le retraité vendeur est exempté de
la taxe foncière et des travaux (exceptés ceux relevant de l’entretien courant)
du logement, qui sont à la charge du propriétaire.
« Inspirée du modèle de
sale & lease-back courant dans le monde professionnel, cette formule permet
à une entreprise de vendre un actif immobilier tout en continuant à l’utiliser.
Transposée à l’immobilier résidentiel, elle offre sécurité juridique, perception
immédiate de liquidités et grande souplesse d’usage », résume Igal Natan.
Les bénéfices pour les
seniors sont nombreux. La vente de leur résidence principale leur permet de
récupérer immédiatement un important capital totalement défiscalisé. Pour
beaucoup, c’est l’opportunité de financer une meilleure qualité de vie, de
recourir à des aides à domicile, de réaliser des projets importants ou encore
d’anticiper une transmission au profit de leurs enfants.
Cette solution est
particulièrement adaptée aux vendeurs ayant un besoin de liquidités immédiat et
qui prévoient de déménager à moyen terme, pour par exemple, se rapprocher de
leurs enfants ou intégrer une résidence sénior. Le contrat est également pertinent
lorsque les ventes en viager ou en nue-propriété ne sont pas possibles (maladie
grave) ou difficile à mettre en œuvre (vendeurs très âgés, de plus de 95 ans
par exemple).
Côté investisseur, une
opération rentable et sécurisée
« La cession-bail-à-vie
intéresse également les investisseurs, explique Stanley Nahon, directeur associé
de Renée Costes. Le dispositif s’appuie sur un cadre juridique sécurisé
par un notaire et repose sur un principe simple : l’ancien propriétaire devient
locataire de son logement. Ils peuvent ainsi investir à crédit, ce qui est
quasiment impossible pour l’acquisition d’un viager ou d’une nue-propriété. »
Pour l’acquéreur, cela se traduit par un flux locatif stable et prévisible dès
le premier jour, avec un risque d’impayé quasiment nul puisque le locataire
vient de toucher une somme d’argent importante à la suite de la vente de son
logement.
L’occupation étant
assurée dès la signature, l’investisseur évite la vacance locative et bénéficie
d’une bonne visibilité sur la location de son bien.
*Baromètre Renée Costes
du viager et de la nue-propriété 2025