L’adage veut que la rareté fasse le prix.
En 2025, cette maxime prend
tout son sens sur le marché des biens d’exception de la Côte Basque. Pour
Philippe Thomine-Desmazures, directeur de BARNES côte basque, elle résume à
elle seule la nouvelle physionomie d’un marché en pleine mutation.
Alors que l’immobilier
résidentiel classique compose avec un environnement tendu, entre réglementation
renforcée, baisse de pouvoir d’achat et recul de la demande, le segment
prestige affiche une vitalité remarquable. Dopé par une clientèle fortunée, peu
sensible aux conditions de crédit et en quête de lieux de vie uniques, le
marché haut de gamme se distingue par une demande soutenue, des prix qui
tiennent voire progressent, et une rareté structurelle qui entretient sa
valeur. À l’été 2025, la côte basque confirme plus que jamais son statut de
valeur refuge dans un paysage immobilier à deux vitesses.
Un premier semestre
2025 sous le signe du rebond
Le premier semestre
2025 a marqué un retour de la dynamique sur le marché immobilier, avec une
hausse des transactions de +12% portée par la baisse des taux d’intérêt et un
réajustement des prix dans plusieurs segments, notamment les appartements. Une
tendance encourageante dans un contexte économique global toujours fragile,
marqué par des tensions géopolitiques, un commerce mondial instable et un
dérèglement climatique de plus en plus perceptible.
Si les conditions
restent difficiles pour le marché immobilier traditionnel, pénalisé par la
hausse des coûts de construction, le durcissement réglementaire et une demande
en recul, l’immobilier de prestige tire clairement son épingle du jeu. Il
représente désormais 4% des transactions en volume mais 37% en valeur, contre
respectivement 2 et 30% en 2020. Ce glissement progressif vers le haut de gamme
illustre un véritable changement de structure du marché.
Un marché de prestige
dopé par une clientèle moins exposée aux contraintes
Plusieurs facteurs
attestent de cette évolution. La montée en gamme du marché s’explique d’abord
par la revalorisation des prix, qui fait basculer des biens auparavant «
standards » dans la catégorie premium. De plus, la clientèle du luxe, souvent
constituée d’acquéreurs français ou internationaux aux revenus élevés, est
largement insensible aux taux d’intérêt : la majorité des transactions se fait
sans recours à l’emprunt.
Cette clientèle,
souvent en quête de résidences secondaires, bénéficie de revenus liés aux
standards des grandes métropoles internationales (Paris, Londres, New York), et
n’est que peu concernée par les récentes mesures de restriction visant la
location saisonnière. Elle recherche des propriétés offrant un cadre de vie
exceptionnel, une discrétion certaine, et une accessibilité rapide, notamment
grâce à la proximité de l’aéroport de Biarritz, qui propose des vols réguliers
et d’affaires à destination des principales capitales européennes.
À Biarritz, dans le
quartier prisé du Parc d’Hiver, cette élégante maison néo-basque des années
1920 a été entièrement rénovée avec des matériaux nobles tout en conservant son
authenticité.
Offrant 270 m² habitables sur trois niveaux, elle dispose de cinq chambres, de
beaux volumes lumineux, de prestations haut de gamme et d’un charme préservé
(parquets anciens, cheminées, carreaux de ciment). Implantée sur un terrain
paysager de 655 m² avec terrasse, pergola et piscine chauffée en mosaïque, elle
se situe à 5 minutes des plages, du centre-ville, de la gare et de l’aéroport.
Un garage fermé et un grand espace en rez-de-jardin complètent ce bien rare. Vendue 2 125 000 €.
Située à la limite
d'Arbonne et Bidart, cette grande maison familiale de 450 m² offre une vue
imprenable sur la Rhune et s’étend sur un vaste terrain arboré d’environ 6 000
m².
Elle dispose de beaux espaces de réception, de six chambres avec salles d’eau
ou de bains, ainsi que d’une chambre d’amis indépendante. Les prestations
incluent une piscine avec pool house, un garage, un car-port pour trois
voitures, et de nombreux espaces de vie (salon, salle de jeux, bibliothèque,
cuisine, bureau).
Un lieu idéal pour accueillir famille et amis dans un cadre
paisible. Vendue 2 810 000 €.
Une offre qui s’étoffe,
une demande plus exigeante
Le nombre de mandats
est en forte hausse, dépassant de 50 % les niveaux pré-Covid et affichant une
progression de +370% par rapport à janvier 2022. Ce stock élargi donne plus de
choix aux acquéreurs, qui peuvent désormais négocier plus fermement, surtout en
l’absence de conditions suspensives de prêt. Pourtant, malgré l’augmentation du
volume de biens disponibles, l’offre ultra-luxe demeure rare, et les prix de
ces biens continuent de progresser.
Le marché est ainsi en train de se structurer autour de deux vitesses : d’un côté, le segment classique voit ses prix se stabiliser voire baisser ; de l’autre, l’immobilier très haut de gamme poursuit son ascension, attirant des profils fortunés toujours plus nombreux.
Perspectives et
incertitudes
Ce déséquilibre
croissant soulève toutefois des questions. L’éventuelle mise en œuvre de la
«
taxe Zucman », visant à prélever 2% sur le patrimoine des ultra-riches,
pourrait inciter certains acquéreurs fortunés à revoir leurs stratégies. Si
cette mesure est encore au stade de projet, elle s’inscrit dans un débat plus
large sur la régulation de la concentration de la richesse.
Par ailleurs, les
effets d’annonce concernant l’interdiction de construction de nouvelles
résidences secondaires, notamment à Bidart, n’ont, à ce jour, eu qu’un impact
limité sur la dynamique locale.
Malgré ces incertitudes, la Côte Basque conserve une attractivité exceptionnelle pour les acquéreurs en quête d’un bien d’exception. Ses paysages préservés, son art de vivre, sa gastronomie et sa desserte aérienne en font une alternative très prisée à la Côte d’Azur. En 2025, l’immobilier de prestige continue d’incarner un placement patrimonial solide, ancré dans un territoire d’exception.