L’analyse de Thomas Renault, Investment & Asset
Manager chez Inter Gestion REIM
L’investissement immobilier évolue dans un environnement marqué par de nouvelles attentes et la transformation des usages. Si les actifs traditionnels, tels que les commerces et les bureaux, conservent une place centrale dans les portefeuilles, la diversification apparait aujourd’hui comme un levier stratégique face à des marchés plus segmentés.
Dans ce contexte, l’attention
se porte de plus en plus sur d’autres typologies d’actifs, parmi lesquelles
figure l’immobilier hôtelier. Faut-il intégrer cette classe d’actifs dans les
SCPI diversifiées ? Les performances enregistrées par le secteur hôtelier en
Europe en 2024 apportent des éléments de réponse tangibles, ainsi qu’un
éclairage sur les conditions à réunir pour y investir de manière pertinente.
L’année 2024 marque une
nouvelle étape dans la consolidation du marché hôtelier européen. Porté par une
reprise touristique structurelle post-Covid, le secteur capitalise sur des
fondamentaux solides et une demande en pleine expansion. La fréquentation hôtelière
a atteint un niveau historique, avec plus de
3 milliards de nuitées
enregistrées dans l’Union Européenne, en 2024 (+2,2% par rapport à 2023), et un
taux d’occupation moyen de 71%. Le chiffre d’affaires du secteur enregistre une
croissance de
1,4%, preuve d’une dynamique soutenue tout au long de l’année,
malgré un contexte économique tendu et incertain.
Signe fort de cette
vitalité :
la hausse des recettes touristiques européennes reflète une demande
structurelle croissante en matière de loisirs, de mobilité et d’hébergement. Le
retour massif des visiteurs internationaux, notamment en provenance des
États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie vient renforcer durablement cette
tendance, stimulant l’ensemble de la chaîne de valeur du secteur.
Cette attractivité
renouvelée se reflète dans un volume de transactions hôtelières en Europe au
plus haut depuis 2019, notamment en Italie, en Espagne et en France. L’hexagone
aura par ailleurs bénéficié d’un effet d’attractivité supplémentaire dû aux
Jeux Olympiques.
L’adaptation comme
levier de création de valeur
Au-delà d’une
conjoncture favorable, la capacité d’adaptation du secteur hôtelier renforce
son potentiel à long terme. En phase avec l’évolution des usages, l’hôtellerie
connait une transformation structurelle, portée par des tendances de fond qui
renforcent son potentiel de résilience et l’intérêt que les investisseurs lui
accordent dans une logique de diversification maitrisée.
De nouveaux concepts
voient le jour, combinant authenticité, flexibilité et expérience : le «
glamping », qui mêle confort hôtelier et immersion dans la nature, séduit une
clientèle à la recherche de déconnexion et de sens, ou encore le « bleisure »,
cette hybridation entre voyage d’affaires et loisirs, qui permet un
prolongement des séjours professionnels en voyage personnel.
Pour répondre à ces
nouvelles attentes, les acteurs du secteur repensent leur offre : design sur
mesure, rénovations ciblées, services digitaux intégrés, espaces communs
multifonctionnels, espaces de coworking, etc. Ce repositionnement stratégique
alimente l’évolution des pratiques, stimule les investissements et conforte
l’image d’un secteur agile, capable de se renouveler.
Un réacteur
complémentaire pour une SCPI diversifiée
Face à ce constat,
intégrer des actifs hôteliers au sein d’une SCPI diversifiée peut s’avérer
judicieux, d’autant que ce marché possède de sérieux atouts.
Le modèle économique de
l’hôtellerie repose souvent sur des baux longue durée, parfois assortis de
modalités de gestion spécifiques, qui traduisent l’implication des exploitants
dans leurs établissements. Ces derniers ont tout intérêt à s’inscrire dans la
durée, à investir dans leur site et à en faire un levier de différenciation.
Cette stabilité contractuelle réduit l’exposition du bailleur aux aléas
opérationnels et renforce la visibilité des flux locatifs à long terme.
Par ailleurs,
l’hôtellerie fonctionne selon ses propres dynamiques et avec une classification
universelle claire (par étoiles). En reposant sur des standards reconnus et des
pratiques d’exploitation uniformisées, l’analyse, la comparaison et la
projection des performances sont facilitées. De plus, les enseignes ayant
souvent des intérêts liés, cela permet à un même actif d’être exploité
successivement par différents groupes. Cette flexibilité prolonge la durée de
vie opérationnelle de l’établissement, tout en préservant son potentiel
locatif.
Enfin, l’hôtellerie
répond à des besoins structurels - se déplacer, se reposer, découvrir - qui
échappent en partie aux tendances conjoncturelles. Elle profite aussi du regain
d’intérêt mondial pour l’expérience, les loisirs et la mobilité, autant de leviers
peu corrélés aux logiques de la plupart des autres classes d’actifs.
Un actif prometteur
mais exigeant
Malgré ses atouts, le
marché de l’hôtellerie reste une classe d’actifs exigeante qui ne s’improvise
pas. Sa performance dépend avant tout de la qualité de son exploitation. Le
choix du locataire (sa solidité financière, son expérience opérationnelle, son
appartenance éventuelle à un groupe reconnu, etc.) est crucial et doit être au
centre de la stratégie d’investissement, sans éclipser toutefois celui de
l’emplacement géographique. En effet, si les hôtels situés dans des zones
touristiques à forte fréquentation affichent généralement une résilience
potentielle plus importante, certains établissements d’affaires en milieu
urbain peuvent s’avérer plus sensibles au risque de vacance locative.
À cela s’ajoute une
réglementation plus stricte, en particulier concernant la sécurité,
l’environnement et les normes sanitaires, susceptible de peser sur les marges
si les coûts de mise à niveau ou d’adaptation ne sont pas anticipés. Enfin, le
secteur reste perméable aux chocs exogènes : crises sanitaires, tensions
géopolitiques ou événements imprévus susceptibles d’impacter la fréquentation à
court terme.
L’exposition d’actifs hôteliers dans une SCPI diversifiée doit donc être maitrisée et cohérente avec la stratégie globale du fonds. Enrichir intelligemment les portefeuilles en tirant parti des spécificités de l’hôtellerie et en dosant subtilement cette poche de diversification, peut tangiblement soutenir la performance potentielle d’un patrimoine de SCPI dans une perspective de long terme.