Par
Eric Houdet, Fondateur de Homapi.
2025 marque une étape décisive pour le parc locatif français : si les logements
classés E sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne sont pas encore
frappés par un gel absolu des loyers, l’ombre d’une telle mesure plane
désormais, et mieux vaut l’anticiper que la subir.
La logique est simple :
après les classes F et G entrées dans le dispositif de gel depuis août 2022,
l’élargissement au « E » s’annonce comme le prochain palier.
Pour les bailleurs
comme pour les locataires, c’est un signal clair : le risque se matérialise, la
valeur de l’actif locatif se joue aujourd’hui et non demain.
- Comprendre
le gel des loyers
Le gel des loyers,
instauré par la loi Climat et Résilience, interdit toute hausse de loyer pour
les logements les plus énergivores : à la relocation, au renouvellement du bail
et par indexation annuelle (IRL).
Autrement dit, le loyer
reste figé tant que le logement n’a pas été rénové pour atteindre une meilleure
performance énergétique. Ce blocage, déjà effectif pour les logements F et G,
agit comme un frein direct à la rentabilité et à la valeur patrimoniale des
biens concernés.
Pour les logements
classés E, la mesure n’est pas encore en vigueur, mais tout indique qu’elle le
sera. Le législateur avance par étapes : d’abord F et G, bientôt E, puis D à
horizon plus lointain. L’objectif est clair : accélérer la transition énergétique
du parc immobilier.
- L’étiquette
E, un signal d’alerte
Longtemps considérée
comme “acceptable”, la classe E devient un marqueur de risque. Les logements E
présentent souvent une consommation élevée, un confort thermique médiocre et,
de plus en plus, une moindre attractivité sur le marché. Les locataires sont
attentifs au DPE, les banques intègrent désormais la performance énergétique
dans leurs analyses, et les investisseurs réévaluent leurs stratégies.
Un “pré-gel” invisible
s’installe déjà : les logements E perdent progressivement de leur valeur et de
leur flexibilité locative, avant même que la réglementation ne s’impose.
- Anticiper
pour préserver la valeur
Lorsqu’une mesure de
gel ou une interdiction de location touchera les logements E, les conséquences
seront immédiates : loyers bloqués, travaux urgents, baisse de rentabilité,
dévalorisation du bien. Les propriétaires qui auront anticipé, en lançant un
audit énergétique, en planifiant les travaux d’isolation ou en sollicitant des
financements adaptés, conserveront leur capacité à agir.
À l’inverse, ceux qui
attendront que le texte tombe subiront le coût de la contrainte : rénovation
dans l’urgence, artisans indisponibles, et négociation à sens unique.
- Agir
plutôt que subir
Le gel des loyers pour
les logements DPE E n’est pas une menace abstraite : c’est une étape prévisible
de la politique énergétique française. Agir aujourd’hui, c’est sécuriser son
patrimoine, protéger sa rentabilité et contribuer à la mutation écologique du
parc locatif.
Chaque mois gagné,
c’est une valeur préservée, une liberté maintenue, une opportunité conservée.
Le temps de l’attente est révolu : le temps de l’anticipation commence.