Le point de vue de Frédéric Augusto, Directeur général de Stellium
Placement chez Finzzle groupe
A l’heure où le pouvoir
d’achat des Français est sous pression, où l’environnement politique génère de
l’incertitude et que le nouveau projet de loi de finances 2026 peine à émerger
faute de stabilité gouvernementale, les enjeux patrimoniaux se retrouvent au
cœur des préoccupations des Français. Comment mettre à profit son épargne sur
le long terme et construire son patrimoine pour sa retraite ? Comment optimiser
et anticiper la transmission de ce patrimoine ?
Dans ce paysage en mutation, les SCPI s’imposent comme une réponse pertinente et structurante en combinant plusieurs atouts que peu de placements offrent simultanément : rendement, diversification, accessibilité et simplicité de gestion, et outil d’optimisation patrimoniale.
À condition d’être sélectionné avec rigueur et
méthode, ce placement collectif immobilier à long terme constitue un levier
puissant pour bâtir un patrimoine durable.
Un véhicule d’épargne
immobilière combinant les atouts de la pierre et la simplicité d’un véhicule
financier
Les SCPI associent deux
atouts rarement réunis : la stabilité d’actifs réels et tangibles, et la
souplesse d’un produit d’épargne collectif. Elles permettent, avec des tickets
d’entrée accessibles (à partir de quelques centaines d’euros pour certaines), d’accéder
à l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, santé,
hôtellerie) sans contrainte de gestion locative ni travaux ou complexité
administrative. La gestion est entièrement déléguée à des sociétés
spécialisées, agréées par l’AMF, qui mutualisent les risques grâce à des
portefeuilles d’actifs répartis sur différentes typologies d’actifs et/ou zones
géographiques, y compris en Europe ou à l’international.
De plus, alors que de
nombreux dispositifs immobiliers (Pinel, LMNP, etc.) sont régulièrement remis
en cause, les SCPI se distinguent par leur cadre juridique et fiscal stable.
Cet aspect de prévisibilité est aujourd’hui un atout considérable, notamment pour
les épargnants qui redoutent les revirements fiscaux possibles à l’approche du
prochain PLF.
« C’est précisément
cette combinaison (la solidité de la pierre et la souplesse d’un produit
d’épargne) qui fait de la SCPI l’outil d’épargne immobilière de référence pour
structurer un patrimoine immobilier sur la durée », souligne Frédéric
Augusto.
Un environnement à
nouveau favorable pour investir en SCPI
Après deux années de
turbulences liées à la remontée des taux, les marchés immobiliers se
stabilisent. Les valorisations se sont ajustées, redevenant attractives, et
font naitre des opportunités d’acquisition compétitives ou pertinentes pour
construire un portefeuille d’actifs sur des bases de prix attractives et
cristalliser un revenu solide à long terme.
Dans ce contexte, les
SCPI bénéficient directement de cette détente avec la reprise de la collecte
nette qui atteint 2,2 Mds€ au premier semestre 2025, soit une augmentation de
+29% par rapport à 2024. Dans un marché à deux vitesses, le rendement moyen
ressort à 4,72% mais avec beaucoup de véhicules qui offrent des rendements
supérieurs de 5% à 6% pour les SCPI les plus récentes.
Dans un monde
post-inflation où le Livret A ne rapporte plus que 1,7%, les Français, qui
enregistrent un des taux d’épargne les plus élevés d’Europe (18,8% du revenu
disponible brut des ménages au T1 2025 selon l’Insee), recherchent une
meilleure performance pour assurer leurs vieux jours.
« Nous entrons dans une
phase de normalisation bénéfique, où la pierre-papier retrouve son rôle d’actif
de rendement régulier et de rempart naturel contre l’inflation », analyse Frédéric
Augusto.
D’autant plus que les
SCPI sont par nature un placement de long terme. Leur performance s’apprécie
sur la durée, car elles suivent les cycles immobiliers et ont besoin de temps
pour exprimer tout leur potentiel. Elles ne doivent donc pas être envisagées comme
un produit spéculatif ou à visée court terme, mais comme un socle patrimonial
stable et générateur de revenus récurrents.
Préparer l’avenir,
transmettre, optimiser : la réponse combinée des SCPI
Dans un environnement
économique et fiscal en constante mutation, les SCPI s’imposent comme une
réponse concrète et lisible aux grands défis patrimoniaux des épargnants
français :
• Préparer sa retraite : en se constituant un
complément de revenus stable et pérenne soit en finançant l’acquisition des
SCPI (pour lisser son effort d’épargne et construire progressivement un patrimoine immobilier tout en bénéficiant
du levier du crédit) soit grâce à l’investi en nue-propriété (qui permet de
bénéficier d’une décote attractive à l’achat, d’échapper à la fiscalité pendant
la phase d’épargne pour retrouver à
l’issue de la période de démembrement,
la pleine propriété et la pleine jouissance des revenus),
• Optimiser sa fiscalité en bénéficiant de la
fiscalité plus attractive les SCPI offrent plusieurs leviers
- Les SCPI investies à
l’étranger
bénéficient des conventions fiscales internationales, limitant la double
imposition,
- Les SCPI logées dans
un contrat d’assurance-vie profitent d’un cadre fiscal avantageux à la fois sur les
revenus et sur la transmission.
• Anticiper et faciliter la transmission de son
patrimoine :
la donation progressive de parts de SCPI offre une solution souple,
fractionnable et fiscalement maîtrisée. Elle permet de diversifier le
patrimoine transmis sans recourir à une indivision complexe ni à la cession
d’actifs immobiliers.
Sélection,
diversification, rigueur : les clés d’une stratégie réussie
Le marché des SCPI
reste aujourd’hui très hétérogène et toutes les SCPI ne se valent pas. Une
sélection experte, rigoureuse et une vrai démarche d’’allocation SCPI sont
primordiales. Ainsi, l’accompagnement par un professionnel prend tout son sens
comme garde-fous contre certains risques à éviter. Ce conseil permet une
analyse fine des stratégies de gestion des sociétés, de la qualité et de la
granularité des actifs, de la dynamique de collecte ou encore du rapport entre
prix de souscription et valeur de réalisation.
La diversification est
également l’un des fondamentaux, que ce soit en combinant SCPI récentes ou
historiques, ou différentes sociétés de gestion, ou encore différentes
thématiques dans les actifs concernés par les portefeuilles.
« Les SCPI ne sont ni une redécouverte ni un produit de niche : elles constituent, depuis toujours, un pilier structurant d’une stratégie patrimoniale solide. À condition d’adopter un horizon de placement long terme et de procéder à une sélection rigoureuse, elles offrent une réponse efficace aux grands enjeux des épargnants : générer des revenus complémentaires, préparer la retraite, transmettre dans de bonnes conditions ou protéger son épargne face à l’inflation », conclut Philippe Lauzeral, Directeur Général de Finzzle groupe.