Par Ludovic Huzieux, Cofondateur d’Artémis courtage
En novembre, les taux de crédit immobilier augmentent encore, mais à un rythme moins soutenu. Les conditions d’emprunt restent encore difficiles pour bon nombre d’emprunteurs. Dans ce contexte, voici les principales questions qu’ils se posent et les recommandations d’Artémis courtage.
1/ Peut-on profiter du prêt à taux zéro pour acheter une maison individuelle ?
Reconduit jusqu’en 2027, le prêt à taux zéro (PTZ) sera recentré dès le 1er janvier 2024 sur les appartements collectifs neufs en zones tendues, et sera réservé, dans les zones non tendues, à l'achat de logements anciens sous condition de rénovation. Il ne pourra donc plus être utilisé pour acquérir une maison individuelle neuve. Ce crédit gratuit (risque de confusion : ne veut pas dire sans mensualité à rembourser) est réservé aux primo-accédants dont les revenus sont modestes et intermédiaires. le barème des revenus éligibles a été revu à la hausse depuis la première fois depuis 2016. Son montant dépend de la nature du logement, de la zone géographique où il se trouve, de son prix d’achat ainsi que du nombre futur d’occupants. Dès l’an prochain, il pourra financer jusqu’à 50% du coût total du bien, contre 40 % auparavant.
2/ Est-il intéressant d’avoir recours à un taux révisable ?
Les taux de crédit immobilier augmentent sans discontinuer depuis près de deux ans. Et même s’ils progressent désormais à un rythme beaucoup moins soutenu, ils pourraient tout de même atteindre les 5% au cours du premier trimestre 2024 puis diminuer les mois suivants. Dans cette optique, souscrire un taux révisable (chaque année ou à partir d’une certaine durée) peut en effet être intéressant. Mais ce type de prêts, dont le taux d’intérêt n’est pas défini à l’avance au-delà de la première année, peuvent aussi faire peser un risque sur l’emprunteur. Ils doivent donc être étudiés de très près (conditions, montage, pénalités en cas de remboursement anticipé…).
3/ Les taux augmentent-ils plus rapidement que les prix ne baissent ?
Force est de constater que oui. Les taux de crédit immobilier ont été multiplié par quatre depuis janvier 2022 en raison des remontées successives des taux directeurs par la Banque Centrale Européenne (BCE). En novembre, ils s’élèvent en moyenne à 4,30% sur 20 ans et à 4,45% sur 25 ans. En parallèle, le nombre de transactions est en berne. Les acquéreurs sont très attentistes et ont tendance à renoncer à leur projet d’acquisition face à des conditions d’emprunt sévères. Pourtant, les prix immobiliers résistent : ils n’ont baissé que très légèrement ces derniers mois, de l’ordre de 4 à 7% selon les régions. La diminution des prix immobiliers n’est donc pas suffisante pour contrebalancer l’augmentation des taux de crédit.
4/ Est-ce intéressant de faire un prêt épargne logement ?
A l’échéance des quatre ans d’un plan d’épargne logement (PEL), il est possible d’obtenir un prêt pour l’achat ou la rénovation de sa résidence principale. Le taux d’emprunt obtenu grâce à un PEL est garanti durant toute la vie du placement. Si ce taux reste prohibitif pour les anciens plans, il est néanmoins compétitif pour les PEL qui ont été ouverts depuis le 1er août 2016 et proposent un taux d’emprunt de 2,20%. Un épargnant qui a ouvert un PEL après cette date peut donc légitimement se poser la question dans le cadre d’un prêt complémentaire. Le montant de l’emprunt peut atteindre 92 000€ pour une durée comprise entre 2 et 15 ans.
5/ Faut-il optimiser son apport ou s’endetter au maximum ?
Pour augmenter ses chances, un emprunteur doit aujourd’hui maximiser son apport personnel en sollicitant l’aide familiale ou en puisant dans son épargne disponible. Ce dernier doit généralement atteindre entre 15 et 20% du prix du logement. Il est toutefois prudent de conserver un minimum d’épargne de précaution pour faire face aux imprévus. L’emprunteur doit donc arbitrer entre ces deux injonctions.
6/ Un assouplissement sur les règles d’endettement est-il envisageable ?
Pour améliorer la production de crédit immobilier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a annoncé en juin dernier une série de mesures d’ordre technique concernant essentiellement les acquéreurs de biens locatifs. Elles restent toutefois insuffisantes et seules des décisions plus radicales, comme la révision du calcul du taux d’usure ou la prise en compte chiffrée du reste à vivre de l’emprunteur, pourraient permettre de véritablement fluidifier la distribution de prêts. Espérons que le HCSF l’envisagera dans les prochaines semaines.
7/ L’assurance emprunteur a un coût élevé. Est-il possible de la négocier ?
Pour limiter les frais, cette assurance doit être négociée lors de la souscription du crédit. Cela est désormais facilité grâce à la forte concurrence qui existe sur ce marché. Mais il est aussi possible de changer d’assurance une fois que le crédit a été souscrit. Grâce à la résiliation infra-annuelle prévue par la Loi Lemoine, les emprunteurs peuvent changer d’assurance à tout moment sans avoir à attendre la date d'anniversaire de leur contrat et réaliser des économies parfois très importantes. Comparer les contrats n’est pas toutefois pas si simple. En pratique, ceux qui optent pour la délégation d’assurance en lieu et place d’une assurance groupe (c’est-à-dire celle de la banque qui finance le projet immobilier) sont encore peu nombreux. Il ne faut pas hésiter à se rapprocher d’un courtier en crédit ou en assurance pour trouver l’assurance la plus compétitive.