L’environnement a radicalement changé pour les SCPI. La hausse rapide et brutale des taux d’intérêt pèse sur la valeur de leurs actifs et ces véhicules sont confrontés à une baisse de leur collecte. Les jeunes SCPI bénéficient néanmoins d’un formidable atout dans le contexte actuel, en ayant la possibilité de constituer un patrimoine à des conditions très attractives. A condition toutefois de présenter certaines caractéristiques.
Par Victor Piriou, responsable des Relations investisseurs d’Axipit Real Estate Partners
Au-delà des turbulences, les fondamentaux des SCPI demeurent
Le marché des SCPI a été chahuté ces dernières semaines. Suite à la demande de l’AMF d’actualiser la valorisation de leurs actifs, certaines sociétés de gestion ont dû déprécier les valeurs de parts de quelques SCPI pour qu’elles s’inscrivent dans la fourchette réglementaire de + ou -10% par rapport à leur valeur de reconstitution. De plus, face à une contraction de la collecte, certaines SCPI rencontrent des difficultés à gérer leur liquidité du fait de sorties massives de leur capital de la part d’institutionnels.
Pourtant, les fondamentaux de la SCPI ne sont pas remis en cause. Ce véhicule demeure un produit de distribution, qui permet aux investisseurs de percevoir des revenus complémentaires sur une longue période. La durée moyenne de détention des parts pour un particulier atteint d’ailleurs plus de 20 ans.
En bénéficiant, comme tout placement immobilier, de loyers indexés sur inflation, les SCPI peuvent accroître leur capacité distributive dans un contexte inflationniste. C’est un sérieux avantage par rapport à d’autres produits de placement, dont la rémunération est aujourd’hui ponctuellement revalorisée.
Des prix immobiliers qui s’ajustent
Grâce aux baisses de prix, le marché recèle actuellement de belles opportunités, qui portent sur différentes classes d’actifs et localisations. Les SCPI peuvent ainsi constituer un portefeuille diversifié, qui présente l’intérêt de mutualiser les risques en captant différents cycles de marché.
Actuellement les opportunités concernent particulièrement le commerce traditionnel et le commerce alternatif (les salles de sport entre autres) en France, en Espagne ou aux Pays-Bas.
Quant aux bureaux, certains actifs sont intéressants en Irlande par exemple. Le marché y bénéficie d’une forte dynamique et regroupe des locataires de très grande qualité.
Les SCPI qui peuvent compter sur leur collecte et acquérir des actifs sans s’endetter sont extrêmement avantagées. En position de force dans la négociation, elles peuvent obtenir des rendements de l’ordre de 7% / 8% pour des actifs de qualité.
Par ailleurs, cibler de petits actifs, d’une taille comprise entre 1 et 6 M€, leur permet de bénéficier d’une moindre concurrence à l’acquisition tout en renforçant la granularité de leur portefeuille, ce qui réduit le risque.
Les jeunes SCPI affichent un avantage supplémentaire déterminant : en ne détenant que des actifs récemment acquis, elles sont en mesure d’offrir aux investisseurs des taux de distribution reflétant pleinement les rendements actuels sur le marché immobilier, sans être pénalisées par un effet de stock, qui aurait un effet dilutif sur les performances.
Jeunes SCPI mais une indispensable solide expertise
Même si le contexte actuel est porteur, le savoir-faire est plus que jamais essentiel dans ce nouvel environnement. L’expérience des gérants de la SCPI et de la société de gestion est un facteur clé de succès. Des professionnels dotés d’une longue expérience, qui ont déjà exercé leurs talents dans un environnement de taux élevés, permettront à la jeune SCPI de s‘adapter au mieux au contexte actuel.
Maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur de l’actif immobilier, de son sourcing en passant par sa gestion opérationnelle, est également un facteur clé de succès. Dans le sourcing, pour saisir les meilleures opportunités et se positionner rapidement sur les actifs en France comme en Europe, l’appartenance à un grand groupe permet de compter sur un solide réseau, maîtrisant parfaitement les spécificités locales.
Les déboires de quelques SCPI, qui n’ont pas suffisamment maîtrisé leur collecte dans le passé et qui ont parfois investi à des rendements limités, soulignent l’attention à porter à la qualité des investissements. Là encore, l’expertise, cette fois dans l’analyse des actifs et de leur marché, sera déterminante pour renforcer la sélectivité.
N’oublions pas l’importance du travail d’asset manager. Sans forcément mener de lourds travaux qui pénaliseraient la capacité distributive du fonds, il veille à améliorer le profil de certains actifs, en optimisant notamment les consommations énergétiques et le confort des usagers par des services supplémentaires.
Fortes de tous ces savoir-faire, veillant à investir avec mesure et à diversifier leur portefeuille d’actifs, les SCPI nouvellement lancées détiennent assurément tous les atouts pour permettre aux investisseurs de bénéficier de revenus réguliers attractifs !