La croissance des grandes fortunes et l’évolution des attentes des clientèles aisées transforment en profondeur le marché immobilier français.
Dans une étude consacrée au luxe et à
son impact immobilier, Knight Frank met en évidence une mutation structurelle :
le luxe ne constitue plus un segment, mais un facteur déterminant de création
de valeur.
Dans un environnement
plus contraint et sélectif, les critères traditionnels, à commencer par la
localisation, ne suffisent plus. La performance des actifs repose désormais sur
leur capacité à combiner rareté, services, image et expérience.
Points clés
• Le luxe, pilier
stratégique de l’économie française, avec une industrie ultra-compétitive et
structurante pour l’ensemble des territoires : les grandes villes comme leur
périphérie, la France rurale comme celle d’Outre-mer.
• Une croissance
continue des grandes fortunes, moteur durable de la demande immobilière haut
de gamme.
• Une mutation des
attentes :
du produit à l’expérience, qui redéfinit les critères de valeur immobilière.
• Une premiumisation
généralisée des marchés immobiliers, du résidentiel aux bureaux en passant par
l’hôtellerie.
• Une polarisation
accrue des marchés,
au profit des actifs capables d’offrir un univers complet et différenciant.
Le luxe, une industrie
structurante au cœur de l’économie française
Leader mondial du luxe,
la France bénéficie d’un positionnement unique porté par ses grands groupes
(LVMH, Hermès, L’Oréal, Kering) et par un savoir-faire historique, qui irrigue
l’ensemble du territoire. Avec plus de 76 milliards d’euros d’exportations en
2025, le secteur constitue un moteur majeur de création de richesse et un
levier de compétitivité à l’international. Au-delà de sa performance
économique, le luxe se distingue par sa capacité à structurer des écosystèmes
territoriaux complets, associant production, distribution et valorisation
immobilière.
Une nouvelle équation
de la valeur immobilière
Dans un marché plus exigeant, la simple localisation ne suffit plus. L’étude met en évidence l’émergence d’un nouveau standard de valeur, fondé sur cinq piliers : rareté, service, usage, image et expérience.
Cette évolution reflète la transformation
du luxe lui-même : d’un modèle centré sur la possession, il évolue vers une
logique d’expérience globale, ce qui se traduit directement dans l’immobilier.
Ainsi, les actifs les
plus performants ne sont plus seulement les mieux situés, mais ceux capables
d’offrir une expérience utilisateur complète, des services différenciants et
une identité forte et reconnaissable.
La croissance des
grandes fortunes, moteur clé de l’immobilier de luxe
Le nombre d’Ultra High
Net Worth Individuals (UHNWI, individus dont le patrimoine est estimé à plus de
30 millions de dollars US) continue de progresser à l’échelle mondiale, avec
une dynamique qui devrait encore s’accélérer à horizon 2031. Cette croissance
soutient directement les marchés immobiliers haut de gamme, à la fois comme
débouché résidentiel, avec une demande internationale renforcée, et comme une
classe d’actifs d’investissement, privilégiée pour sa dimension tangible et
sécurisante. L’immobilier s’impose ainsi comme un pilier central des stratégies
patrimoniales, combinant usage, diversification et création de valeur.
Une premiumisation
généralisée des marchés immobiliers
Sous l’effet de ces
dynamiques, l’ensemble des classes d’actifs immobiliers connaît une montée en
gamme qui se décline autour de marqueurs spécifiques à chaque classe d’actifs :
Résidentiel
• Forte progression des
prix et des volumes sur les marchés prime (supérieure au marché conventionnel à
Paris, dans les Alpes et dans la French Riviera).
• Essor des résidences
de marque et des biens « clé en main ».
• Importance croissante
des services (conciergerie, gestion, expériences).
Bureaux
• Émergence de bureaux
ultra-premium, intégrant services, flexibilité et networking.
• Montée des clubs
privés et espaces hybrides.
• Transformation du
bureau en lieu d’expérience et d’appartenance à l’entreprise.
Commerce et hôtellerie
• Concentration accrue
sur des artères iconiques.
• Développement de
concepts expérientiels.
• Montée en gamme
rapide de l’hôtellerie, notamment sur le segment 5 étoiles.
Une polarisation accrue
des marchés immobiliers
L’étude souligne une
fragmentation croissante des marchés désormais structurés autour d’actifs
capables d’incarner les codes du luxe qui concentrent la valeur, et les autres
actifs qui subissent une pression accrue. Cette logique s’observe à toutes les
échelles, c’est-à-dire entre territoires (Paris vs destinations lifestyle comme
les Alpes ou la Côte d’Azur), entre quartiers et jusqu’au niveau des immeubles
eux-mêmes.
Le luxe n’est plus un
segment, mais un principe structurant de l’immobilier
« Ce que montre cette étude, c’est une transformation en profondeur des marchés immobiliers. Le luxe ne se contente plus de soutenir certains segments : il redéfinit les critères mêmes de ce qui crée de la valeur. Dans un environnement plus sélectif, les actifs capables d’intégrer expérience, service et image capteront l’essentiel de la demande et des investissements. » conclut Magali Marton, Directrice Etudes & Recherche, Knight Frank France.