Par Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance et de bienprévoir.fr
C’est en période de crise immobilière et d’ajustement des niveaux de valorisation que les opportunités d’investissement dans la Pierre-Papier sont les plus prometteuses. A condition de se positionner sur des acteurs disposant d’une forte capacité de collecte et proposant des actifs suffisamment diversifiés.
Faut-il fuir la Pierre-Papier ? A lire certains commentaires, le doute s’installe et certains investisseurs seraient tentés de déserter la classe d’actifs. Si l’évolution du marché de l’immobilier n’est pas un long fleuve tranquille, les périodes de crise s’avèrent néanmoins relativement courtes et sont généralement suivies d’une reprise vigoureuse et rapide.
Récemment, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a demandé aux sociétés de gestion distribuant des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) d’ajuster à la baisse le prix de leurs parts afin de permettre aux nouveaux épargnants de souscrire sur des niveaux de valorisation reflétant la nouvelle réalité du marché. Cet ajustement logique peut provoquer de la défiance et des interrogations.
Pour autant, il convient de regarder les fondamentaux de ce marché dans sa globalité et sa diversité. Les évolutions des rendements et des taux de vacance diffèrent en effet d’un segment à l’autre (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, logistique etc.). A l’intérieur de chaque segment, les actifs de qualité, bien situés, labellisés, répondant aux dernières normes environnementales ainsi qu’aux nouveaux usages gardent un potentiel d’attraction très favorable.
En revanche, les contraintes ESG et la course à la labellisation pénalisent fortement les immeubles anciens qui n’ont pas engagé des travaux d’adaptation pour répondre aux dernières normes environnementales. Si l’essor du télétravail a changé la relation au travail, il modifie également l’usage que les collaborateurs d’une entreprise font de leur bureau. Cette transformation du lieu de travail valorise les espaces de qualité susceptibles d’attirer et de retenir les talents.
Des rendements particulièrement stables
Dans ce contexte discriminant à l’égard des actifs les moins porteurs, certaines SCPI patrimoniales vont assurément souffrir davantage, notamment celles qui ont profité des taux bas pour financer une croissance forte en volume dans des immeubles de bureaux sans atouts spécifiques. Pourtant, elles ne constituent pas la majorité de ces véhicules d’investissement commercialisés sur le marché. Les rendements moyens offerts par les SCPI restent généralement très stables. La crise sanitaire au cours de laquelle ceux-ci n’ont reculé en moyenne que de 5% a montré la résilience de cette classe d’actifs.
Mis à part le cas d’un scénario extrême au cours duquel les porteurs de parts voudraient vendre au même moment en cédant à un mouvement de panique, il n’y a donc pas aucune raison de délaisser la Pierre-Papier. Il peut être au contraire judicieux de se positionner sur des SCPI relativement jeunes, disposant d’une forte capacité de collecte afin d’aller saisir les opportunités sur les différents marchés européens (France, Allemagne, Irlande, Royaume-Uni, Espagne etc.). L’important pour l’épargnant intéressé par cette classe d’actifs sera de privilégier aussi bien la diversification sectorielle que géographique.
C’est ainsi que la Pierre-Papier peut offrir aujourd’hui les meilleures opportunités de placements aux investisseurs qui recherchent un produit de rendement à moyen-long terme (souvent supérieur à 6% pour les SCPI les plus performantes) et qui ne sont pas animés par une démarche spéculative de court terme. A ce titre, une fenêtre de tir existe incontestablement pour revenir à l’achat.