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[Etude] Marchés des bureaux T1 2021 : les métropoles régionales portées par les PME-PMI

CBRE, acteur mondial du conseil en immobilier d’entreprise, réagit aux chiffres du marché des bureaux des grandes métropoles régionales au 1er trimestre 2021. Sans surprise, plus d’un an après le début de la crise sanitaire, la demande placée enregistre un recul de 2% par rapport au 1T 2020. Un début d’année modeste qui reflète la réflexion des grands utilisateurs sur leur politique immobilière avec l’impact du télétravail.

Stanislas Leborgne, Directeur Exécutif Régions, Yves Gourdin, Directeur Investissements Régions ainsi que les 7 Directeurs Régionaux de CBRE France dressent le bilan de ce 1er trimestre 2021 et nous livrent leurs perspectives pour l’année à venir.

Les métropoles régionales reprennent leur souffle 

Après une année 2019 record et une année 2020 plus chaotique, le début d’année 2021 affiche une demande placée de 198 120 m², soit un recul de 2% par rapport au 1T 2020. Le peu de transactions > 5000 m2 a pénalisé la demande placée (seulement 2 transactions pour ce 1er trimestre 2021 contre 5 au 1T 2020). En volume, cela représente 21 241 m² contre 38 800 m² à la même période l’année dernière, soit un recul marqué de 45%. Par ailleurs, le taux de vacance régional reste inférieur à 5%, reflet des marchés immobiliers équilibrés en régions. Avec 1,3 million de m² de stock immédiat, cette tendance devrait se maintenir au cours des prochains mois, sans risque de suroffre, en régions comparé aux précédentes crises.

« Les chiffres du 1T 2021 sont dans la lignée de ceux de l’année dernière. Plus agiles et plus rapides dans leurs décisions immobilières, les PME et PMI dynamisent le marché dans l’attente du retour des grandes transactions. La demande exprimée et le nombre de visites en ce début d’année démontrent la volonté des entreprises de se développer sur les grandes métropoles régionales », déclare Stanislas Leborgne.


Focus sur 7 métropoles régionales

Lyon et Nantes tirent leur épingle du jeu

« Le marché nantais émet des signaux positifs au 1er trimestre : hausse de la demande placée (+42%, hors compte-propre), en nombre et en volume, une répartition plus équilibrée des transactions sur le territoire et des livraisons de programmes neufs attendues », commente Ségolène Bianchi, Directrice Régionale Nantes.

« Ce début d’année s’inscrit dans la continuité de l’année 2020 avec une demande placée stable (+1%), porté par un socle qui reste solide dans un marché dynamisé par les PME », déclare Loïc de Villard, Directeur Régional Rhône-Alpes.


Malgré des fondamentaux solides, retrait de l’activité dans le sud-ouest

« Malgré une légère baisse de la demande placée (-10%), le marché des bureaux à Bordeaux reste dynamique. L’offre disponible demeure faible, les niveaux de loyers restent inchangés », ajoute Alexandre Cieux, Directeur Régional Bordeaux. « Le marché se situe quasiment au même niveau qu’au 1er trimestre 2020 (-9%) porté en partie par les petites surfaces. Quant aux grandes surfaces, elles restent toujours tributaires des évolutions de la situation sanitaire », précise Elodie Moine, Directrice Régionale Toulouse.


Une reprise attendue pour le nord et le sud

« Après une certaine résilience du marché en 2020, ce 1er trimestre marque une forte baisse de la demande placée (-64%). Néanmoins, compte tenu des projets en cours, et de la qualité de l’offre disponible, nous considérons que la tendance demeure positive. » commente Georges Benichou, Directeur Régional Nice.

« Malgré un recul de 16% de la demande placée, le marché de la métropole d’Aix-Marseille continue de bien résister en ce début d’année. Le neuf représente 26% du volume placé et devrait voir sa proportion augmenter avec les livraisons prévues d’ici fin 2021. » poursuit Daniel Tchenio, Directeur Régional Aix-Marseille. « Des fondamentaux respectés sur ce 1er trimestre 2021 avec une augmentation très significative du nombre de transactions (+88%) démontrant la solidité du marché lillois », conclut Patrick Duez, Directeur Régional Lille.


Un marché de l’investissement en confiance

« Le marché de l’investissement bureaux dans nos régions connaît une légère correction en ce début d’année mais reste globalement soutenu avec un volume de près de 550 M€ sur ce premier trimestre. La localisation et une bonne lecture des fondamentaux du marché locatif sont plus que jamais les choix prioritaires des investisseurs. 

Ainsi, bien que le marché reste en recherche d’immeubles Core [c’est-à-dire les immeubles situés dans les meilleurs endroits, là où il existe une rareté foncière] à rendement immédiat, les produits en blanc conservent une bonne attractivité dans les secteurs sous tension locative et pour des gabarits en phase avec le marché. Avec près de 750M€ en cours de marketing chez CBRE dès ce premier trimestre, l’année 2021 pourrait être plus dynamique que prévu. Le rythme du second trimestre sera déterminant » déclare Yves Gourdin.


Quelles perspectives pour l’année à venir ?

« Le marché des bureaux dans les grandes métropoles régionales devrait continuer à résister et confirmer son attractivité, notamment avec l’arrivée de certaines entreprises prêtes à se développer en régions pour attirer de nouveaux talents et offrir une meilleure qualité de vie à leurs salariés. L’effet Covid et le télétravail auront également accéléré le départ de certains salariés vers les grandes métropoles régionales, phénomène qui devrait encore se développer ces prochaines années », conclut Stanislas Leborgne.

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