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[ Avis d’Expert ] Les premiers logements loués sous le dispositif « Robien » peuvent être utilisés à tire personnel ou vendus…

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… Est-ce une bonne idée ?

Les investisseurs immobiliers qui ont profité des avantages fiscaux du dispositif Robien, mis en place en 2003, peuvent en effet aujourd’hui vendre leur bien, sans perdre les avantages fiscaux liés à l’obligation de détenir le bien loué pendant au moins 9 ans.


Quatre questions/réponses par Patrick Chappey, co-fondateur de Gererseul.com

 

Première question : vérifier que l’on a bien respecté ses devoirs d’investisseur afin de ne pas subir une requalification fiscale

Dans le dispositif Robien, la location a dû prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. Par ailleurs, la durée globale de location à loyers plafonnés a dû représenter 9 ans au minimum. On connaît les difficultés de certains investisseurs pour trouver des locataires dans des résidences construites dans la lointaine périphérie de petites villes… Ceux-là ont intérêt à faire un juste décompte des mois de location. Enfin, le locataire a obligatoirement été une personne ne faisant pas partie du foyer fiscal du propriétaire : si le logement a été loué à un enfant pendant quelques années, cette période de location ne compte pas dans les 9 ans.

 

Deuxième question : la rentabilité de l’opération

Il faut effectuer un calcul précis prenant en compte à la fois les plus (loyers perçus, avantage fiscal dont on a bénéficié, plus-value éventuelle) et les moins (charges durant la période de détention, impôt sur la plus-value à venir). Logiquement, plus la sélection du logement aura été bien faite au départ, plus la plus-value espérée sera importante. Les critères sont toujours les mêmes : bon emplacement (proche des transports, commerces, etc.) et bonne qualité de construction… C’est maintenant, lors du dénouement de l’opération (par sa mise en vente notamment), que l’on va savoir si l’achat a été bien pensé… Les investisseurs qui ont cédé aux sirènes des seuls avantages fiscaux (qui ne doivent jamais représenter le paramètre de choix, mais « la cerise pour le gâteau »), sans sélectionner le logement avec soin, risquent d’être déçus, car la valorisation de leur capital ne sera peut-être pas au RDV…
Si l’opération est négative, peut-être faut-il conserver encore le bien en location afin de chercher une rentabilité à terme. Des avantages fiscaux peuvent, en effet, encore être pris, puisqu’après avoir déduit des revenus fonciers un amortissement égal à 8% par an du prix d'acquisition pendant les 5 premières années et égal à 2,5% par an les 4 années suivantes, il est encore possible (si les conditions demeurent respectées) de déduire 2,5% par an pendant 6 ans. Au total, un amortissement de 65% du prix d'achat (terrain compris) peut donc être effectué en 15 ans. Par ailleurs, la possibilité d’amortir certaines dépenses de gros travaux peut aussi jouer, si cela s’avère nécessaire.
Dans le cadre des investissements Robien, cette question de la rentabilité est d’autant plus importante que la « surconstruction » d’immeubles dans certaines zones - notamment du sud-ouest, comme les médias l’avaient beaucoup dénoncé à l’époque - a obligé des bailleurs à considérablement baisser leurs loyers, par rapport à ceux prévus dans les simulations financières présentées à l’époque par les commercialisateurs…

 

Troisième question :  récupérer son bien dans quel but ?

- Si le bien est récupéré pour un usage familial (résidence secondaire ou utilisation par les enfants étudiants), il est possible de résilier le bail (3 ans) du locataire en place, avant le terme de celui-ci, en respectant scrupuleusement la procédure : information du locataire par lettre recommandée AR 6 mois avant le terme souhaité.
- Si la récupération du bien précède sa mise en vente, il faut d’abord le proposer au locataire qui bénéficie d’un droit de préemption… mais pas obligatoirement d’une ristourne : la proposition peut lui être faite au prix du marché. S’il n’est pas intéressé, une mise en vente classique peut être effectuée. Comme expliqué précédemment, donner congés au locataire doit impérativement se faire 6 mois avant. Si ce délai n’est pas respecté et que le bail repart donc pour 3 ans, une vente « occupée » peut être envisagée. Mais le prix devra alors être revu à la baisse…

 

Quatrième question : que faire des fonds récupérés ?

Utilisation pour un projet personnel ? Réinvestissement ? Et dans cette dernière hypothèse, où ? Bourse, immobilier… ?  Le choix doit s’effectuer en fonction, bien sûr, de son patrimoine et de ses projets à plus ou moins long terme.
Après étude de la situation (la sienne croisée avec les paramètres liés au logement), il peut s’avérer plus intéressant de garder le bien en location encore quelques années…

www.gererseul.com

 

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