Dans
un environnement économique incertain, marqué par un ralentissement de la
croissance et une dégradation de l’emploi, le marché français de l’immobilier
non résidentiel poursuit sa reprise. Au premier trimestre 2025, près de 3,2
milliards d’euros ont été investis, en hausse de 46% sur un an, portés
principalement par trois grandes transactions représentant près de la moitié
des volumes. Malgré ce rebond, le marché locatif reste fragile, avec une
demande placée en recul de 6% pour les bureaux et de 2% pour la logistique.
Un contexte économique
toujours fragile
Alors que l’inflation poursuit son repli (+0,8% sur un an en mars 2025), l'économie française reste sous pression. La croissance prévue pour 2025 a été abaissée à 0,7%, et l’emploi se détériore, avec
68 000 postes supprimés au T4 2024 et 106 000
suppressions attendues d’ici mi-2025, touchant particulièrement le secteur
privé et les cadres (-8% de recrutements en 2024 selon l'APEC, -4% anticipés en
2025). Si la BCE a abaissé ses taux directeurs à 2,75%, le coût du financement
reste élevé, freinant à la fois la consommation et l’investissement.
Des tendances marquées
par la prudence et la sélectivité
La reprise entamée au
second semestre 2024 se confirme mais reste très polarisée. Trois grandes
transactions, dont la cession du portefeuille immobilier de Kering, concentrent
45% des volumes investis. Les fonds d’investissement, qui représentent 66% des montants engagés, dominent nettement
un marché où la prudence reste la règle, en particulier sur les bureaux,
toujours confrontés à une demande en retrait et à une offre abondante.
Des dynamiques
contrastées selon les classes d’actifs
Le commerce se
distingue, avec 1,2 milliard d’euros investis, principalement grâce aux
transactions Kering et Forum des Halles. Les bureaux totalisent 1,1 milliard
d’euros, mais le marché locatif reste atone : la demande placée recule de 6%
(419 200 m²), tandis que l’offre immédiate poursuit sa progression pour
atteindre 5,8 millions de m². Le secteur logistique et industriel continue de
performer, avec 675 millions d’euros investis, malgré un léger recul de 2% de
la demande placée sur les entrepôts (798 000 m²). Les actifs de
diversification, notamment dans l’hôtellerie, affichent 185 millions d’euros
investis, traduisant un intérêt croissant pour des secteurs plus résilients.
Une géographie dominée
par Paris, les régions soutenues par la logistique
Paris intra-muros
concentre 53% des investissements, notamment dans le quartier central des
affaires (QCA), renforcé par les opérations commerciales d’envergure.
À
l’inverse, la première et deuxième couronnes franciliennes restent peu actives.
Les
régions tirent leur épingle du jeu dans le segment logistique, avec 572
millions d’euros investis, confirmant leur rôle stratégique dans l’essor des
plateformes industrielles et de distribution.
Perspectives 2025 :
vers un rééquilibrage progressif du marché
Après un début d’année
porté par quelques opérations exceptionnelles, 2025 pourrait amorcer une
reprise plus équilibrée. L’assouplissement monétaire est un signal positif,
mais les fondamentaux demeurent fragiles. Les investisseurs privilégient les
actifs résilients, bien situés et durables, dans un marché encore loin d’un
redémarrage généralisé.
« Dans un environnement encore contraint, la concrétisation de plusieurs transactions majeures ce trimestre est un signal positif. Malgré une baisse des indexations liée à la baisse de l’inflation, la hausse des droits d’enregistrement et les effets durables du Covid sur la demande locative, le marché montre une capacité à s’ajuster. Ce premier trimestre illustre bien une phase de repositionnement nécessaire, qui permet aux évaluations de se réaligner progressivement avec les nouvelles conditions de marché », analyse Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation.