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BB - Analyse du marché immobilier
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Charges locatives : qui paye quoi ?

Les charges locatives, ou charges récupérables, désignent les dépenses que le propriétaire paye et dont il peut demander le remboursement à son locataire.

- Lorsque le logement est loué vide à un locataire qui l’occupe comme sa résidence principale, les charges locatives donnent généralement lieu au paiement d’une provision mensuelle qui s’ajoute au loyer. Une régularisation annuelle est obligatoire. On parle de charges « au réel ».

- Lorsque le logement est loué meublé, le propriétaire bailleur peut opter pour les charges « au réel » ou « forfaitaires ». Dans ce dernier cas, il fixe un forfait qui n’a pas à faire l’objet de régularisation.

 

Les charges récupérables « au réel »

La liste des charges récupérables est fixée limitativement par un décret (n° 87-713 du 26 août 1987). Toutes les autres dépenses supportées par le propriétaire et non listées dans le décret ne sont pas récupérables auprès du locataire. Cette liste comprend 8 catégories de charges locatives que l’on peut regrouper en trois grands types :

- Les dépenses des employés d’immeuble et des gardiens concierge.

- Les dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les équipements d’usage commun ou les installations du logement et liées : à l’ascenseur ; à l’eau, chaude et froide ; au chauffage ; aux produits d’hygiène utilisés par la copropriété ; aux installations individuelles et aux parties communes.

- Les impositions et redevances : taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ; taxe de balayage.

 

La régularisation annuelle des charges « au réel »

Lorsque le locataire s’acquitte de provisions, le propriétaire doit, au moins une fois par an, régulariser ces provisions par rapport aux dépenses réellement acquittées et récupérables, en fournissant des justificatifs (détails des charges de copropriété, par exemple).

Si les provisions payées par le locataire sont supérieures aux dépenses récupérables supportées par le propriétaire, celui-ci doit rembourser le trop-perçu. Dans le cas inverse, il peut demander au locataire le paiement d’un complément de charges et ajuster la provision pour l’année suivante.

 

Changements apportés par la loi ALUR

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) comprend plusieurs dispositions relatives aux charges locatives :

- Prescription. Passé 3 ans, un bailleur ne pourra plus réclamer à son locataire le paiement de charges impayées, du fait de provisions insuffisantes notamment. Ce délai était de 5 ans avant la loi ALUR.

- Régularisation. Si le bailleur procède à la régularisation des charges plus d’un an après leur exigibilité, le locataire peut demander un étalement sur douze mois du paiement de l’arriéré.

- Justificatif. A compter du 15 septembre 2015, le propriétaire devra transmettre, au locataire qui en fait la demande, le récapitulatif des charges du logement, par voie postale ou dématérialisée (email).

- Départ du locataire. Si le locataire part avant l’arrêté annuel des comptes de la copropriété, ce qui rend impossible la régularisation immédiate des charges locatives, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie en attendant que la régularisation soit faisable.

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