Explications de Patrick Chappey, fondateur de Gererseul.com, plateforme de gestion locative en ligne destinée aux propriétaires bailleurs, souhaitant gérer seuls leurs investissements immobiliers.
Si les déclarations pré-remplies ont l'avantage de faciliter la vie des contribuables, à cette dernière, s’ajoute pour les investisseurs immobiliers, la déclaration des revenus fonciers constitués des loyers perçus, mais aussi, le cas échéant, de certaines recettes exceptionnelles, telles que d'éventuelles subventions (l’Anah, notamment).
Pour l’administration fiscale, les bailleurs se divisent en deux catégories imposées différemment :
- les propriétaires percevant des revenus fonciers tirés de la location d’un bien loué vide (maison, appartement, emplacement de stationnement, terrain…)
- les propriétaires percevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tirés de la location d’un bien meublé (les résidences avec services sont incluses dans cet ensemble).
1 - Les logements loués vides
Les rentrées locatives issues de ces logements peuvent être soumises au régime forfaitaire ou réel. Le choix de l’un ou l’autre dépend du montant des loyers et de la somme des frais engagés par le bailleur durant l’année :
a) Régime du micro-foncier.
Les bailleurs dont les revenus annuels de location ne dépassent pas 15 000€ peuvent opter pour le régime micro-foncier, régime simplifié qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30% sur la somme des loyers bruts (loyers hors charges, encaissés pendant l’année d’imposition). Il suffit de reporter le montant directement sur la déclaration de revenus 2042 dans la zone « micro-foncier » case 4BE. La déduction se fera alors automatiquement et le solde de 70% de vos revenus locatifs sera intégré à l'ensemble de vos autres revenus (les salaires par exemple) ; le tout étant alors passible de l'impôt sur le revenu.
Prévu pour couvrir l’ensemble des frais supportés par le bailleur, ce régime ne prévoit aucune autre exonération. Si les charges sont supérieures, elles ne peuvent pas être déduites.
Attention, donc, à bien calculer ! Opter pour le régime micro-foncier n’est, en effet, pas une obligation, même si les conditions (moins de 15 000€ de loyers perçus annuellement) sont remplies. Le propriétaire a la possibilité de choisir le régime réel si celui-ci se révèle plus avantageux financièrement. Cela peut être le cas si des dépenses importantes ont été engagées par le bailleur pendant l’année.
A noter également que le régime micro-foncier ne s’applique pas aux dispositifs particuliers type Borloo, Scellier, Malraux ou Duflot qui dépendent obligatoirement du régime réel.
b) Régime réel
Si les revenus locatifs dépassent 15 000€ / an, le régime réel s’applique de manière obligatoire. La déclaration s’effectue à partir de l’imprimé 2044 ou 2044 spécial, à ajouter à la déclaration 2042. Cette déclaration permet de détailler les dépenses effectuées et de les déduire du montant réel, notamment, l’entretien de l’immeuble, la réparation et l’amélioration du logement (hors travaux de démolition, construction ou reconstruction), les frais de gestion ou encore des provisions pour charges de copropriété (payées l’année précédente).
Sont également déductibles, les primes d’assurances (garanties des risques locatifs / GRL ou garanties des loyers impayés / GLI), la taxe foncière et les intérêts d’emprunt.
Important : dès lors que les revenus générés ont été soumis au régime réel, ils le resteront pendant trois ans. Il est donc impératif, avant toute décision, de bien évaluer ses charges de l'année passée, mais aussi celles des deux années suivantes.
Par ailleurs, le régime implique l’ensemble du foyer fiscal : le bailleur de plusieurs logements devra les déclarer sous ce même régime.
2 - Les logements loués meublés, deux régimes :
a) Le « Micro-BIC », équivalent du système micro-foncier dédié aux locations vides,peut être adopté si les rentrées annuelles ne dépassent pas 32 600€. Pour bénéficier de l’abattement de 50%, les revenus fonciers doivent être déclarés sur l’imprimé 2042C, dans la catégorie BIC. Forfaitaire, cette déclaration simplifiée n’autorise aucune autre déduction.
b) Le « Bénéfice Réel » s’applique si le montant des revenus est supérieur au plafond du micro-BIC ou si les charges du propriétaire sont élevées. Lesimprimés 2031 et 2033 (A à G) sont à annexer à la déclaration globale. S’ajoutent aux charges à déduire les dépenses d’entretien, d’amélioration et de réparation, les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, l’amortissement du mobilier et des locaux… Plus complexe, cette option réclame des informations comptables telles qu’un bilan, un relevé de provisions, la liste des immobilisations et amortissements, etc. Les conseils d’un professionnel peuvent s’avérer utiles.
Le choix du régime du bénéfice réel engage le bailleur sur deux ans. Si le plafond de 32 600€ est dépassé, le fisc autorise le contribuable à profiter du régime micro-BIC pendant une année supplémentaire, mais pas plus !
Le revenu net foncier, une notion primordiale.
Son calcul permet de déterminer si le propriétaire est en situation de bénéfice ou de déficit foncier. Pour obtenir le revenu net foncier, il faut soustraire au montant brut des loyers la somme des charges. Pour les locations vides comme meublées, si le résultat est positif, le bénéfice foncier sera imposé sur le revenu.
A contrario, si le résultat comptable est négatif, dans le cas des locations vides, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu et diminuer ainsi le montant de l’imposition générale (sous certaines conditions). Le principe est différent pour les locations meublées, dont le déficit est reportable et donc imputé sur les bénéfices issus des locations sur les neuf années suivantes, et non sur le revenu global.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir