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Comment évaluer une île privée

BB - Analyse du marché immobilier
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Par Frédéric Dubois*

- Comment déterminer la valeur d’une île, d’un château, d’un presbytère, d’un couvent quand on sait que les ventes se réduisent à quelques unités chaque année ?
- Sur quelle valeur de marché s’appuyer, s’agissant de biens difficiles à comparer les uns aux autres ?
- Ce qui vaut pour un château, un couvent, s’applique-t-il aussi à un bien aussi rare qu’une île... ?


Des « Robinson » prêts à débourser de petites fortunes

Dans ce marché où la demande est plus importante que l’offre - 130 000 îles dans le monde, alors que peu d’entre elles sont à vendre chaque année -, les montants atteignent souvent des valeurs déconnectées de celles pratiquées en bord littoral. C’est pourquoi, dans ces transactions, la passion peut vite l’emporter sur la raison.

Si sur le littoral Ouest de l’Hexagone, le ticket d’entrée peut s’établir entre 1 et 2 M€,
les montants sont parfois supérieurs, voire très supérieurs...

Plus au large des côtes, la transaction peut grimper à 50 ou 100 M€
pour un petit bout de paradis de quelques hectares perdu au milieu des Seychelles, de la Nouvelle Zélande ou des Caraïbes et particulièrement aux Bahamas (700 îles) où de nombreuses stars américaines - Nicolas Cage, Maria Carey, Julia Roberts, Johnny Depp, Leonardo Di Caprio...- ont élu domicile.

Pour déterminer la valeur réelle, on retient principalement deux définitions de la valeur vénale d’un bien :
- celle de la Direction générale des impôts qui rappelle que « la valeur vénale d’un bien correspond à sa valeur marchande, c'est-à-dire au prix auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté. Évaluer un bien, quel qu’il soit, consiste donc à supputer la plus forte probabilité de prix auquel il pourrait se vendre s’il était mis sur le marché dans des conditions normales d’offre et de demande » ; et
- celle donnée par la Charte de l’expertise en estimations immobilières (éditions d’octobre 2012), qui précise : « la valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression ».

Exemple d’une île située dans le Golfe du Morbihan :
les éléments de comparaison peuvent conduire l’expert à s’éloigner géographiquement et donc à rechercher des références de comparaison en allant jusque dans les Côtes d’Armor, du côté de l’île de Bréhat par exemple, entourée de petites îles très prisées d’une clientèle « à part ». Ces propriétaires « à part », indépendamment du fait qu'ils disposent des capitaux, recherchent pour l’essentiel, de la tranquillité et de la discrétion. Dans la plupart des cas, chacun se veut respectueux de l’environnement d’exception qui l’entoure : en témoigne, la qualité de la rénovation des bâtis et de leur entretien.

 

Le bâti déterminant pour la valeur d’une île

Sur une île, ce qui entre le plus en ligne de compte, ce sont les mètres carrés construits. En effet, la Loi Littoral, les règles d’urbanisme attachées aux espaces protégés et certaines autres réglementations applicables aux secteurs insulaires, interdisent, dans la majeure partie des cas, toute nouvelle édification !
L’amélioration ou la reconstruction à l’identique de l’existant sont donc les seules perspectives immobilières laissées à nos « Robinson ».

 

*Frédéric Dubois*, Dirigeant du cabinet Dubois Expertises à Vannes dans le Morbihan, est  aussi  :
- Administrateur et Délégué de Région de la Chambre des Experts Immobiliers de France
- Expert Immobilier près la Cour d'Appel de Rennes
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière
- Expert R.E.V (Recognised European Valuer) – TEGoVA / Agrément Européen
- Formateur auprès de l’Ecole Supérieure de l’Immobilier et de la Faculté des Métiers de Rennes

 

 

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