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Caution locative étudiante : vers un dispositif qui compromet les bailleurs ?

BB - Analyse du marché immobilier
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Intitulé "CLÉ", Caution Locative Etudiante, ce dispositif s'adresse aux étudiants de famille monoparentale en situation isolée ou aux étudiants étrangers, qui ont des difficultés à fournir deux cautions. L’Etat sera leur garant pendant la durée de l’année universitaire.
Pour La Chambre des Propriétaires*, ce dispositif qui va dans le bon sens pour les étudiants concernés, et qui a pour but de sécuriser les propriétaires bailleurs contre les impayés de loyers, soulève des interrogations quant aux modalités d’application avec de nombreuses limites.

Un effet d’annonce aux impacts timides
Réservée en priorité aux étudiants sans caution solvable, ou n'ayant qu'un seul garant alors que le bailleur en demande deux, cette mesure profitera à environ 2 000 étudiants cette année et entre 14 000 et 20 000 en rythme de croisière, évalue le gouvernement. Soit environ 1% des 2,3 millions d'étudiants recensés par l'Insee.

Un dispositif qui ferait du bailleur un percepteur ?
La Caisse des dépôts et consignations et le Crédit coopératif vont, via des fonds spécifiques dédiés, assumer les cautions pendant la durée du bail.
Après examen du dossier du demandeur, l’Etat peut donc se porter garant de ce dernier devant le propriétaire ou avancer le montant du dépôt de garantie demandé par le propriétaire. En échange, l’étudiant s’acquitte tous les mois d’une cotisation équivalente à 1,5% du montant de son loyer.
- Le contrat de bail devra-t-il faire état de ce pourcentage et l’ajouter directement au montant du loyer
- A qui l’étudiant devra-t-il verser cette contrepartie ?
- A l’Etat directement ou au propriétaire bailleur ? Dans ce cas, doit-on comprendre que le dispositif fait du bailleur un percepteur, un acteur à part entière, un intermédiaire qui doit ensuite reverser la somme à l’Etat ?
- En cas de problème, quelle caution jouera prioritairement ? La caution privée ou la caution publique ?

Le ciblage de l'aide pourrait, de plus, se retourner contre le bailleur : imaginons qu’un propriétaire ait le choix entre deux candidats locataires, le premier ayant pour garants ses parents, le second l’Etat. S’il opte pour le premier des deux dossiers, n’encourt-il pas le risque de se faire taxer de stigmatisation pour avoir préféré écarter l’étudiant qui serait plus « à risque » ? Avec cette disposition, conserve-t-il le peu de liberté pour choisir le candidat ou devra-t-il se montrer plus indulgent à l’égard de celui qui bénéficie de la caution de l’Etat sous peine de violer la loi ?
L’article 158 de la Loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002 prévoit notamment qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, son patronyme, sa situation de famille, son appartenance ou sa non appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. Ce dispositif ne risque-t-il pas de se retourner contre le propriétaire ?

Un étudiant bénéficiaire de l’aide personnalisée au logement (APL) ou de l’allocation logement à caractère social (ALS) pourra-t-il en outre bénéficier de la caution de l’Etat ?
- Quel sera l’impact budgétaire de cette garantie ?
- Locataire et propriétaire déresponsabilisés, ne risque-t-on pas une explosion des coûts ?
- Ne risque-ton pas à brève échéance un élargissement des publics visés avec les coûts afférents ?
- Cette mesure va-t-elle contribuer à réduire la pénurie ? Très probablement non.

Il serait plus efficace d’agir sur l’offre de logements étudiants en favorisant l’investissement locatif dans ce domaine. Les dispositifs favorables (fiscaux en particulier) ont été rognés au fil des années. C’est ainsi que la pénurie, loin de diminuer, a augmenté. La solution n’est-elle pas de stimuler l’offre ?

La Chambre des Propriétaires : association de défense et de services pour les propriétaires et copropriétaires, elleconseille près de 12 000 propriétaires, pour tout ce qui concerne la copropriété, la location, la gestion et l’optimisationd’un patrimoine immobilier.
www.chdp.asso.fr

 

 

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