Le troisième trimestre 2026 marque un recul du marché
des SCPI après cinq trimestres consécutifs de performance positive.
L’indice Ramify SCPI
Index (RSCPI) recule de 0,82 % sur le trimestre, sous l’effet de baisses de
prix de parts concentrées sur les SCPI historiques de bureaux.
Les revenus
distribués restent stables, mais ne compensent plus ces dévalorisations. Les
autres segments conservent toutefois une performance positive, confirmant un
marché à deux vitesses.
Ramify SCPI Index T3
2026 : les chiffres à retenir
·
Performance globale RSCPI : - 0,82 %
·
Revalorisation des parts en baisse : - 1,86 %
·
Taux de distribution net moyen : +1,05 %
·
SCPI Logistique en tête : performance sectorielle de +1,60 %
Au troisième trimestre
2026, la performance globale mesurée par l’indice RSCPI recule, après +1,06 %
au trimestre précédent. Il s’agit du premier trimestre négatif depuis le T1
2025 (-2,65 %), mettant fin à cinq trimestres consécutifs de performance positive.
La contribution des
loyers distribués reste stable à +1,05 %, tandis que l’effet lié aux prix de
parts devient nettement négatif, à -1,86 %. Les revenus distribués ne suffisent
donc pas à compenser les baisses de prix de parts, ce qui explique la performance
négative de l’indice.
Ce mouvement résulte
des baisses de prix de souscription de six SCPI, comprises entre -10,4 % et
-16,8 %, annoncées entre fin juillet et début septembre à la suite des
expertises au 30 juin. Cinq sont majoritairement investies en bureaux :
Génépierre, Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Elysées Pierre et Efimmo 1. La
sixième, Praemia Hôtels Europe, pèse sur le segment diversifié, avec une baisse
de prix qui vise avant tout à relancer la collecte. À l’inverse, les
revalorisations d’ActivImmo (+0,57 %), de Reason (+1,98 %), d’Iroko Zen (+0,49
%) et d’Osmo Énergie (+2,00 %) restent insuffisantes pour compenser ces
baisses.
Le trimestre souligne
ainsi la poursuite de l’ajustement des valorisations des SCPI de bureaux, alors
que les revenus distribués demeurent stables.
|
Période |
Revalorisation moyenne |
Loyers distribués |
Performance globale |
|
T3 2023 |
-2,87 % |
+1,01 % |
-1,86 % |
|
T4 2023 |
-0,60 % |
+1,20 % |
+0,60 % |
|
T1 2024 |
-1,96 % |
+1,07 % |
-0,89 % |
|
T2 2024 |
-0,24 % |
+1,11 % |
+0,87 % |
|
T3 2024 |
-1,53 % |
+1,10 % |
-0,43 % |
|
T4 2024 |
-0,80 % |
+1,17 % |
+0,37 % |
|
T1 2025 |
-3,67 % |
+1,02 % |
-2,65 % |
|
T2 2025 |
+0,01 % |
+1,10 % |
+1,11 % |
|
T3 2025 |
+0,04 % |
+1,11 % |
+1,15 % |
|
T4 2025 |
-0,01% |
+1,03 % |
+1,02 % |
|
T1 2026 |
+0.002% |
+1,0% |
+1,0% |
|
T2 2026 |
+0.006% |
+1,05% |
+1,06% |
|
T3 2026 |
-1.86% |
+1,05% |
-0.82% |
Sources : Pierrepapier.fr; Ramify SCPI Index T2 2026
La Logistique s’impose comme le meilleur segment du trimestre, avec une performance de +1,60 %.
Elle bénéficie à la fois d’un
niveau de loyers distribués élevé (+1,22 %) et d’une contribution positive des
prix de parts (+0,38 %), portée notamment par la revalorisation d’ActivImmo au
1er juillet.
Le segment dépasse ainsi le Diversifié, en tête au trimestre précédent.
Derrière, les SCPI
diversifiées restent le segment le mieux distribué du trimestre (+1,24 %). Leur
performance ressort toutefois à +1,09 %, pénalisée par une revalorisation
moyenne légèrement négative (-0,15 %) : la baisse de Praemia Hôtels Europe
(-11,76 %) a plus que compensé les hausses d’Iroko Zen, Reason et Osmo Énergie.
Le Résidentiel (+1,22
%), les Hôtels (+1,09 %) et les Commerces (+1,07 %) affichent des performances
proches, intégralement portées par les loyers distribués, les prix de parts
étant restés stables sur le trimestre.
La Santé affiche une
performance de +0,82 %, intégralement portée par les loyers distribués, dont le
niveau reste le plus faible de l’univers sur le trimestre.
Les Bureaux sont le
seul segment en recul, avec une performance de -2,31 %. La revalorisation
moyenne de -3,30 % efface largement des loyers distribués de +0,99 %. Le
segment concentre l’essentiel des baisses de prix du trimestre, avec les
dévalorisations de Génépierre, Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Elysées
Pierre et Efimmo 1.
Dans l’ensemble, la
hiérarchie sectorielle du T3 2026 ne dépend plus seulement des écarts de
distribution, comme c’était le cas au trimestre précédent. L’effet prix
redevient déterminant : il soutient la Logistique et pénalise fortement les
Bureaux et, dans une moindre mesure, le Diversifié, tandis que les autres
segments restent portés par leur seul rendement courant.
Performances par segment
|
Secteur |
Revalorisation moyenne |
Loyers distribués |
Performance globale |
|
Globale |
-1,862 % |
1,045 % |
-0,817 % |
|
Résidentiel |
0,000 % |
1,215 % |
1,215 % |
|
Commerces |
0,000 % |
1,072 % |
1,072 % |
|
Santé |
0,000 % |
0,822 % |
0,822 % |
|
Diversifié |
-0,153 % |
1,241 % |
1,088 % |
|
Bureaux |
-3,295 % |
0,989 % |
-2,306 % |
|
Hôtels |
0,000 % |
1,086 % |
1,086 % |
|
Logistique |
0,380 % |
1,223 % |
1,603 % |
Sources : Pierrepapier.fr; Ramify SCPI Index T2 2026
Une liquidité toujours
contrastée selon les véhicules
Depuis le début de
l’année 2026, onze SCPI historiques ont suspendu la variabilité de leur
capital, rejoignant Novapierre Résidentiel, qui avait engagé cette démarche en
2025. Ces douze véhicules représentent près de 16 milliards d’euros de
capitalisation.
Sur leurs marchés
secondaires, les SCPI ayant enregistré des échanges affichent des décotes
supérieures à 50 % par rapport à leur dernier prix de souscription. Ces décotes
concernent toutefois une fraction très réduite du capital : hors Novapierre
Résidentiel, les volumes échangés depuis la suspension représentent moins de
0,25 % des parts de chaque SCPI.
L’ouverture de ces
marchés permet ainsi d’établir des prix de transaction, sans pour autant
rétablir une liquidité suffisante. Les situations restent hétérogènes, avec des
signes d’amélioration pour certains véhicules et des échanges toujours très
limités, voire inexistants, pour d’autres.
Des conditions de
financement qui pèsent sur les valorisations
Le troisième trimestre
a été marqué par une remontée des taux et une accélération de l’inflation en
zone euro, à 3,8 % en septembre. Dans ce contexte, la Banque centrale
européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre,
portant le taux de dépôt à 2,50 %.
Pour les SCPI, cet
environnement maintient une pression sur les valorisations et renchérit le
financement. Il peut toutefois créer des opportunités d’acquisition à prix
réajustés pour les véhicules qui disposent de collecte et investissent avec peu
ou pas de dette.
Les SCPI récentes
peuvent notamment bénéficier d’une plus grande flexibilité pour investir,
tandis que les véhicules historiques exposés aux bureaux restent confrontés à
un ajustement de leurs valorisations.
Une reprise immobilière
inégale, dans l’attente des expertises de fin d’année
En France,
l’investissement en immobilier d’entreprise atteint 3,4 milliards d’euros au
troisième trimestre 2026, en hausse de 21 % sur un an, et 10,3 milliards depuis
janvier (+16 %). Cette progression reste toutefois concentrée : moins de dix
transactions supérieures à 100 millions d’euros représentent la moitié des
volumes investis sur le trimestre.
Les bureaux franciliens demeurent sous pression, avec une baisse de 26 % sur un an des surfaces louées ou achetées par les utilisateurs et une progression de 8 % des surfaces vacantes disponibles.
La logistique connaît également un ralentissement de l’activité,
malgré la poursuite de la hausse des loyers des actifs les mieux situés et de
meilleure qualité.
Les expertises de fin
d’année constitueront une prochaine échéance déterminante. Un nouveau recul des
valeurs des bureaux pourrait entraîner d’autres baisses de prix de parts début
2027, dans un marché où la qualité des actifs, la diversification et la maîtrise
de l’endettement restent essentielles.
Concusion de Samy Ouardini, cofondateur de Ramify : « Les SCPI restent un placement de rendement, et ce trimestre le confirme : les loyers ont été versés à un niveau stable. Mais l'évolution du prix des parts varie d'une SCPI à l'autre : l'ajustement reste essentiellement concentré sur les SCPI historiques de bureaux, tandis que les autres segments conservent une performance positive. Ces écarts soulignent l'importance d'examiner la qualité du patrimoine et les conditions de liquidité. Pour les SCPI qui disposent de collecte et de marges de manœuvre financières, ce marché peut aussi offrir des opportunités d'acquisition à des prix réajustés. »