Cushman & Wakefield publie son étude Vantage Point consacrée au marché français de l'immobilier logistique.
Son constat : le
ralentissement observé début 2026 ne traduit pas une disparition des besoins,
mais un changement de régime durable, où la qualité des actifs prime désormais
sur la seule quantité de surfaces.
Après trois cycles
successifs de progression de la demande placée en quinze ans, le marché
logistique français entre dans une nouvelle phase. Les décisions immobilières
se prennent plus lentement, dans un environnement plus incertain, et selon des
critères plus exigeants, orientés vers la performance logistique. Dans le même
temps, la production d'entrepôts de nouvelle génération se heurte à des
contraintes croissantes : rareté foncière, complexité réglementaire, hausse des
coûts et besoins énergétiques accrus.
Un marché plus
sélectif, mais des fondamentaux préservés
Après un premier
trimestre 2026 particulièrement difficile (-53 % en volume placé), le deuxième
trimestre affiche un net rebond avec un peu plus d'un million de m² transactés.
Le premier semestre s'établit ainsi à 1,45 million de m² (-15 % par rapport au
S1 2025), limitant le recul à 18 % sous la moyenne décennale.
La reconstitution
partielle de l'offre immédiate (4,85 millions de m² disponibles, taux de
vacance de 7%) desserre la tension sans remettre en cause la hausse
structurelle des valeurs locatives des actifs premium : le loyer prime
francilien atteint 89 €/m²/an. Le véritable enjeu n'est pas le niveau de
vacance actuel, mais la faiblesse persistante de l'offre future réellement en
développement, avec seulement 16 % des 5,7 millions de m² autorisés
effectivement en chantier.
« Le repli du marché
utilisateurs traduit moins une disparition de la demande qu'un attentisme face
à un environnement incertain. Les utilisateurs arbitrent désormais davantage en
fonction de la résilience, de la proximité clients et de la performance opérationnelle
qu'au seul regard du volume : la question n'est plus seulement combien de m²,
mais pour quel modèle d'exploitation, à quel endroit et avec quel niveau de
performance », souligne Florian Moreau, Head of Logistics Agency France,
Cushman & Wakefield.
Côté investissement,
les volumes du semestre atteignent 436 M€ (contre près de 1,5 Md€ un an plus
tôt), pénalisés par l'absence de transactions supérieures à 100 M€ et par
l'aggravation des tensions au Moyen-Orient. Le taux prime francilien
décompresse à 4,90 %, et davantage encore sur les marchés secondaires, où des
actifs loués s'échangent aujourd'hui à plus de 6 %.
« Le marché de
l'investissement révèle les conséquences d'une conjoncture très dégradée, qui
touche pourtant des marchés intrinsèquement attractifs. Des signaux positifs
émergent néanmoins : le pipeline se reconstitue et un nombre croissant de
portefeuilles sont remis en exclusivité, ce qui laisse envisager un rattrapage
partiel au second semestre », observe Romain Nicolle, Head of Logistics
CMG France, Cushman & Wakefield.
Des besoins logistiques
en profonde mutation
La répétition des chocs
(pandémie, guerre en Ukraine, tensions au Moyen-Orient, durcissement
commercial) fait basculer les organisations du « just in time » (flux tendus)
vers le « just in case » (stocks tampons). La supply chain n'est plus seulement
un centre de coûts : elle devient un actif stratégique de résilience, ce qui
soutient un besoin durable de stockage et un maillage territorial plus fin.
Le e-commerce constitue
le second moteur de transformation. Sa croissance, portée par les plateformes
chinoises à bas coût et la progression continue d'Amazon (près de 320 000 m²
transactés en France au S1 2026), redessine l'architecture des réseaux au profit
d'entrepôts proches des bassins de consommation.
Une offre de plus en
plus difficile à produire
Au moment où une
nouvelle génération d'entrepôts devient nécessaire, sa production se heurte à
des freins croissants :
• Réglementation : le ZAN raréfie les
terrains dans les localisations les plus recherchées, les procédures
s'allongent et la visibilité sur le cadre futur se réduit, une incertitude
susceptible de s'accentuer à l'approche de l'élection présidentielle de 2027.
• Énergie : avec des consommations pouvant
atteindre 200 kWh/m²/an, l'entrepôt devient un actif énergétique à part
entière. La capacité à sécuriser la puissance nécessaire et à financer les
infrastructures énergétiques (photovoltaïque, stockage, bornes de recharge)
devient un facteur déterminant d'attractivité.
• Équation économique : la RE2020 et le décret
tertiaire renforcent les exigences alors que la hausse des coûts de
construction, d'énergie et de financement réduit la capacité des opérations à
s'équilibrer. La réussite des projets dépendra désormais autant de leur
pertinence économique que de leur faisabilité technique.
Une polarisation accrue
du marché
Cette double dynamique, demande plus exigeante et offre plus contrainte, renforce la différenciation du parc. Les actifs récents, performants, bien localisés et adaptables concentrent la demande, les flux d'investissement et la création de valeur ; à l'inverse, les actifs moins adaptés s'exposent à un risque croissant de décote, voire d'obsolescence. La capacité du parc existant à se transformer (rénovation, rétrofit, repositionnement) constitue un enjeu majeur des années à venir.