Les investissements en bureaux progressent de 19,5% en Europe, mais la reprise reste très sélective.
Catella publie la
nouvelle édition de son étude Catella House View qui analyse le marché des
bureaux en Europe. Les loyers des immeubles de bureaux bien situés et récents
ont progressé de 6,5 % par an depuis 2020, au-dessus de l'inflation. Ceux des
immeubles vieillissants ou mal situés ont stagné ou reculé. Le télétravail
avait amorcé cette fracture. L'intelligence artificielle va l'accélérer en
touchant directement les secteurs financiers et les services aux entreprises,
parmi les plus exposés aux suppressions de postes.
Un marché, deux
réalités
Depuis plusieurs
années, peu de nouveaux immeubles modernes ont été livrés en Europe. Coûts de
construction élevés, financement difficile, les surfaces récentes, bien situées
et aux normes environnementales actuelles se raréfient. Remettre un immeuble vieillissant
à niveau coûte plus cher que dans toute autre catégorie de l’immobilier. Les
bureaux mobilisent jusqu'à 16% du revenu locatif en travaux, contre environ 6 %
pour la logistique. Pendant ce temps, les immeubles anciens mal situés
accumulent les surfaces vides.
Des immeubles qui se
ressemblent mais ne se valent plus
Les investisseurs
reviennent sur les bureaux : les montants investis ont progressé de 19,5 % sur
les douze derniers mois en Europe, concentrés sur les centres-villes, là où les
bureaux vides sont les moins nombreux. Le marché continue pourtant d'évaluer les
immeubles de bureau comme une catégorie unique, sans distinguer ce qui se loue
facilement de ce qui reste vide. Les secteurs financiers et les services aux
entreprises, parmi les plus avancés dans l'adoption de l'IA et ceux qui
anticipent la plus forte accélération de son usage, occupent précisément les
immeubles de périphérie. Ce mouvement se lira en premier dans les taux
d'inoccupation hors centres-villes.
Le bureau se réinvente,
les grandes villes françaises en témoignent
Le bureau n'a pas
disparu. Les entreprises y voient un outil pour fédérer leurs équipes, affirmer
leur culture et attirer des talents. Elles recherchent des surfaces plus
qualitatives, mieux localisées et mieux adaptées aux nouveaux usages. En
France, le marché confirme cette évolution : 1,9 milliard d'euros ont été
investis en bureaux au premier semestre 2026, sur un volume total de 6,5
milliards d'euros. Un niveau d'activité principalement soutenu par quelques
grandes transactions portant sur des actifs prime et sécurisés, dans un marché
qui demeure très sélectif. En Île-de-France, la demande placée attendue entre
1,6 et 1,7 million de m² sur l'année illustre également cette polarisation :
les utilisateurs concentrent leurs recherches sur les immeubles les plus
performants en matière de localisation, de qualité d'usage et de performance
environnementale, tandis que les actifs secondaires continuent de faire face à
une vacance durable.
Selon Raphaël Amouretti, Président de Catella Property : « Le marché français confirme ce que nous observons à l'échelle européenne : la valeur se concentre sur les actifs les mieux situés, récents et connectés. L'impact de l’IA reste incertain. Comme le Covid, ses effets réels prendront du temps à se mesurer. Ce qui est certain, c’est que la sélectivité des entreprises s’accentue, et que les actifs qui n’y répondent pas perdront progressivement de leur attractivité. »