Analyse de l’équipe Recherche & Stratégie Europe d’AEW.
Selon Irène Fossé, Executive Director, Recherche et Stratégie Europe chez AEW : « La croissance de l’emploi de bureau en Europe continuera d’être affectée par la diminution de la population en âge de travailler. En ce qui concerne l’adoption de l’IA et son impact sur la demande de bureaux, les avis restent encore partagés quant aux effets à long terme. Toutefois, à court terme, son impact devrait être limité en raison de l’explosion des coûts de l’IA, des capacités de calcul restreintes des centres de données et des préoccupations liées à la souveraineté des outils d’IA existants.
Malgré cette incertitude persistante quant à l’impact final de l’IA, nos perspectives pour la demande placée demeurent positives pour les cinq prochaines années. Notre dernier rapport de recherche montre également la poursuite de la bifurcation de la demande entre les bureaux prime et le reste du parc, en fonction de leur qualité et de leur emplacement. Les taux de vacance moyens des bureaux sur les marchés européens devraient atteindre un pic cette année avant de redescendre de 9 % à 7 % d’ici 2030, l’offre neuve limitée et les reconversions de bureaux contribuant à rééquilibrer les marchés.
Bien que les loyers faciaux aient continué de progresser, les mesures d’accompagnement ont augmenté. C’est particulièrement le cas sur les marchés hors QCA, avec des secteurs comme La Défense et les Docklands de Londres, où elles représentent actuellement environ 40 % du loyer total exigible sur la durée du bail. Malgré ces mesures d’accompagnement élevées, la croissance des loyers prime faciaux devrait s’établir en moyenne à 3,9 % par an sur l’ensemble des marchés de bureaux européens couverts pour la période 2026-2030.
Combinée
au réajustement important des prix enregistré par le secteur des bureaux en
2022-2024, cette évolution soutient notre prévision d’un rendement total moyen
de 10 % par an pour les bureaux européens prime au cours des cinq prochaines
années, porté par des rendements locatifs résilients et une croissance continue
des loyers. »
Principales conclusions
de l’étude
- Au cours des cinq prochaines années, la
croissance de l’emploi de bureau en Europe devrait ralentir, sous l’effet de la
baisse de la population en âge de travailler qui ne sera que partiellement
compensée par la poursuite de l’urbanisation.
- Malgré des inquiétudes sur l’impact de l’IA
sur l’emploi de bureau, les premiers signaux aux États-Unis restent mitigés et
ne confirment pas clairement cette tendance. En Europe, les premières données
montrent en revanche un effet négatif de l’IA sur la croissance de l’emploi
dans les entreprises technologiques.
- À court terme, l’adoption de l’IA en Europe
et ses effets sur l’emploi tertiaire devraient rester limités, en raison de
coûts élevés, de capacités insuffisantes des centres de données, ainsi qu’en
raison des enjeux de souveraineté qui renforcent le besoin de solutions
européennes.
- Les taux de vacance des bureaux ont continué
d’augmenter au T1 2026, y compris dans les quartiers d’affaires centraux (QCA),
les entreprises privilégiant de plus en plus des localisations hors QCA plus
abordables. Toutefois, la baisse des livraisons neuves et la hausse des
transformations d’immeubles obsolètes devraient permettre à la vacance globale
de reculer après un point haut de 9 % à la mi-2026, pour atteindre 7 % d’ici
2030.
- Sur la période 2026-2030, la croissance
annuelle moyenne des loyers prime faciaux est attendue à 3,9 % sur l’ensemble
des 63 marchés de bureaux européens couverts. Même dans le scénario pessimiste,
cette progression resterait solide à 3,7 % par an.
- Si les loyers faciaux ont continué de
progresser, les mesures d’accompagnement (les franchises de loyers et travaux
d’aménagement) ont également augmenté en Europe depuis 2019. Cette tendance est
particulièrement marquée dans certains marchés hors-QCA à Paris et à Londres,
comme La Défense et les Docklands, où elles atteignent près de 40 % des loyers
faciaux.
- L’activité d’investissement en bureaux a
nettement ralenti en 2026 depuis le début du conflit au Moyen-Orient, sous
l’effet de coûts de financement plus élevés et d’un nouveau décalage entre prix
attendu par les vendeurs et les acquéreurs, conduisant de nombreux
investisseurs à renégocier leur offre.
- Alors que les négociations entre les
États-Unis et l’Iran se poursuivent, les prix du pétrole et les taux swap se
sont stabilisés. Si le processus de paix progresse, un redressement de la
liquidité pourrait intervenir au second semestre 2026.
- Les valorisations reflètent une polarisation
croissante du marché des bureaux : les actifs de meilleure qualité ont vu leur
valeur augmenter, tandis que les immeubles confrontés à une vacance
structurelle et à des mesures d’accompagnement élevées ont enregistré des
baisses significatives.
- La forte revalorisation enregistrée par le secteur des bureaux en 2022-2024, combinée à une croissance locative attendue proche de 4 % par an, soutient nos dernières prévisions sur les bureaux prime. Sur les cinq prochaines années, les rendements totaux prime devraient atteindre 10 % par an en moyenne sur les 63 marchés européens couverts.