Cushman & Wakefield publie une nouvelle étude intitulée « Retail parks : les leviers d’un nouveau cycle – France 2026 », consacrée à l’évolution d’un format devenu incontournable du paysage commercial français.
Après deux décennies d’expansion, le retail park entre dans une phase de
transformation profonde, portée par des dynamiques fortes et endogènes.
Un pilier du commerce
français… en pleine mutation
En l’espace de vingt
ans, le retail park a profondément remodelé le paysage commercial hexagonal.
Avec plus de 8,4 millions de m² développés sur près de 600 sites, le format
concentre à lui seul près de la moitié des surfaces commerciales créées en
France sur les deux dernières décennies. Après une forte phase d’expansion, la
production de nouveaux projets ralentit nettement depuis la pandémie, sous
l’effet conjugué du durcissement réglementaire, de la raréfaction du foncier et
d’un environnement économique plus contraint. Dès lors, le modèle change de
paradigme : le retail park ne s’étend plus, il se transforme. Extensions,
rénovations, requalifications de zones commerciales existantes deviennent les
principaux moteurs de croissance de ce format commercial.
Des fondamentaux
locatifs toujours aussi solides
Dans un marché des
commerces en forte recomposition, le retail park continue de faire valoir des
atouts différenciants : accessibilité, lisibilité de l’offre et surtout
maîtrise des coûts d’exploitation. Alors que les stratégies de rationalisation
se multiplient, ce modèle permet aux enseignes de sécuriser leur rentabilité
tout en conservant une forte visibilité commerciale. Cette équation explique en
grande partie un taux de vacance nettement inférieur à celui relevé sur les
autres formats de commerce.
Laurence Garnier,
Responsable de la commercialisation des ensembles commerciaux chez Cushman
& Wakefield commente : « Nous observons aujourd’hui une évolution
dans les stratégies d’implantation des enseignes : le retail park n’est
plus seulement un choix opportuniste, mais devient un véritable levier
d’optimisation des réseaux. Dans un contexte de pression sur les marges, les
enseignes privilégient des formats capables de concilier rentabilité immédiate
et flexibilité d’exploitation. Le retail park répond parfaitement à cette
équation, mais avec une exigence accrue sur la qualité des emplacements et sur
la capacité des sites à générer du flux par eux-mêmes. »
Au-delà de ses
fondamentaux économiques, le retail park évolue profondément dans son
positionnement et son contenu : le prêt-à-porter recule au profit
d’activités plus expérientielles (restauration, loisirs, services, santé),
tandis que certaines enseignes qui se développaient historiquement sur d’autres
formats investissent également ces sites. Une transformation du
mix-merchandising qui rapproche progressivement les retail parks du modèle des
centres commerciaux. Ces mutations contribuent à faire du retail park un modèle
extrêmement complet, capable de répondre à des usages élargis et diversifiés.
« Nous entrons dans une phase plus sélective du marché. Les sites les plus performants seront capables de se réinventer en intégrant davantage de services, de loisirs et de restauration. À terme, la question n’est plus seulement commerciale : faciliter et simplifier les démarches administratives permettant de réhabiliter d’anciennes friches au profit de la mise en œuvre de nouveaux sites multifonctionnels est un enjeu majeur des territoires », ajoute Christian Dubois, Head of Retail Leasing France de Cushman
& Wakefield.
Un actif recherché à
l’investissement… mais dans un marché sous-offreur
Longtemps considéré
comme un marché de niche, le segment des retail parks s’affirme aujourd’hui
comme une classe d’actifs à part entière, attirant un nombre croissant
d’investisseurs, y compris généralistes, séduits par un couple rendement/risque
jugé attractif. Sur la période récente, près d’un milliard d’euros ont été
investis en moyenne chaque année en France sur ce segment. Dans un contexte de
marché marqué par la rareté des produits à l’acquisition, les volumes restent
cependant contraints non pas par un manque d’appétit de la part des
investisseurs, mais bien par l’insuffisance de l’offre disponible.
Vanessa Zouzowsky, Head
of Retail Capital Market France de Cushman & Wakefield, précise : « Le marché de
l’investissement en retail parks atteint aujourd’hui un point d’inflexion
intéressant : cette classe d’actifs est désormais reconnue et recherchée, dans
un contexte de sous-offre significative. Dans un environnement immobilier plus
volatil, le retail park s’impose progressivement comme une solution de
diversification crédible, à condition de bien sélectionner les actifs,
notamment au regard de leur potentiel de reconfiguration et de leur ancrage
local. »
Dans un environnement marqué par les contraintes réglementaires, les enjeux environnementaux et les tensions sur le pouvoir d’achat, le retail park entre dans une phase de maturité active, où sa capacité à se réinventer devient déterminante.