Le marché immobilier se maintient dans une conjoncture de plus en plus complexe. La
reprise observée depuis le début de l’année résiste à une inflation pourtant
persistante (2,2 % sur un an en avril). Ainsi, la production de crédits est en
progression depuis janvier, et se révèle même plus élevée qu’il y a un an.
Cependant, l’inflation
fait peser le risque d’une hausse des taux directeurs de la Banque centrale
européenne lors de sa prochaine réunion le 11 juin prochain. Une décision qui
pourrait freiner la dynamique actuelle.
LES TAUX POURSUIVENT
LEUR LENTE HAUSSE
La hausse des taux
observée depuis le déclenchement de la crise au Moyen-Orient se poursuit. Très
légère, elle grignote chaque mois quelques points de base, bien loin des
hausses observées en 2022.
Cependant, dans ce
contexte, les taux obtenus par CAFPI en mai atteignent :
• 3,20 % sur 15 ans (identique par
rapport à avril)
• 3,37 % sur 20 ans (+4 points de
base)
• 3,48 % sur 25 ans (+5 points de
base)
Cette hausse impacte également les meilleurs profils qui, eux aussi, doivent faire face à des taux légèrement plus élevés.
Ces emprunteurs ont bénéficié en mai de taux atteignant
:
• 3,01 % sur 15 ans (+1 point de
base)
• 3,15 % sur 20 ans (+10 points de
base)
• 3,25 % sur 25 ans (+5 points de
base)
Ces évolutions
heureusement minimes maintiennent des conditions de taux qui restent
compétitives, permettant encore à une très grande majorité des projets de
rester finançables. D’autant que ces hausses, autour de 10 points de base,
représentent, sur un prêt de 200 000 € sur 25 ans, une mensualité d’une dizaine
d’euros plus élevée. Si l’impact n’est pas neutre, il reste absorbable pour une
grande partie des ménages.
BCE ET OAT 10 ANS : LE
RISQUE D'UNE POURSUITE DE LA HAUSSE
Si l’inflation semble
vouloir s’installer durablement en France, il en est de même sur la zone euro
où les perspectives laissent présager qu’elle pourrait atteindre 3% sur l’année
2026. Dans ces conditions, la possible hausse des taux directeurs de la BCE
courant juin plane sur le marché du crédit immobilier.
En parallèle, l’OAT 10
ans a atteint des niveaux très hauts ces dernières semaines, frôlant à
plusieurs reprises les 4 %, et dépassant les 3,80 % pendant plusieurs jours
avant de revenir à des taux compris entre 3,60 et 3,70 %.
La conjonction de ces
deux phénomènes pourrait contraindre les banques à poursuivre le réajustement à
la hausse de leurs barèmes de taux.
DES BONNES NOUVELLES DU
COTE LEGISLATIF ?
Face à ces
incertitudes, le pouvoir législatif semble prendre la mesure des besoins au
niveau du logement et plusieurs initiatives pourraient participer à soutenir la
reprise.
Ainsi, une proposition
de loi visant à ouvrir l’accès à un PTZ de 100 000 € dès le premier enfant,
sans condition de ressources, alimente actuellement les débats autour du
soutien à l’accession à la propriété. Présentée comme un levier en faveur de la
natalité alors que trois couples sur quatre considèrent l’absence de logement
adapté comme le principal frein à leur projet parental (étude Odoxa, janvier
2026), cette mesure pourrait contribuer à soutenir les jeunes ménages.
Une autre proposition
de loi tend à revenir sur la règle des 35 % d’endettement imposée par le Haut
Conseil pour la Stabilité Financière. Déposée le 14 avril, la réforme vise à
appliquer le principe de reste à vivre, plutôt que la norme en vigueur. Cette
mesure pourrait débloquer un grand nombre de dossiers.
Enfin, un projet de loi
vise à élargir le dispositif Jeanbrun en intégrant les maisons individuelles
dans l’ancien et en assouplissant les règles sur les travaux de rénovation
énergétique. Ces ajustements pourraient ainsi participer à redonner de la vigueur
à l’investissement locatif.
UN POUVOIR D’ACHAT
IMMOBILIER QUI S’EFFRITE
Même si elle est
légère, la hausse des taux continue d’éroder le pouvoir d’achat immobilier des
emprunteurs. Sur un an, les principales villes françaises enregistrent un recul
des surfaces achetables pour une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, aux taux moyens
obtenus par CAFPI, même si celui-ci demeure mesuré.
Ainsi, la perte de m² s’étend de -0,56 m² à Montpellier à -7,41 m² à Reims. A noter, une ville gagne des
m² sur 1 an : Toulouse avec +0,53 m².