L’analyse de Emilien Rodriguez, Directeur Général d’Inter Gestion Groupe et Didier
Choukroun, CEO de SPHERE Investments.
La spécificité du
marché de l’immobilier de santé et de ses différents segments implique d’être
en mesure de rassembler, structurer et d’analyser un volume important de
données pour investir en toute connaissance de cause, au risque de passer à
côté d’opportunités majeures.
L’immobilier de santé
s’impose progressivement comme une classe d’actifs incontournable, de plus en
plus recherchée par les investisseurs institutionnels. Cette dynamique est
particulièrement marquée aux États-Unis et en Europe, où la hausse structurelle
des besoins médicaux et le renforcement des investissements dans les
infrastructures de soins soutiennent une demande structurelle de long terme.
Les dépenses de santé représentent près de 18% du PIB aux États-Unis et environ
10% en moyenne en Europe, avec d’importantes disparités entre les pays.
Dans ce contexte,
l’immobilier de santé offre de nombreuses opportunités aux investisseurs en
quête d’actifs spécialisés. Aux États-Unis, cette dynamique est
particulièrement avancée : les sociétés d’investissement cotées spécialisées
dans ce secteur (Healthcare REITs) représentent environ 13,8% de la
capitalisation boursière de l’indice FTSE Nareit All EquityREITs, principal
indice de référence de l’immobilier coté. Selon une étude Deloitte, les actifs
dits « alternatifs » incluant les segments spécialisés comme la santé devraient
continuer à gagner en importance dans les portefeuilles immobiliers américains.
La transformation du
secteur de la santé ne repose plus uniquement sur le vieillissement de la
population. Elle s’inscrit dans une évolution bien plus large des usages, qui
redéfinit progressivement les besoins en infrastructures : développement de
l’ambulatoire, essor de la médecine préventive, renforcement des soins de
proximité, nouvelles approches du bien-être et vision plus holistique de la
santé. Ces évolutions favorisent l’émergence d’actifs plus diversifiés tels que
les cliniques spécialisées, les résidences pour soignants ou encore les
établissements de santé pluridisciplinaires.
L’IA accélère le
traitement de la donnée sans se substituer à l’analyse humaine
L’immobilier de santé
se distingue également par une particularité propre : en Europe comme aux
États-Unis, près de 85% des établissements sont encore détenus directement par
les opérateurs de santé eux-mêmes. Le secteur demeure ainsi beaucoup moins
financiarisé que les autres classes d’actifs immobiliers traditionnels,
laissant entrevoir un important potentiel de transformation et de consolidation
du marché, avec un gisement d’opportunités encore largement sous-exploité.
Dans ce contexte,
l’identification du potentiel des actifs devient un enjeu clé. Leur performance
repose sur des déterminants bien plus spécifiques que dans l’immobilier
traditionnel et ne peut donc se limiter aux seuls critères de l’emplacement, de
la qualité du locataire ou de la durée des baux.
Mais comment
appréhender la complexité de l’immobilier de santé de manière objective et
reproductible ?
En disposant de données
exploitables et suffisamment granulaires pour comprendre en profondeur un actif
et son environnement : organisation des systèmes de soins et de remboursement,
dynamiques démographiques et épidémiologiques, prévalence des pathologies
chroniques, cartographie des médecins et des réseaux de référencement.
Dans cette perspective,
la donnée s’impose comme un outil d’analyse central, voire une condition
préalable à une compréhension fine des marchés locaux et des usages de santé.
Elle permet d’aller au-delà des fondamentaux immobiliers pour appréhender le fonctionnement
global des systèmes de soins, d’anticiper leurs dynamiques complexes,
d’identifier les tendances émergentes et de mieux comprendre la réalité
opérationnelle des actifs. Une telle analyse suppose également de comprendre
l’activité du locataire, son modèle économique, sa place dans l’écosystème de
soins ainsi que les évolutions de son environnement réglementaire et tarifaire
Cette exploitation des données est aujourd’hui renforcée par l’intelligence artificielle, qui permet d’automatiser certaines tâches d’extraction, de normalisation et de croisement d’informations. Sans se substituer à l’analyse humaine, elle contribue à accélérer le traitement des données et à restituer des analyses complexes avec une rapidité sans précèdent. La construction d’une capacité analytique en immobilier de santé ne se résume toutefois pas à l’acquisition d’outils technologiques. Elle requiert la mobilisation d’équipes pluridisciplinaires, capables de combiner expertise immobilière, compréhension des systèmes de santé et analyse des données.