Par Wiktor Bourée, CEO de
Technis.
Le marché immobilier se
croit encore guidé par ses repères traditionnels. Emplacement, taux d’intérêt,
dynamique de marché continuent de structurer les décisions. Mais en
arrière-plan, une transformation plus profonde est à l’œuvre et elle échappe
encore en grande partie aux grilles de lecture classiques.
Ce qui est en train de
se jouer n’est pas une variation cyclique, mais une rupture progressive. La
capacité d’un bâtiment à fonctionner efficacement, à maîtriser ses
consommations et à absorber les chocs énergétiques devient un facteur
déterminant de sa valeur réelle. Autrement dit, ce n’est plus seulement ce
qu’un actif vaut à l’achat qui compte, mais ce qu’il coûte à exploiter dans le
temps.
En Europe, près de 75 %
du parc immobilier est encore énergétiquement inefficace selon la Commission
européenne. Ce chiffre ne traduit pas seulement un retard environnemental. Il
met en lumière une vulnérabilité économique massive, encore largement sous-estimée,
qui redéfinit déjà la hiérarchie entre les actifs.
Des actifs encore gérés
à l’aveugle
Le secteur immobilier
fait face à une équation plus exigeante, entre pression réglementaire,
exigences de reporting ESG et volatilité des prix de l’énergie. Pourtant, les
bâtiments restent majoritairement pilotés avec une visibilité limitée.
Les données existent
mais restent fragmentées, dispersées entre systèmes et rarement exploitées en
temps réel. Les décisions reposent encore sur des relevés partiels, qui
empêchent toute action rapide.
Dans ces conditions,
les dérives deviennent structurelles. Des équipements fonctionnent sans lien
avec l’usage réel, les réglages restent figés, les anomalies s’installent.
Piloter avec des données mensuelles revient à constater les écarts une fois
qu’ils ont déjà produit leurs effets.
Entre 10 et 20 % de
l’énergie consommée dans les bâtiments tertiaires est gaspillée faute de
pilotage fin. À l’échelle d’un portefeuille, cette inefficacité représente un
coût significatif et une perte directe de valeur.
La donnée énergétique
devient un levier opérationnel
Le basculement en cours
ne repose pas uniquement sur la rénovation, mais sur la capacité à rendre les
bâtiments existants pilotables.
Les progrès en matière
de donnée et d’intelligence artificielle permettent désormais une gestion
beaucoup plus fine. Les données énergétiques peuvent être croisées avec
l’occupation et les conditions extérieures pour ajuster en continu le
fonctionnement des équipements.
Ces approches
permettent de générer entre 10 et 30 % d’économies d’énergie sans travaux
lourds. Le bâtiment n’est plus un objet figé, il devient un système dynamique
capable de s’adapter.
La donnée ne sert plus
seulement à constater, elle devient un outil d’action. Elle permet d’anticiper
et d’optimiser en permanence. À terme, chaque actif intégrera une forme de
pilotage intelligent, directement liée à sa performance économique.
Vers une fracture du
marché immobilier
Cette transformation
redessine le marché immobilier. Une ligne de fracture émerge entre deux
catégories d’actifs. D’un côté, des bâtiments pilotés, capables de maîtriser
leurs consommations, d’optimiser leurs coûts et de répondre aux attentes des
investisseurs et des régulateurs. De l’autre, des bâtiments subis, dont le
fonctionnement reste opaque et les coûts instables.
Cette divergence va s’accélérer. Certains actifs continueront à se valoriser tandis que d’autres entreront dans une obsolescence progressive. Dans ce nouveau cadre, un bâtiment sera jugé sur sa capacité à fonctionner efficacement dans la durée. La prochaine crise immobilière s’installera progressivement, à mesure que l’écart se creusera entre les actifs capables de se piloter et ceux qui resteront subis.
La distinction sera
claire. Elle passera entre ceux qui maîtrisent leur énergie et ceux qui la
subissent.