Une reprise confirmée
en 2025, des perspectives favorables pour 2026.
Pour la 8ème année consécutive, Cushman & Wakefield permet aux
investisseurs de disposer d’une analyse précise de l’immobilier de santé et des
maisons de retraite en Europe, désormais dans 15 pays : structuration des
opérateurs, volumes et dynamiques du marché de l’investissement, taux de
rendement prime dans un contexte de reprise progressive après plusieurs années
de repli.
Après trois années consécutives de baisse des volumes d’investissement
en immobilier de maisons de retraite en Europe continentale, des signes clairs
de reprise ont émergé en 2025. Hors Royaume-Uni, les volumes ont presque doublé
par rapport à 2024, portés principalement par le rebond observé dans les pays
nordiques. En excluant le Royaume-Uni et les pays nordiques, l’activité en
Europe continentale a progressé d’environ 20%, témoignant d’une réouverture
progressive du marché.
Le Royaume-Uni a une nouvelle fois dominé le paysage européen, avec un
niveau d’activité record de près de 11,8 milliards d’euros investis,
représentant près de 75% des volumes européens totaux. Le volume total investi
en Europe a ainsi atteint 16,1 milliards d’euros en 2025.
Au-delà du Royaume-Uni, les pays nordiques ont enregistré l’un des
rebonds les plus marqués, soutenus par une importante transaction
transfrontalière. L’Irlande et l’Italie ont également retrouvé un regain
d’élan. La fusion annoncée entre Cofinimmo et Aedifica, ainsi que le
partenariat stratégique entre Farallon Capital, TwentyTwo Real Estate et Emeis,
illustrent la concentration croissante parmi les principales plateformes
européennes, tandis que de nouvelles alliances stratégiques continuent de
remodeler le marché et de renforcer le rôle des capitaux internationaux.
Selon Jérôme Salomon, MRICS, Partner Valuation & Advisory
Hospitality & Healthcare chez Cushman & Wakefield, « Après avoir atteint un point haut en 2021, le marché a connu un
net retournement dès 2022, traduisant un changement de cycle accentué par la
remontée des taux d’intérêt. En 2025, la reprise s’est confirmée : les taux de
rendement prime se sont globalement stabilisés, soutenus par l’amélioration des
fondamentaux opérationnels et par l’assouplissement des conditions de
financement. »
Dans la plupart des marchés matures, les taux prime se sont maintenus
autour de 5%, avec l’émergence de premiers signes de compression dans certains
pays tels que la Suède et les Pays-Bas, tandis que l’Europe du Sud affiche des
niveaux de rendement prime plus élevés, proches de 5,75%.
Sur le plan opérationnel, 2025 a marqué un retour à une plus grande
stabilité. Les taux d’occupation ont progressé dans la majorité des pays et les
opérateurs ont retrouvé des marges plus maîtrisées.
Toujours selon Jérôme Salomon, « La consolidation des principaux opérateurs est restée une caractéristique déterminante du marché : les acteurs les plus robustes ont renforcé leurs positions, alors que les plus fragiles se sont progressivement retirés. Cette dynamique a également soutenu une hausse des opérations de sale-and-leaseback, plusieurs groupes ayant procédé à des cessions dans le cadre de plans de désendettement. »
Des perspectives 2026 favorables malgré un environnement incertain
Les stratégies d’investissement en immobilier de santé continuent de
gagner en maturité et en sélectivité, en intégrant de manière renforcée les
enjeux de soutenabilité locative à long terme pour les opérateurs ainsi que les
exigences croissantes en matière de critères ESG. Dans le prolongement des
dynamiques constatées en 2025, l’année 2026 devrait être marquée par un regain
d’intérêt des investisseurs institutionnels, porté par des volumes
significatifs de capitaux, tant en stratégies core qu’en value add. Les flux
d’investissements, en fonds propres comme en dette, s’orientent également à la
hausse, avec un attrait particulièrement soutenu pour les actifs de maisons de
retraite.
Dans un contexte géopolitique toujours incertain et malgré la
persistance de la volatilité des marchés mondiaux, l’immobilier de santé
continue de s’appuyer sur des fondamentaux structurels robustes, largement
décorrélés des cycles économiques de court terme. Le vieillissement
démographique, la résilience des cash-flows opérationnels et la stabilité des
revenus locatifs constituent des piliers majeurs de l’attractivité durable de
cette classe d’actifs.
Bénéficiant d’une reprise progressive de l’activité, tant sur le plan
transactionnel qu’opérationnel, l’année 2026 devrait s’inscrire dans un
environnement de retour graduel de la liquidité. Dans ce cadre, les
investisseurs internationaux et paneuropéens devraient confirmer leur rôle clé
dans le développement et la structuration du marché européen de l’immobilier de
santé.
Conclusion de Jérôme Salomon, « L’immobilier de santé est porté par un déficit structurel d’offre à l’échelle européenne. Il s’agit d’une classe d’actifs monovalente, soumise à un cadre réglementaire strict, offrant une forte visibilité et généralement considérée comme un rempart contre le risque. Les investisseurs institutionnels et les acteurs paneuropéens sont en train de renforcer significativement leur exposition à l’immobilier de santé, convaincus par la solidité des fondamentaux démographiques et la résilience des cash-flows. Cette classe d’actifs s’impose également comme une infrastructure sociale essentielle au sein des économies européennes. »