Le point avec Paul Cayla,
Président de Catella Residential.
Après plusieurs années
de turbulences, le marché immobilier européen semble entrer dans un nouveau
cycle. À l’horizon 2026, la création de valeur reposera moins sur des effets de
marché que sur des fondamentaux solides : qualité intrinsèque des actifs, durabilité
des revenus et excellence opérationnelle. La détente progressive des taux
d’intérêt offre un soutien bienvenu, mais elle ne suffira pas à masquer les
profondes mutations à l’œuvre.
Cinq axes se dégagent
de la nouvelle édition de Catella House View
1 – Une reprise
européenne à plusieurs vitesses
Après quatre années de
correction marquées par une baisse moyenne des valeurs de 25 % en Europe,
l’immobilier entame en 2026 une nouvelle phase. La stabilisation des taux et
l’amélioration du financement redessinent le paysage de l’investissement. Mais
la reprise sera fragmentée et exigeante.
Si les premiers signes
de stabilisation apparaissent, avec un rebond des valeurs prime d’environ 6%
depuis fin 2023, la liquidité reste. Le logement abordable et l'habitat
fonctionnel s’affichent ainsi comme les segments les plus attractifs du paysage
européen. Dans ce contexte, la France présente des dynamiques différenciées
selon les actifs, face à un budget étatique restreint et des villes en
mutation. Les investisseurs doivent désormais sélectionner leurs actifs avec
précision.
2 - Logement : répondre
à l'urgence par l'investissement durable
Le déficit de logements
constitue le défi majeur des années à venir. À l’échelle européenne, près de
quatre millions d’unités manquent d’ici 2030, alors que les loyers ont
progressé en moyenne de 6 % par an sur les cinq dernières années.
En France, cette
priorité s’incarne dans le logement intermédiaire. Ces habitations aux loyers
plafonnés s'adressent aux classes moyennes exclues du logement social mais
pénalisées par le marché libre.
Le logement abordable
constitue à la fois une réponse sociale et un pilier défensif pour
l’investisseur. Avec des taux d’occupation proches de 100 %, la visibilité sur
les flux locatifs est particulièrement élevée.
3 - L’immobilier face
aux mutations sociétales
En 2026, le marché
reflète des mutations sociales profondes :
• L’effet "verrouillage" : les loyers des
nouveaux baux augmentant deux fois plus vite que les anciens, les locataires ne
déménagent plus. Ce manque de mobilité freine le dynamisme économique et
accentue la tension sur l'offre.
• Le défi du grand âge : l'Europe aura besoin
de deux millions de lits supplémentaires pour ses seniors d'ici 2050, soit plus
de 70 % des capacités actuelles. Ce besoin massif fait de l'immobilier de santé
une classe d'actif solide et résiliente, portée par le vieillissement démographique
et déconnectée des cycles économiques.
4 - Bureaux : une
polarisation accrue du marché
Le marché francilien illustre cette nouvelle donne : le Quartier Central des Affaires (QCA) concentre
45 % des investissements, malgré des volumes globaux inférieurs aux
moyennes historiques. Alors que la vacance dépasse les 6 % pour la première
fois depuis 1997, les loyers des bureaux neufs ou restructurés ont bondi de +35
% depuis 2020. Ce contraste marque une polarisation nette entre les actifs
prime et les immeubles obsolètes. Dans ce nouveau cycle, la performance dépend
davantage de la solidité des revenus locatifs que d’une hypothétique
compression rapide des rendements.
Le marché français ne
pardonne plus l’approximation. Aujourd'hui, la valeur réelle d'un immeuble est
dictée par des critères objectifs : sa situation locative, la richesse des
services proposés et son exemplaire performance environnementale.
5 - Logistique : une
fenêtre de tir stratégique
Après un ralentissement
cyclique, 2026 offre une opportunité rare de saisir des actifs avant que la
reprise de la demande ne fasse remonter les prix. Cette embellie profitera
surtout aux centres de distribution et aux hubs du dernier kilomètre, portés par
l'e-commerce et la relocalisation industrielle. La performance dépendra
désormais d'une gestion opérationnelle intensive pour adapter les bâtiments aux
besoins réels de productivité des locataires.
En 2026, la performance immobilière dépasse le profit immédiat pour se bâtir sur les besoins réels : logements abordables, bureaux d'exception, services aux seniors et logistique adaptée aux nouvelles chaînes d'approvisionnement. Cette utilité concrète garantit la valeur des actifs de demain. Aux investisseurs de saisir ces opportunités de prix avant que le marché ne se sature à nouveau.