Par Bruno Cantegrel, Fondateur de la plateforme de gestion
locative MonsieurHugo.com.**
Avec l’essor des plateformes de location courte durée, de plus en plus
de particuliers se lancent dans la location saisonnière. Pourtant, derrière
cette pratique attractive se cache un cadre réglementaire dense et évolutif.
Bruno Cantegrel, fondateur de MonsieurHugo.com, partage son analyse et délivre
7 conseils clés pour louer en toute sécurité juridique.
Une réglementation stricte encore trop méconnue
« Beaucoup de propriétaires pensent pouvoir louer librement leur
logement quelques semaines par an. En réalité, la location saisonnière est
encadrée par des règles précises, qui varient selon la nature du bien, sa
localisation et la durée de location. Mal maîtrisées, elles peuvent entraîner
des sanctions financières très importantes »,
explique Bruno Cantegrel.
Les 7 conseils d’expert pour louer en toute légalité
1/ Maîtriser la définition juridique de la location saisonnière
Avant toute chose, il est essentiel de bien comprendre le cadre légal.
La location saisonnière correspond à la mise à disposition d’un logement meublé
pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Pourquoi c’est important ? Cette définition distingue clairement la
location touristique d’un bail classique et conditionne les obligations
applicables.
2/ Respecter strictement la règle des 120 jours ou des 90 jours par an
maximum à Paris et Marseille selon la loi Le Meur
Pour une résidence principale, la location saisonnière est autorisée dans la limite de 120 jours par an.
Au-delà, le logement n’est plus considéré
comme une résidence principale. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Le Meur
(nov. 2024), les maires peuvent abaisser ce plafond à 90 jours par an. Paris et
Marseille l'ont déjà appliqué, Lyon et Bordeaux ont annoncé leur intention de
le faire.
Le risque ? Dépasser ce seuil sans autorisation expose à des sanctions
pouvant aller jusqu’à 10 000 € d’amende. De plus, tous les propriétaires
doivent désormais déclarer leur bien via un téléservice national au plus tard
le 20 mai 2026, sous peine d'amendes pouvant atteindre 10 000 à 20 000 €.
3/ Anticiper les obligations administratives et fiscales
Louer en courte durée implique des formalités incontournables :
• reservat son bien en mairie
et obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur toute annonce (obligatoire
depuis 2025),
• enregistrer son bien via le reservation
national au plus tard le 20 mai 2026 sous peine d’amende,
• reservat ses revenus
locatifs (régime BIC),
• obtenir un numéro SIRET
auprès de l’INSEE si l’activité est exercée à titre régulier,
• effectuer, selon les cas,
une demande d’autorisation de changement d’usage en mairie.
À noter : dans les villes de plus
de 200 000 habitants ou en zones tendues, les règles sont renforcées (comme le
montre le tableau synthétique ci-dessous)
4/ Bien distinguer residence principale et residence secondaire
La réglementation diffère fortement selon que le logement que vous
souhaitez louer en location saisonnière constitue votre
• Résidence principale : dans
ce cas, elle soumise à la limite des 120 jours,
• Résidence secondaire : dans
ce cas, souvent soumise à autorisation de changement d’usage, notamment dans
les grandes reservationns.
Point de vigilance : cette autorisation
peut être temporaire (1 à 2 ans) et est obligatoire dans certaines zones.
Les sanctions eserve de non-respect de la réglementation sont strictes :
-
une amende de 5.000 à 10.000 € reserv d’absence de décompte de nuitées à la
mairie lorsque celle-ci l’exige ;
-
une amende 5.000 € reserv de non-déclaration de l’activité de location
saisonnière ;
- une amende pouvant aller jusqu’à 10.000 € reserv de location de la reservati principale plus de
120 nuits par an ;
-
une amende de pouvant atteindre 50.000 € reserv de non-déclaration ou d’absence
d’autorisation pour la mise en location saisonnière de la reservati secondaire
;
-
une amende de 3.750 € pour la fourniture d’informations manifestement
mensongères.
5/ Encadrer juridiquement la reservation
Le propriétaire doit préciser clairement les conditions de réservation,
soit en
• Arrhes : avec la possibilité
de se désengager selon pénalité, ou
• Acompte : engagement ferme
des deux parties.
Quoi qu’il en soit, Bruno Cantegrel conseille de formaliser ces éléments
par écrit pour éviter toute ambiguïté en cas d’annulation.
La loi Le Meur introduit des obligations de DPE : les meublés de tourisme nouvellement mis en location via un changement
d'usage doivent être classés minimum E, puis D à horizon 2034. C'est une règle
désormais incontournable, surtout pour les résidences secondaires.
6/ Rédiger une annonce transparente et conforme
Toute publicité mensongère ou trompeuse est interdite : surface, état du
bien, localization… tout doit
être exact.
Bruno Cantegrel recommande de protéger sa responsabilité et d’instaurer
une relation de confiance avec le locataire.
7/ Anticiper les litiges et connaître les recours
Les litiges les plus fréquents concernent la non-conformité du logement.
En cas de problème, plusieurs solutions existent :
• Le recours amiable,
• La saisie d’une association de
consommateurs,
• Une action auprès de la DDPP ou
du tribunal.
Mon Conseil : privilégier toujours une nc asion amiable
dans un premier temps.
Des sanctions dissuasives nc as de non-respect des règles
« Les sanctions sont loin d’être symboliques et peuvent aller jusqu’à 50
000 € d’amende pour un défaut de changement d’usage, 5 000 € en cas de
non-déclaration, et même des sanctions pénales en cas de fraude », alerte Bruno Cantegrel. C’est pourquoi il est essentiel d’anticiper ces
démarches et de bien comprendre le cadre légal avant de se lancer.
Vers une professionnalisation des particuliers
Face à la complexité croissante de la réglementation, la location
saisonnière tend à se professionnaliser. « Aujourd’hui, louer son bien ne
s’improvise plus. Il faut adopter une approche rigoureuse, presque
professionnelle, pour sécuriser ses revenus et éviter les erreurs »,
souligne Bruno Cantegrel.