Dans un contexte économique européen marqué
par une croissance modérée mais stable, le European Retail Radar H2 2025 publié
par Cushman & Wakefield met en évidence un marché du retail
particulièrement actif en 2025.
Avec plus de 1 800 transactions locatives réalisées sur l’année, les enseignes confirment que le magasin physique demeure un pilier central de leur stratégie omnicanale de distribution.
Cette tendance est renforcée par un niveau historique de la
fréquentation touristique en Europe en 2025, soutenant la consommation dans les
grandes métropoles.
Des tendances portées
par le tourisme et la consommation
Le tourisme européen
franchit un niveau historique en 2025, dopé par les flux intra européens et un
rebond des arrivées long courrier (+18 % vs 2024). La confiance des ménages
reste fragile, limitant la consommation, mais la baisse de l’inflation soutient
une stabilisation progressive du pouvoir d’achat.
Le secteur de la mode
domine largement l’activité locative
L’étude révèle la forte
activité des enseignes de mode, représentant 35% des surfaces louées en 2025.
Les enseignes les plus actives comme Zara, H&M, Uniqlo, Primark s’engagent
dans des expansions ciblées, notamment via des flagships emblématiques en
centres-villes.
Le secteur du food
& beverage totalise 17 % des transactions en nombre, au plus haut niveau
depuis 2022, alors que la surface louée reste stable (8 % de la surface
totale). Cette dynamique est portée principalement par les boulangeries, cafés
et chaînes de restauration rapide, des formats peu consommateurs d’espace.
Le segment non spécialisé bazar/cadeaux atteint un niveau record, avec 15 % des transactions et
21 % du total de la surface louée. Les enseignes telles que Miniso, Normal
et Pop Mart confortent leur attractivité auprès d’un public jeune en recherche
d’achats d’impulsion à prix abordables.
On constate en
parallèle un essor des enseignes asiatiques, porté par TikTok, Instagram et les
réseaux sociaux, notamment en beauté (K-beauty coréennes), loisirs, food &
beverage et mode. Cette vague asiatique transforme profondément l’offre
commerciale européenne, en injectant de nouveaux codes visuels et
expérientiels.
Un retour marqué des
segments premium et luxe
Le marché du luxe
connaît une année exceptionnelle avec un nombre de transactions qui a plus que
doublé en 2025, et une croissance de +42 % de la surface louée. Les marchés les
plus dynamiques sont la France, l’Italie, l’Espagne et le Portugal avec une montée
en puissance des enseignes de joaillerie et horlogerie. Malgré un léger recul
en nombre de transactions, le segment premium a augmenté ses surfaces de 8%, et
se positionne sur des locaux plus spacieux en privilégiant plus l’emplacement
que le nombre de points de vente.
Le format boutique
reste majoritaire
Le format boutique < 600 m² concentre 84 % des opérations de l’année, confirmant l’attrait des enseignes pour les petits formats, avec une taille moyenne en recul de 2% par rapport à 2024. Les surfaces
600–1 000 m² progressent légèrement (+4 %). À l’inverse, les surfaces > 2 000 m² reculent nettement
(–14 % en nombre de signatures et
–10 % de surface louée), sous l’effet de coûts d’exploitation élevés et d’une
disponibilité limitée. Certaines enseignes restent toutefois en recherche de
grands formats, notamment les acteurs spécialisés en équipement de la maison
(décoration, mobilier et bricolage) qui ont représenté près de la moitié des
surfaces louées sur les 5 dernières années. Les chaînes de bazar/cadeaux type
Normal ou Hema occupent également une part importante de la demande sur les
grandes surfaces.
Christian Dubois, Head of Retail Leasing France de Cushman & Wakefield commente :
« Les enseignes
affinent leurs stratégies : moins d’espaces, de meilleurs emplacements et des
flagships plus immersifs. En Europe, l’immobilier n’est plus seulement un
actif, c’est un avantage concurrentiel. »
Des loyers prime en
progression sur tous les formats
Les loyers prime des artères commerçantes augmentent de +3,3 % fin 2025, soutenus par une demande extrêmement forte pour les emplacements phares des artères prime des grandes capitales européennes (Paris, Milan ou Londres). Les loyers des retail parks progressent eux aussi avec une croissance de
+2 %, portée par une forte rétention des
enseignes et une faible vacance. Les centres commerciaux, avec des loyers en
hausse de +1,1%, entrent progressivement dans une phase de stabilisation après
plusieurs années de réajustement des valeurs locatives.
En conclusion, le marché européen des commerces aborde 2026 avec un mélange de résilience et de sélectivité. Les enseignes privilégient les emplacements les plus stratégiques, investissent dans des flagships expérientiels et optent pour des formats « sur mesure ». Dans ce contexte, la montée du luxe, l’essor spectaculaire des enseignes asiatiques et la bonne tenue des boutiques de bazar/cadeaux témoignent d’un secteur retail en pleine transformation, plus agile, plus international et plus centré sur l’expérience client.