Avec l’entrée en vigueur du nouveau dispositif fiscal « Jeanbrun » qui devrait relancer l’investissement locatif en 2026, la question de la sécurisation des projets immobiliers redevient centrale pour les bailleurs. Dans un contexte marqué par une hausse des impayés de loyers et des opérations souvent plus exigeantes financièrement, notamment dans l’ancien avec la nécessité de réaliser 30% de travaux, être bien assuré apparaît désormais comme un élément clé de la stratégie d’investissement. Face à ces enjeux, les agents immobiliers et administrateurs de biens s’appuient de plus en plus sur des courtiers spécialisés pour protéger à la fois les biens et les revenus locatifs.
La nécessité d’investir
en étant bien assuré pour sécuriser son projet
Dans un contexte
immobilier marqué par la recherche de performance, de rénovation énergétique et
d’optimisation fiscale, le dispositif Jeanbrun pourrait attirer un nombre
croissant d’investisseurs. En favorisant l’acquisition de biens anciens
assortis d’un programme significatif de travaux, il permet de conjuguer
valorisation patrimoniale et cadre fiscal incitatif. Mais derrière cette
mécanique attractive, une réalité demeure : la réussite d’un investissement
Jeanbrun repose autant sur la qualité du projet immobilier que sur la solidité
de sa protection assurantielle. Pour Nousassurons, courtier spécialisé dans
l’assurance des propriétaires bailleurs, l’enjeu est clair : sécuriser le bien,
les revenus et la sortie éventuelle de l’investissement afin de préserver
l’équilibre financier global de l’opération.
« Le dispositif Jeanbrun implique un engagement financier conséquent,
en raison à la fois des prix dans le neuf et de l’ampleur des travaux exigés
dans l’ancien. Dans ce contexte, l’assurance devient un véritable outil de
gestion du risque. Elle permet de sécuriser les revenus locatifs en cas
d’impayés, de protéger le bien face aux sinistres et d’accompagner le
propriétaire pendant toute la durée de son investissement. Autrement dit, pour
un bailleur, la réussite de l’opération ne repose pas uniquement sur la
fiscalité ou la valorisation du bien, mais aussi sur la capacité à protéger son
investissement contre les aléas », analyse Jérôme Robin, fondateur de
Nousassurons.
La PNO : la base incontournable de la protection du bailleur
Dans le cadre d’un
investissement locatif Jeanbrun, la première pierre de la protection repose sur
l’assurance Propriétaire Non Occupant. Trop souvent sous-estimée, elle
constitue pourtant un élément indispensable.
La PNO intervient en
complément de l’assurance habitation souscrite par le locataire. Elle protège
le propriétaire contre les sinistres pouvant affecter le logement, qu’il soit
occupé ou vacant, qu’il s’agisse d’un incendie, d’un dégât des eaux, d’un événement
climatique ou d’une catastrophe naturelle. Elle couvre également la responsabilité
civile du bailleur, devenue obligatoire, et peut intervenir lorsque la garantie
du locataire se révèle insuffisante, notamment en cas de dommages importants.
Son coût, en moyenne
inférieur à celui d’une assurance habitation classique, reste modéré au regard
des risques couverts. Pour un investisseur Jeanbrun, qui mobilise un capital
significatif et engage sa responsabilité, elle représente un socle de sécurité
incontournable. « Beaucoup de propriétaires pensent que le risque est
essentiellement locatif. En réalité, le premier risque est patrimonial. Un
sinistre mal couvert peut fragiliser durablement la rentabilité du projet »,
rappelle Jérôme Robin.
La GLI : préserver la
rentabilité et la capacité de remboursement
L’intérêt économique du
dispositif Jeanbrun repose sur une équation précise : des loyers réguliers, un
avantage fiscal maîtrisé reposant sur l’amortissement et un financement souvent
adossé à un crédit. Dans ce schéma, un défaut de paiement peut rapidement
déséquilibrer l’ensemble.
La Garantie Loyers
Impayés permet d’assurer la continuité des revenus locatifs en cas de
défaillance du locataire. Elle couvre non seulement les loyers et charges
impayés jusqu’à la reprise du logement, mais également les frais de procédure,
de recouvrement et, le cas échéant, d’expulsion. Elle agit ainsi comme un
véritable amortisseur financier. Son coût, généralement proche de 3% du loyer
et déductible des revenus fonciers, reste proportionné au risque couvert. Dans
un contexte où la trésorerie doit rester stable pour honorer les échéances de
crédit, elle constitue un outil de sécurisation majeur.
« La GLI protège la
rentabilité réelle du projet. Elle permet d’éviter les ruptures de trésorerie
et garantit à l’investisseur la capacité de continuer à rembourser son emprunt
sans stress excessif. C’est un élément déterminant pour tirer pleinement parti
du dispositif Jeanbrun », souligne Jérôme Robin.
Lorsque le projet le
justifie, une extension couvrant la vacance locative peut compléter le
dispositif afin d’indemniser les pertes de loyers durant certaines périodes
d’inoccupation, renforçant encore la stabilité financière de l’investissement.
Bon à savoir : Le dispositif
Visale, porté par Action Logement, facilite l’accès au logement pour certains
profils de locataires en apportant une garantie publique aux propriétaires.
Toutefois, il ne remplace pas une assurance loyers impayés (GLI). Visale
est en effet plafonnée à 36 mois d’indemnisation sur toute la durée du bail,
tandis qu’une GLI privée couvre les loyers impayés sans limite de durée tant
que le bail est en cours et inclut généralement les frais de procédures. Les
deux dispositifs répondent ainsi à des logiques différentes : Visale favorise
l’accès au logement, tandis que la GLI vise avant tout la sécurisation
patrimoniale des bailleurs sur le long terme.
La garantie revente :
anticiper les aléas de la vie
Dans le cadre du
dispositif Jeanbrun, investir dans l’ancien avec un volume de travaux
représentant au moins 30% du montant total de l’opération implique une vision à
long terme. Toutefois, nul investisseur n’est à l’abri d’un événement imprévu
imposant une revente anticipée.
La garantie revente
apporte une réponse à cette incertitude. Souscrite au moment de l’acquisition
auprès d’un professionnel, elle protège contre une perte financière en cas de
revente contrainte liée à certains événements majeurs tels qu’un accident, un décès,
une invalidité, un licenciement économique ou une modification substantielle de
l’environnement du bien. Gros avantage : elle intègre les frais de notaire,
d’agence, de garantie, et 50% des travaux sous certaines conditions. Dans un
projet Jeanbrun, où le montant des travaux est significatif et peut peser sur
la valeur de revente à court terme, cette assurance permet de réduire
l’exposition au risque de moins-value. « Lorsqu’un investisseur engage des
travaux lourds, il doit envisager l’hypothèse d’une sortie imprévue en cas
d’aléas de la vie. La garantie revente permet de transformer un risque
patrimonial en risque maîtrisé », explique Jérôme Robin.
La dommage-ouvrage :
sécuriser les travaux lourds
Le dispositif Jeanbrun
concerne fréquemment des biens anciens avec des travaux nécessitant
l’intervention de plusieurs corps de métier. Isolation, électricité, plomberie,
structure : les travaux peuvent être conséquents et relever de la garantie
décennale des professionnels.
L’assurance
dommage-ouvrage joue alors un rôle clé : elle permet une indemnisation rapide
en cas de désordre relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un
tribunal détermine les responsabilités. L’assureur indemnise, puis se retourne
contre les assureurs des entreprises concernées.
Dans des opérations
comportant un volume important de travaux, elle constitue un outil de
sécurisation technique et financière déterminant. « Dans les projets de
rénovation lourde, la dommage-ouvrage évite des blocages juridiques longs et
coûteux. Elle protège la valeur du bien et la capacité à le louer dans de
bonnes conditions », précise Jérôme Robin.
Une approche globale de
la sécurisation
Pour Nousassurons,
investir via le dispositif Jeanbrun suppose une vision globale de la gestion
des risques. La PNO et la GLI forment le socle essentiel de la protection du
bailleur. Selon la nature du projet, l’importance des travaux et la situation
patrimoniale de l’investisseur, la garantie revente, la dommage-ouvrage ou
encore la protection juridique viennent compléter ce dispositif avec un
objectif clair : préserver la rentabilité, stabiliser la trésorerie et protéger
le patrimoine à chaque étape de la vie de l’investissement.
« Un investissement immobilier réussi n’est pas seulement un investissement rentable. C’est un investissement sécurisé. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l’assurance est un levier stratégique qui permet d’investir avec confiance et sérénité », conclut Jérôme Robin.