Athena Advisers, spécialiste du marché immobilier des Alpes françaises depuis 23 ans, se penche plus en détail sur ces trois destinations prometteuses.
Les vacances d’hiver approchent à grands pas – voire ont
commencé pour certaines zones – et sont synonymes de montagne pour une partie
des Français. La montagne offre de très nombreuses possibilités, notamment les
Alpes françaises qui regroupent 61% des stations de ski. Sur le plan
immobilier, dans un contexte de forte sélectivité des acheteurs et d’évolution
des usages en montagne (vers une offre quatre saisons, accentuée depuis le
Covid), certaines stations alpines françaises se distinguent par leur forte
dynamique : Morzine, Châtel et Les Deux Alpes.
Selon Charles-Antoine
Sialelli, directeur Alpes chez Athena Advisers : « Morzine, Châtel
et Les Deux Alpes concentrent aujourd’hui un ensemble de facteurs clés :
accessibilité géographique, investissements structurels d’envergure (rénovation
et/ou création de nouvelles infrastructures types remontées mécaniques, hôtels
aux marques emblématiques, centres sportifs…), diversification quatre saisons
(la montagne ne se vit plus 12 semaines mais 12 mois) et marchés immobiliers
encore lisibles. Ces destinations partagent un point commun stratégique : elles
offrent un levier patrimonial réel, fondé sur la combinaison de la liquidité du
marché, de la valeur d’usage pour les propriétaires et d’un potentiel locatif
soutenu, hiver comme été. Loin des stations ultra-matures, ces territoires
poursuivent une trajectoire de développement maîtrisée, soutenue par des
politiques publiques actives et des investissements à long terme. »
1/ Morzine, une station
village internationale en transformation
En Haute-Savoie, dans
la Vallée d’Aulps, à 1 000 mètres d’altitude et 1h15 de Genève, Morzine est une
station chaleureuse et authentique en pleine mutation. Son domaine skiable Les
Portes du Soleil propose plus de 280 pistes pour tous les niveaux. La saison de
ski de 4 mois, de mi-décembre à début avril, permet de profiter de son
impressionnant dénivelé de 1 466 mètres (sommet à 2 254 mètres) et de son
enneigement de 405 cm en moyenne par an. On trouve aussi à Morzine un esprit de
village avec de nombreux services (commerces, restaurants, bars…), des loisirs
(espaces bien-être, sportifs…) et des évènements (Rock the Pistes, Harley Days,
Pass’Portes du Soleil MTB…).
En haute-saison, le
taux d’occupation des hôtels se situe entre 80 et 95%. A l’année, un visiteur
séjourne en moyenne 5 à 6 nuits. Morzine s’impose comme l’une des
stations-villages les plus internationales des Alpes françaises.
Majoritairement fréquentée par une clientèle française, elle accueille
également une part élevée de clientèle étrangère, composée historiquement de
Britanniques, Belges, Néerlandaises et Suisses.
« A Morzine, les prix s’échelonnent entre 6 000 € le m² pour un appartement dans l’ancien et 15 000 €
le m² pour les plus belles propriétés neuves. Le prix moyen au mètre carré de 8
113€ a connu une croissance de 161,63% depuis 20 ans et une de 6,26% par an
depuis 2000. »,
rapporte Charles-Antoine Sialelli.
En pleine mutation, la
station bénéficie actuellement d’un programme d’investissements de 115 millions
d’euros à horizon 2030, visant à moderniser les infrastructures, renforcer la
mobilité alpine et consolider l’attractivité quatre saisons. La nouvelle télécabine
centre–Nyon, des équipements multi-activités, l’extension du bikepark, le
remplacement des remontées mécaniques et les projets de liaison renforcée avec
Avoriaz constituent les piliers de cette transformation. « Ce contexte
renforce encore l’intérêt pour les investisseurs de se pencher sur Morzine,
avec une demande locative étendue sur l’ensemble de l’année et une visibilité
long terme. », conclut Charles-Antoine.
Exemples de propriétés
à vendre chez Athena Advisers à Morzine
- Penthouse Nouvelle
Construction de 3 Chambre - Morzine - € 1 750 000
- Développement
Nouvelle Construction de 1-5 Chambre - Morzine
- Développement
Nouvelle Construction de 2-4 Chambre - Morzine
2/ Châtel, un esprit
village au sein d’un grand domaine skiable et une croissance maîtrisée
Située en Haute-Savoie,
à la frontière franco-suisse, à seulement 1h15 de Genève et 2h d’Annecy, Châtel
incarne l’équilibre entre un esprit village affirmé et l’accès direct à l’un
des plus vastes domaines skiables d’Europe : les Portes du Soleil. Culminant à
2 200 mètres et avec un enneigement annuel moyen de 300 centimètres, son
domaine skiable accueille tout de même 1 million de skieurs par an. La station
séduit une clientèle familiale et transfrontalière (60% d’acheteurs immobiliers
français, 40% d’étrangers), attirée par la qualité de vie, la convivialité et
la diversité des usages. Châtel comporte plus d’une trentaine de restaurants
dont deux référencés au Guide Michelin, Fleur de Neige et la Poya, et propose
le Pass’Portes du Soleil MTB, la fameuse randonnée VTT sur sentiers de moyenne
montagne.
« A Châtel, les prix de
l’immobilier varient de 4500 € le m² à 12 000 € le m². Le prix moyen au mètre
carré est de 5 530€, en augmentation de plus de 88% depuis 20 ans et de plus de
4% par an depuis 2000. Avec une durée moyenne de séjour de 4 à 6 jours par
visiteur, le taux d’occupation des hôtels en haute saison est fort : entre 85
et 95%. »
détaille Charles-Antoine Sialelli.
Le développement de Châtel repose sur un urbanisme encadré, structuré par un PLU et des orientations d’aménagement visant à préserver le paysage et l’identité architecturale tout en consolidant l’offre touristique. « Cette approche contribue à maintenir une rareté relative de l’offre immobilière, facteur clé de résilience et de liquidité.
Châtel s’affirme donc comme une destination
patrimoniale intéressante qui combine attractivité durable, accès à un grand
domaine et maîtrise des volumes. », poursuit Charles-Antoine Sialelli.
Exemples de propriétés
à vendre chez Athena Advisers à Châtel
- Chalet Nouvelle
Construction de 3 Chambres - Châtel - € 1 100 000
- Penthouse Nouvelle
Construction de 4 Chambres - Châtel - € 1 780 000
- Développement
Nouvelle Construction de 4-6 Chambres - Châtel
3/ Les Deux Alpes, une
belle station en très haute altitude en repositionnement stratégique
En Isère, au cœur du massif des Ecrins, à 1h40 de Grenoble, Les Deux Alpes se distinguent par leur positionnement unique de station de très haute altitude, avec un accès rapide aux sommets (sommet à
3 600 mètres) et une garantie d’enneigement parmi les plus élevées des Alpes françaises
(500 centimètres d’enneigement annuel moyen).
Jouissant d’une réputation internationale, elle possède un des plus grands
glaciers skiables d’Europe et son domaine skiable propose plus de 220 km de
pistes. La mise en service en décembre 2024 du nouveau téléphérique Jandri a
profondément renforcé la performance et la fluidité du domaine. Les Deux Alpes
disposent aussi de 80 bars et restaurants dont un étoilé au guide Michelin (Le
P’tit Polyte) et d’une large offre d’activités. Parmi les événements, le Rise
Festival y rassemble chaque année ce qui se fait de mieux en matière de musique
au Royaume-Uni. Les hôtels enregistrent un taux d’occupation entre 80 et 90% en
haute saison.
« Aux Deux Alpes, les
prix des biens immobiliers vont de 5 500 € du m² à 12 000 € du m². Le prix
moyen au mètre carré est de 5 362€, soit un prix en augmentation de plus de
144% depuis 20 ans et de plus de 5% en moyenne chaque année depuis 2000, explique
Charles-Antoine Sialelli. Côté clientèle, 70% des acheteurs sont
Français. »
Parallèlement, la
commune engage une série de projets structurants visant à faire évoluer la
station vers un véritable lieu de vie : équipements sportifs et de loisirs
utilisables à l’année, requalification des espaces publics et amélioration des
services à destination des résidents comme des visiteurs. « Encore
accessible au regard d’autres stations d’altitude comparables, Les Deux Alpes
présentent un potentiel de revalorisation significatif, soutenu par les
investissements engagés et une fréquentation internationale solide. », recommande
Charles-Antoine Sialelli.
Exemples de propriétés
à vendre chez Athena Advisers aux Deux Alpes :
- Appartement Nouvelle
Construction de 5 Chambres - Les Deux Alpes - € 1 554 000
- Appartement Nouvelle
Construction de 2 Chambres - Les Deux Alpes - € 630 000
- Développement
Nouvelle Construction de 4 Chambres - Les Deux Alpes
Charles-Antoine Sialelli conclut : « Morzine, Châtel et Les Deux Alpes illustrent une nouvelle génération de stations alpines françaises : des destinations capables d’absorber une demande française et internationale, tout en s’adaptant aux enjeux climatiques, économiques et sociétaux.
Pour les acquéreurs, ces marchés offrent une combinaison recherchée entre plaisir d’usage, performance locative et perspective de valorisation à long terme, dans des environnements où l’investissement public et la vision territoriale jouent un rôle central. Aujourd’hui, trouver des opportunités aux alentours de
10 000€ du m² au sein des plus grands domaines skiables devient rare. C’est pourtant le cas ici, qu’il s’agisse de villages de montagne comme Châtel et Morzine, ou d’une station de haute altitude comme les Deux Alpes. Quand on constate l’évolution des prix depuis 2000 et l’accélération depuis la pandémie, cela laisse une belle perspective d’appréciation du bien pour l’avenir. Par ailleurs, rappelons qu’en matière d’immobilier à la montagne, investir dans le neuf ou dans une rénovation complète est particulièrement stratégique car la performance énergétique est élevée, les espaces sont optimisés, l’architecture respectueuse de son environnement, les frais de notaires de 2% au lieu de 7% dans l’ancien, et enfin la TVA récupérable si le bien est mis en gestion para-hôtelière. »