Adopté dans le cadre de la Loi de Finances 2026, le dispositif Jeanbrun ambitionne de redonner un souffle à l’investissement locatif privé, fragilisé depuis la fin du Pinel. Face à la crise du logement actuelle, cette mesure a le mérite de redonner un cadre incitatif aux bailleurs privés, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, et de replacer ainsi la location au cœur des stratégies patrimoniales.
Pourtant, s’il
constitue un signal positif pour le marché locatif sous tension, son
fonctionnement technique pourrait toutefois limiter son appropriation par les
particuliers, renforçant plus que jamais le besoin d’accompagnement.
Un dispositif salutaire
pour relancer l’offre locative, dans le neuf comme dans l’ancien
Le principal atout du
dispositif Jeanbrun réside dans son champ d’application élargi. Contrairement
aux mécanismes précédents, très encadrés et limités au neuf, il s’adresse aussi
aux logements anciens sous conditions de travaux, offrant ainsi la possibilité
de remettre sur le marché des biens vacants ou énergétiquement obsolètes. Cette
flexibilité est particulièrement pertinente dans les zones tendues, où la
demande locative reste forte, mais l’offre insuffisante.
Ainsi, à Paris, Lyon,
Toulouse ou Nice, les logements disponibles se libèrent rarement et les taux de
vacance y sont souvent inférieurs à 2%, témoignant d’une offre structurellement
limitée face à la demande. Cette rareté contribue à la hausse des loyers comme
le démontrent les augmentations récentes de +7,6% à Toulouse, +10% à Bordeaux,
+6,7% à Marseille ou +5,6% à Lyon, renforçant la concurrence entre candidats
locataires.
Dans ce contexte, le
dispositif Jeanbrun constitue un levier stratégique pour encourager le retour
des investisseurs privés et stimuler la production de logements neufs ou
rénovés. Selon le gouvernement, il pourrait permettre la construction d’environ
50 000 logements supplémentaires par an, contribuant à réduire progressivement
la tension locative dans les zones les plus tendues. Plus qu’un simple
mécanisme fiscal, le Jeanbrun s’inscrit dans une dynamique concrète de relance
de l’offre locative, au bénéfice des bailleurs comme des locataires.
Un dispositif salué…
mais encore très technique pour les investisseurs particuliers
Dans un contexte de
forte incertitude fiscale et réglementaire, ce dispositif constitue un
compromis acceptable, apportant de la visibilité aux investisseurs et recréant
un cadre structurant pour relancer la location privée. Si l’intention est
claire, la mise en œuvre apparaît cependant nettement plus complexe que les
précédents dispositifs grand public.
En effet, contrairement
au Pinel, fondé sur une réduction d’impôt relativement lisible, le dispositif
Jeanbrun repose sur une mécanique d’amortissement et sur un ensemble de
conditions techniques qui soulèvent déjà de nombreuses questions pour les
particuliers. Parmi les principaux points difficiles à décrypter :
• Le mécanisme d’amortissement fiscal, moins intuitif qu’une
réduction d’impôt directe, et dont l’impact réel dépend du niveau d’imposition
du bailleur ;
• Les critères d’éligibilité dans l’ancien, notamment la part de
travaux exigée et la nature des rénovations prises en compte ;
• Les plafonds de loyers et de ressources, qui nécessitent une
vérification précise selon la localisation et le profil du locataire ;
• La durée d’engagement de location, avec des contraintes
en cas de revente anticipée ou de vacance locative ;
• Les règles déclaratives, qui imposent de
choisir le régime fiscal adapté (réel, amortissement, micro-foncier…) et
d’éviter les erreurs lors de la déclaration annuelle.
« Le dispositif
Jeanbrun marque un tournant : il repose sur une logique patrimoniale beaucoup
plus technique et sophistiquée. Sans accompagnement, de nombreux investisseurs
risquent de mal l’utiliser ou de passer à côté des bénéfices attendus. Sa
complexité pourrait même limiter son appropriation par un public plus large », souligne Grégory
Beurrier, président d’Expertimo.
Accompagnement et
gestion : le rôle clé des professionnels pour 2026
Sans accompagnement, le
risque est réel que le dispositif soit mal utilisé, voire sous-exploité. Dans
ce contexte, l’expertise des professionnels de l’immobilier devient
essentielle. Gestion locative, suivi administratif et fiscal, conseils
patrimoniaux : ces services permettent aux bailleurs de sécuriser leur
investissement et de transformer la complexité du dispositif en opportunité
concrète. Le retour des investisseurs sur le marché locatif représente une
opportunité stratégique pour les professionnels, pour qui l’accompagnement et
la gestion locative deviennent des leviers clés de diversification des revenus
dans un marché plus cyclique et réglementé.
« Avec la complexité croissante du marché et des mesures et dispositifs fiscaux de ces dernières années, nous avons anticipé le besoin d’accompagnement des investisseurs. Chez Expertimo, nous avons un service de gestion locative propre.
Il a vocation à accompagner les propriétaires bailleurs dans la gestion quotidienne de leur bien, mais aussi dans la compréhension des mécanismes fiscaux liés à la location. Sans se substituer à un expert-comptable ou à l’administration fiscale, cet accompagnement permet d’aider les bailleurs à disposer des informations nécessaires pour effectuer leur déclaration d’impôt dans les bonnes conditions, et à appliquer le régime fiscal correspondant à leur situation » conclut Grégory Beurrier.