Stabilité retrouvée et prudence de
mise.
Après une année 2024 marquée par la crise et la contraction du pouvoir d'achat immobilier, 2025 aura été l'année de la stabilisation progressive du marché immobilier français.
C'est ce que révèle le bilan annuel de immonot.com, premier portail
immobilier notarial de France, issu de l'analyse des cinq tendances du marché
publiées tout au long de l'année.
Si les prix immobiliers
ont enfin cessé de chuter et les taux de crédit se sont stabilisés à des
niveaux acceptables, 2025 aura aussi confirmé une vérité du marché moderne
: l'accès au crédit et la stabilisation des prix ne suffisent plus à
générer une dynamique d'achat robuste. Le contexte macroéconomique, la
volatilité électorale, et le comportement spéculatif des ménages français face
à l'incertitude ont complexifié les prévisions des professionnels du secteur.
Une année en trois actes : du renouveau à la prudence.
L'optimisme du
printemps (janvier-mars 2025) — Avec des taux de crédit immobilier
négociables à partir de 3% sur 15 ans et une amélioration
conjointe du pouvoir d'achat immobilier grâce à une baisse des prix, le
marché respire enfin. Les notaires participant aux enquêtes Immonot
enregistrent une accélération remarquable de l'activité : +29% en
février, puis +44% en avril. Pour la première fois depuis des
trimestres, les notaires du panel entrevoient un véritable redressement.
Cette dynamique
s'inscrit dans un contexte où les acquéreurs, dotés d'une épargne
exceptionnellement élevée (6 430 milliards d'euros pour l'ensemble de la
population française), retrouvent progressivement confiance. Le taux d'épargne
français frise les 20%, l'un des plus élevés d'Europe.
La pause estivale
(juillet 2025)
— En juillet, le marché marque une pause qui surprend les
observateurs. Les pessimistes passent de 15,8% à 43,8% des
notaires, tandis que les optimistes dégringolent de 34,2% à 3,1%.
Volumes de ventes en baisse, prix de vente moyens en baisse malgré la
baisse des taux immobiliers, délais de vente allongés : le tableau s’assombrit.
Les propriétaires, autrefois en position de force, adoptent un comportement
attentiste.
La reprise automnale et le tassement de fin d'année (septembre-décembre 2025) — Thomas Lacourt, notaire à Quimper, décrit : « Les trois dernières semaines d’août ont été folles en nombres de promesses de vente ». Comme si les acquéreurs avaient attendu le dernier moment avant la rentrée pour se décider. La proportion d'optimistes remonte de 3% à 23%, tandis que celle des attentistes diminue de 53% à 33%. Mais cette reprise s'essouffle en décembre. Le blocage budgétaire intérieur et l'instabilité géopolitique pèsent à nouveau sur les intentions d'achat.
Enfin un prix
plancher ?
Après avoir
perdu 2,1% en 2024, les prix des logements anciens ont très peu bougé en
2025. Le premier trimestre enregistre une légère augmentation de +1,1%,
le second trimestre une baisse de -0,6%. Pour l'ensemble de
l'année, l'évolution reste quasi-nulle.
Cette stabilité
historique répond à une dynamique spécifique : dans un contexte de reprise
timide, seuls les acquéreurs dotés d'une capacité d'emprunt suffisante
peuvent négocier, tandis que les vendeurs doivent adapter leurs prétentions.
La proportion de
notaires prévoyant une baisse des prix fluctue au cours de l'année : de 50% en
janvier à 34% en février, 30% en mars, 46% en juillet, pour revenir à environ
50-58% en septembre-décembre. Cette volatilité reflète l'incertitude
persistante du marché.
Le conseil des
notaires : vendre avant d’acheter
Face à cette réalité,
les notaires ont formulé un conseil consensuel et pragmatique qui s'est
renforcé tout au long de l'année : préférer la vente d'un bien immobilier
avant le rachat d'un autre. Ce dernier repose sur une logique de sécurisation
des parcours résidentiels :
·
Pour le logement : 87% à 94% des notaires recommandent
cette stratégie, en raison des risques de double financement et de baisse de
prix imprévisible.
·
Pour les terrains constructibles : les avis sont
plus partagés (45-67% pour la vente prioritaire,
24-41% pour l'achat
prioritaire), en raison d'un horizon de concrétisation plus éloigné et de
l'évolution du contexte législatif.
Les catalyseurs de
volatilité : politique, crédit, épargne
Trois facteurs ont
dominé l'année 2025 et expliquent les changements rapides de tendance observés
graphiquement :
1. L'impact Trump
et les craintes inflationnistes — L'arrivée de Donald Trump à la
présidence des États-Unis a nourri les craintes des économistes français quant
à une augmentation de l'inflation et, à plus long terme, des taux d'intérêt.
Cet événement politique a pesé sur le moral des notaires et alimenté
l'attentisme dès janvier 2025. En réalité, fin juin 2025, l'inflation demeure
rassurante en France.
2. La
stabilisation des taux de crédit — Les taux de crédit immobilier, qui
avaient dégringolé pour atteindre 3% en début d'année, se stabilisent à
cet horizon. L'OAT à 10 ans (référence des taux longs) reste stable autour de 3,20%
durant les six derniers mois de l'année. Cette stabilité est positive, mais
elle ne suffit pas à relancer l'achat.
3. L'épargne
exceptionnelle des Français : un stabilisateur volant — Un élément clé
de la volatilité du marché 2025 réside dans l'importance de l'épargne
rapidement mobilisable en France.
Avec 6 430 milliards d'euros d'épargne
et un taux d'épargne frisant les 20%, les ménages français conservent une
flexibilité remarquable pour avancer ou reporter leur décision d'achat.
Les acquéreurs
potentiels peuvent attendre un signal favorable (politique, économique, ou
simplement saisonnier) pour passer à l'acte.
Perspectives
2026 : un marché en quête de catalyseur
Le marché immobilier
français de l’année 2025 a stabilisé ses fondamentaux (prix quasi-stable, taux
maîtrisés, crédit plus accessible), mais il demeure en manque de
catalyseur pour redémarrer vraiment.
François-Xavier Duny,
PDG du Groupe Notariat Services, résume ainsi le contexte : « Le marché
immobilier vit une période complexe, mais les notaires restent la clé de voûte
du secteur. Leur expertise permet d'accompagner efficacement acheteurs et
vendeurs, tout en anticipant les évolutions du marché. »
Les notaires du panel Immonot voient plusieurs raisons d'espérer pour 2026 :
·
L'adoption du budget 2026 et la clarification des
perspectives économiques pourraient rassurer les acquéreurs hésitants.
·
La préparation d'une loi sur la simplification du droit de
l'urbanisme et du logement ouvre des opportunités pour les détenteurs de
terrains et pourrait relancer la construction.
·
Certains notaires anticipent que le marché a atteint
son prix plancher, justifiant une inflexion des stratégies d'achat (la part
des partisans de l'achat avant la vente remonte de 4% à 11% en fin d'année, bon
présage pour l'an prochain).
Cette analyse révèle
une vérité : le
marché immobilier ne manque pas de moyens financiers, mais plutôt de certitudes
économiques et politiques. Les acheteurs ont l'épargne, les banques prêtent
davantage, les prix ne s'envolent pas, mais les intentions d'achat restent
frileuses.
Cette vigilance prudente pourrait bien se révéler une bonne stratégie. Comme l'ont conseillé
80-94% des notaires tout au long de 2025 : profiter des opportunités actuelles de stabilité pour sécuriser ses transactions, en vendant avant d'acheter, et en laissant de côté la spéculation sur l’avenir.