Dans un contexte de poursuite du resserrement locatif du DPE et d’incertitudes autour de MaPrimeRénov’, la Vigie de GoFlint apporte un éclairage inédit : les villes moyennes se distinguent désormais comme les territoires les plus rentables pour investir dans un bien à rénover.
L’étude GoFlint, fondée sur l’analyse de 147 814 appartements dans les villes
françaises de plus de 100 000 habitants, révèle que la rénovation énergétique
d’un T2 de 45 m² peut générer jusqu’à 5% de rendement net après passage d’un
DPE G à C, tout en valorisant significativement le bien.
Les villes moyennes :
un rendement net supérieur à 3%, jusqu’à 5% après rénovation
Dans plus d’une
vingtaine d’agglomérations françaises, la rénovation énergétique d’un T2 permet
d’atteindre un rendement net supérieur à 3%, et jusqu’à 4 à 5% dans les marchés
les plus équilibrés entre prix d’achat et tension locative. Ce constat repose
sur un même profil d’investissement : un bien classé G rénové pour atteindre un
DPE C, puis remis en location sur le marché local.
• En tête du classement, Le Mans se distingue par une
rentabilité nette de 4,9% et une plus-value moyenne de 32 000€ après
rénovation. La ville combine un prix d’acquisition encore accessible et une
demande locative soutenue, portée par un bassin d’emploi stable, une proximité
géographique de Paris et un parc ancien facilement valorisable.
• Mulhouse suit de près avec 4,7% de rendement net pour un investissement global inférieur à
85 000€, ce qui en fait l’un des
marchés les plus compétitifs du panel.
• Nîmes complète le podium avec 4,6% de rendement
et une durée de retour sur investissement inférieure à deux ans, grâce à un
équilibre favorable entre coût des travaux et valorisation immédiate du bien
rénové.
Derrière ce trio de
tête, plusieurs autres villes confirment la tendance. Saint-Étienne et Metz
affichent des rendements compris entre 3,5 et 4,5%, avec des coûts totaux
souvent inférieurs à 100 000 euros. Dans ces territoires, où la tension
locative reste modérée, la rénovation énergétique constitue un levier pour
renforcer l’attractivité des biens et optimiser leur performance financière.
L’étude confirme que
les villes moyennes concentrent aujourd’hui les meilleures opportunités pour
concilier performance énergétique et rentabilité locative. Selon les calculs de
GoFlint, le coût total d’un projet, incluant l’achat, les frais de notaire et
la rénovation énergétique, varie entre 80 000 et 200 000€ selon les zones
géographiques. Ce niveau d’investissement rend la rénovation accessible à une
part croissante d’investisseurs particuliers, tout en garantissant une
rentabilité supérieure à celle observée dans les grandes métropoles.
« La montée en
puissance des critères environnementaux redessine la rentabilité immobilière,
et les villes moyennes se positionnent comme les nouveaux foyers de la
rentabilité verte. Dans un contexte déjà marqué par le ralentissement de la
production de logements neufs, la hausse des taux d’intérêt et les débats
autour du financement de la transition énergétique, cette complexité renforce
l’incertitude et incite les investisseurs à se tourner vers des marchés plus
stables, comme celui des villes moyennes. » souligne Mihai Gavriloiu, CEO de
GoFlint.
Grandes métropoles : la
rentabilité s’érode
À l’inverse, un
investissement dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Nice souffre
d’un effet prix défavorable. Le coût des rénovations et les prix d’acquisition
déjà élevés, limitent la rentabilité.
• À Paris, un T2 rénové présente en moyenne près
de 29 000 euros de moins-value immédiate et ne dégage qu’un rendement net de
2,2%.
• A Toulouse, même constat : la rentabilité chute sous les 3%, avec des durées de retour sur investissement dépassant six ans.
Ces chiffres mettent en
lumière le déséquilibre entre prix d’entrée et potentiel de valorisation, qui
contraste fortement avec les villes moyennes où l’investissement reste
accessible et rentable.
Pour GoFlint, ils
reflètent une évolution du marché, la rénovation devenant un critère
stratégique et un facteur de différenciation entre territoires. Les
investisseurs peuvent désormais privilégier les villes où l’équation économique
et énergétique reste favorable, loin des coûts élevés et des incertitudes des
grandes métropoles.
« Malgré son rôle central dans la rénovation énergétique, MaPrimeRénov’ reste un frein pour de nombreux ménages et investisseurs, en raison de critères d’éligibilité stricts, de plafonds de ressources contraignants et d’une lourdeur administrative qui rendent les démarches longues et incertaines. L’instabilité des règles et les changements fréquents de barèmes compliquent la planification des travaux et limitent l’attractivité du dispositif pour ceux souhaitant massifier la rénovation énergétique de leurs biens. » conclut Mihai Gavriloiu.