Une reprise solide dans un contexte encore incertain selon ERA Immobilier.
Après une année 2024
marquée par l’attentisme, le marché immobilier ancien a renoué avec la
croissance en 2025. Environ 940 000 ventes de logements anciens ont été
réalisées, contre 845 000 en 2024 selon l’INSEE, soit une progression de plus
de 11 % à l’échelle nationale. Au sein
du réseau ERA Immobilier, cette dynamique s’est traduite par une hausse moyenne
de 15,2 % du volume de transactions par agence, confirmant une reprise
soutenue.
Un marché qui s’est
remis en mouvement
Cette amélioration
s’explique en grande partie par la stabilité des taux de crédit immobilier,
restés autour de 3,2 % tout au long de l’année.
Malgré un environnement
politique et budgétaire anxiogène et une légère remontée des prix, ces
conditions de financement ont permis de restaurer la solvabilité de nombreux
ménages.
« La stabilisation des
taux a agi comme un véritable déclencheur de décisions, en redonnant de la
visibilité aux ménages et en recréant de la confiance sur le marché », souligne Éric
Allouche Directeur Exécutif du réseau ERA Immobilier
Le retour des
primo-accédants
L’année 2025 a
également été marquée par le retour des primo-accédants, favorisé notamment par
le rétablissement de mesures fiscales incitatives au premier semestre, en
particulier le Prêt à Taux Zéro.
Depuis le 1er avril,
celui-ci couvre de nouveau les maisons individuelles et a été élargi à
l’ensemble du territoire pour le logement neuf, collectif comme individuel,
tout en exonérant les acquéreurs de la hausse de 0,5 point de la part
départementale des droits de mutation.
Au sein du réseau, les
primo-accédants représentent désormais 36 % des ventes, contre 31% en 2024,
confirmant leur rôle moteur dans la reprise du marché.
Des prix qui se
stabilisent et repartent légèrement à la hausse
Sous l’effet de
l’augmentation des achats immobiliers constatés au 1er semestre, le prix moyen
au mètre carré progresse de 1 % au sein du réseau ERA Immobilier, avec une
augmentation légèrement plus marquée pour les appartements, à 1,1 % pour
atteindre 4 170 euros le mètre carré, que pour les maisons, dont les prix
progressent de 0,8 % à 2 514 euros le mètre carré.
Ce retour des
acquéreurs s’est également traduit par un raccourcissement des délais de vente,
passés de 108 à 99 jours pour les maisons et de 94 à 91 jours pour les
appartements.
La géographie de la
reprise
En Île-de-France, les
évolutions de prix demeurent hétérogènes selon les territoires. Certains
départements enregistrent des hausses significatives, notamment le Val-de-Marne
avec une progression de 7 %, les Yvelines à 5,1 % et les Hauts-de-Seine à 2,7 %,
tandis que l’Essonne affiche une hausse plus modérée de 0,8 %. À l’inverse, des
baisses notables sont observées en Seine-Saint-Denis, où les prix reculent de
6,1 %, dans le Val-d’Oise avec une baisse de 6 % et, dans une moindre mesure,
en Seine-et-Marne avec un recul de 0,8 %.
La reprise se confirme dans les grandes métropoles régionales. À Bordeaux, les prix progressent de
4,8%, à Strasbourg de 3,9%, à Toulouse de 3,1%, tandis que Lyon enregistre une
hausse de 1,5% et Marseille de 0,9 %.
Les performances
énergétiques objet de négociations
Sur le marché locatif,
la situation reste tendue en raison d’une offre insuffisante, en particulier
dans les zones les plus demandées. L’absence de dispositifs fiscaux incitatifs,
conjuguée au ralentissement des programmes neufs et aux exigences croissantes
en matière de performance énergétique, a eu un effet dissuasif sur les
investisseurs. Ceux-ci ne représentent plus que 12 % des acquisitions en 2025,
contre 16 % en 2024 au sein du réseau ERA Immobilier. À cette pénurie s’ajoute
la sortie progressive du parc locatif des logements classés F et G, qui
représentent encore 12,7 % du parc immobilier.
Dans ce contexte, la
performance énergétique s’impose comme un critère central dans les décisions
d’achat et les négociations. L’écart de prix entre une passoire thermique
classée F ou G et un logement performant classé de A à C peut atteindre jusqu’à
20%. « La question énergétique est devenue structurante : elle influence à
la fois la valeur des biens, la vitesse de vente et les arbitrages budgétaires
des acquéreurs », rappelle Eric Allouche. Pour autant, l’achat d’un bien
énergivore à un prix décoté peut constituer une opportunité, à condition de
pouvoir financer les travaux grâce aux dispositifs d’aide existants, sous
réserve d’éligibilité, comme l’Éco-PTZ ou MaPrimeRénov’.
La décision d’aligner, depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité sur la norme européenne constitue une avancée majeure. Cette seule révision permettra de reclasser environ
850 000 logements aujourd’hui notés F ou G, sans
travaux, leur faisant ainsi sortir du statut de passoire énergétique.
CAP 2026 Une dynamique
à consolider
Les perspectives pour
2026 restent globalement positives. Avec une inflation maîtrisée autour de 1%
et un taux de crédit immobilier moyen estimé à 3,5 %, la dynamique actuelle
devrait se poursuivre, avec une progression modérée des volumes et des prix et
un objectif d’environ un million de transactions dans l’ancien.
Si le contexte
politique le permet, cette tendance pourrait être encore renforcée :
- Par la mise en place
de mesures fiscales en faveur de l’investissement locatif de nature à relancer
la construction de nouveaux logements, comme le préconisait le rapport
Daubresse-Cosson, soutenu par l’ensemble des acteurs de la profession ;
- Par la stabilité des
règles en matière de rénovation énergétique à l’image du contexte de « stop and go
» affectant le dispositif MaPrim’Renov, qui contribuerait à restaurer la
confiance des ménages et des investisseurs ;
- Par une démarche
pragmatique conciliant, d’une manière générale, la règlementation et les
besoins en matière de logements, en allégeant les restrictions foncières, les
normes couteuses comme la règlementation RE2020 applicable depuis 2022 aux
constructions neuves qui génère un surcoût de l’ordre de 5% à 10% par rapport
aux normes précédentes, et en assouplissant les règles d’endettement, en
intégrant par exemple un reste à vivre minimal plutôt qu’un taux fixe.
« Le contexte actuel de taux et de prix accessible est propice à l’acquisition immobilière, qui est dans la plupart des cas, préférable à la location, car pour ceux qui le peuvent il vaut mieux rembourser un crédit pour une acquisition que payer un loyer en pure perte. » conclut Éric Allouche.