Cushman & Wakefield, acteur mondial de l’immobilier d’entreprise,
tire ses premières analyses de la publication des chiffres de marché pour le
4ème trimestre 2025.
1/ Investissement
immobilier en France : 13,7 Mds€ en 2025, un marché qui reprend des couleurs
mais à deux vitesses
Le marché français en
investissement banalisé a enregistré un volume de 13,7 Mds€ en 2025, en
progression de 8% par rapport à 2024. L'année a été marquée par une progression
des volumes tout au long de l’année avec un premier semestre très dynamique (+37%
vs S1 2024) et un second semestre en léger recul (8% vs S2 2024), reflétant
l'impact de l'instabilité politique et fiscale sur la confiance des
investisseurs. Cependant, cette évolution globale masque des trajectoires
fortement différenciées selon les classes d'actifs.
Les bureaux confirment
leur repositionnement avec 6,8 Mds€ investis (+31% vs 2024), bénéficiant de
capitaux core destinés aux actifs très qualitatifs. La concentration
géographique s'accentue : l'Île-de-France capte 5,6 Mds€ (soit 82% des
capitaux), illustrant la polarisation vers les actifs prime et bien situés. À
l'inverse, les régions reculent de 23% affichant un volume de 1,2 Md€.
Le commerce achève
l’année en légère progression avec des volumes clôturés à 2,8 Mds€ (+8,9% vs
2024), mais restent inférieurs de 28% à la moyenne quinquennale (3,9 Mds€). Le
high street parisien structure la majorité de l'activité, témoignant de
l'appétit soutenu des investisseurs pour les emplacements prime. Les formats
traditionnels (centres commerciaux périphériques, retail parks) restent plus en
retrait.
Les entrepôts avaient
déjà montré des signes de ralentissement dès le troisième trimestre de l’année,
avec des volumes établis à 3 Mds€ en 2025, en décrochage de 22% par rapport à
2024. La classe d’actifs est confrontée à un attentisme accru des acquéreurs en
grande partie dû à la frilosité installée par l’instabilité politique et
fiscale de la France tout au long de 2025.
« Le marché a démontré
des signaux positifs au cours de l’année écoulée avec un retour visible des
grandes transactions et une reconstitution progressive de la liquidité. 2025 a
été résolument une année de transition avec une légère amélioration des volumes
par rapport à 2024. Il est encore trop tôt pour savoir si 2026 sera similaire à
2025 compte tenu de la situation économique et de l’instabilité politique en
France ou s’il convient d’envisager un début de reprise pérenne du marché », déclare Aymeric
Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.
2/ Bureaux
Ile-de-France Utilisateurs
Un point bas atteint en
2025
Avec 1,64 million de m²
placés, l’année 2025 marque un point bas, enregistrant une baisse de 9% par
rapport à 2024 et de -15% par rapport à la moyenne 5 ans (post Covid). Le 4e
trimestre affiche une légère amélioration avec +5% par rapport au 3e trimestre,
mais reste toutefois inférieur au niveau enregistré au dernier trimestre 2024.
L’ensemble des créneaux
de surfaces accusent une baisse des volumes de transactions : -9% pour les
petites surfaces, -10 % pour les moyennes surfaces et -8% pour les grandes
surfaces, dont le recul marqué une grande partie de l’année est atténué au 4e
trimestre grâce à 14 signatures. Le recul des transactions de plus de 5 000 m²
qui avait en effet marqué les 3 premiers trimestres s’est donc atténué en fin d’année,
puisqu’au final 45 transactions > 5 000 m² ont été signées en 2025, contre
51 en 2024, même si ce nombre demeure bien en deçà de la moyenne de long terme.
Paris reste en tête de
la demande placée (46% du volume global), mais son volume recule de 9%. Dans la
capitale, le QCA capte toujours la plus grande partie de la demande même s’il
affiche une baisse sur un an (-11%). Des
secteurs tels que Paris 14/15 et Paris 18/19/20 enregistrent une hausse des
commercialisations, en raison de la signature de grandes transactions.
En périphérie, les situations diffèrent selon les secteurs. Ainsi, La Défense connaît une baisse de 31% de la demande placée. Cette baisse est essentiellement due à la chute des grandes transactions (3 en 2025 vs 8 en 2024) alors que le quartier d’affaires confirme son positionnement sur le mid market dont les volumes s’accroissent de 11%. Dans le reste du Croissant Ouest, la Boucle Nord s’effondre avec -70%, la Boucle Sud baisse de 9%, alors que Neuilly-Levallois et Péri-Défense se maintiennent. Enfin, dans le reste de la Première Couronne, seul le secteur Sud progresse, grâce à de grandes transactions
(5
transactions), alors que le Nord et l’Est sont en baisse.
Une offre toujours en
hausse
A fin décembre, l’offre
immédiate de bureaux en Ile-de-France atteint 6,247 millions de m², en hausse
de 2% d’un trimestre à l’autre et de 11% sur un an. Le taux de vacance
francilien atteint désormais 10,7%.
La progression concerne
la quasi-totalité des secteurs géographiques. Sur un an, l’offre disponible
dans Paris est celle qui a le plus augmenté (+32%) pour atteindre 1,4 million
de m², avec une croissance plus nette dans Paris QCA (+52%), permettant un
rééquilibrage de ce marché avec un taux de vacance désormais de 5,3%.
En périphérie, l’offre
demeure globalement élevée avec des taux de vacance supérieurs à 10%, et
toujours supérieurs à 20% pour Péri-Défense et la Première Couronne Nord, qui
totalisent chacun 15% de l’offre francilienne.
« Le marché des bureaux
en Île-de-France a clairement touché un point bas en 2025. Le redressement
observé au quatrième trimestre pour les surfaces supérieures à 5 000 m²
confirme que, malgré un recul annuel marqué, les grandes entreprises
recommencent progressivement à se projeter et à engager des décisions
immobilières. 2026 s’annonce comme une année de recomposition, où la qualité
des immeubles, la localisation et la capacité à répondre aux nouveaux usages
feront la différence », déclare Olivier Taupin, Head of Agency Office &
Industrial chez Cushman & Wakefield.
3/ Logistique France
utilisateurs
La guerre commerciale
initiée par l’augmentation unilatérale des droits de douane par les USA et des
tensions géopolitiques renouvelées ont induit un contexte international
remettant en cause l’organisation logistique mondiale. La situation nationale,
économique et politique, a de son côté rendu difficile les prises de décisions.
Cependant contre toute attente, après un recul marqué du placement au 2e
trimestre, le marché utilisateur logistique conclu 2025 sur une note positive
grâce à un 4e trimestre en progression de +15% par rapport au 4e trimestre 2024
(936 00 m² placés) permettant un atterrissage quasi équivalent au volume placé
de 2024 (3,2 millions de m² placés, soit -4% vs 2024).
« Le plateau bas de fin
de cycle semble avoir été atteint observe Alexis Bouteiller, co-directeur
Logistique France chez Cushman & Wakefield. Cependant, il convient
de demeurer prudent car malgré des fondamentaux toujours solides, la reprise du
marché reste assujettie à la bonne santé de notre économie et à la bonne tenue
de la consommation des ménages. Alors que nous abordons l’année 2026 sans
visibilité faute de budget voté, et que 2 années électorales se profilent, des
atermoiements tant sur la demande que sur la production de nouvelles offres
pourraient ralentir la reprise du marché amorcée fin 2025 », ajoute-t ’il.
Dans ce contexte, l'Ile-de-France (802 000 m² transactés) enregistre une progression significative (+64%) après une année 2024 qui avait enregistré un fort recul, et permet à la Dorsale de retrouver sa représentativité habituelle (+de 50% des surfaces commercialisées). De son côté, la région Centre-Val de Loire conserve la place de 3ème région logistique avec près de 485 000 m² commercialisés.