Le leader français de la recherche de bureaux,
Ubiq, publie la 5e édition de son étude annuelle Ubiqdata
Cette édition 2025 dresse le portrait d’un marché en recomposition : la demande de bureaux traditionnels s’essouffle tandis que le modèle flexible poursuit sa croissance et s’impose désormais comme une composante structurelle de l’immobilier tertiaire.
Entre consolidation
des acteurs, stabilisation des prix et fidélisation des entreprises, l’année
2025 marque une véritable étape de maturité pour le secteur.
Un marché flexible en
quête d’aquilibre
2025, l’année de tous
les contrastes. Alors que la demande placée en bureaux traditionnels recule de
18 % dans Paris, que le QCA, longtemps en sous-offre, atteint un taux de
vacance de 5% (contre 2,3% en 2023), le bureau flexible poursuit sa progression
et gagne en résilience. La liquidation et le rachat de Myflexoffice, deuxième
acteur du bureau opéré parisien, symbolise un tournant : celui d’un marché en
pleine recomposition, entre fusions, rachats et montée en puissance des
leaders.
Avec plus de 1,6
million de m² opérés par les 50 principaux acteurs, le bureau flexible représente
désormais près de 15 % du marché dans certains arrondissements de Paris.
Les opérateurs majeurs renforcent leur empreinte :
- Morning dépasse la
barre des 50 espaces,
- LNB intègre le top 3
avec 62 adresses après la reprise partielle du parc Myflexgroup,
- Gecina, bailleur
institutionnel accélère avec sa marque Yourplace et 15 nouveaux
sites ouverts,
- IWG, toujours leader,
totalise 162 sites et près de 45 000 m² supplémentaires.
Mehdi Dziri, Directeur
général d’Ubiq, souligne : « 2025 signe la maturité du marché. Le bureau
flexible n’est plus une alternative conjoncturelle, mais un pilier de la
stratégie immobilière des entreprises. Il conjugue adaptabilité et performance
économique dans un contexte d’incertitude prolongée. »
Une pénétration qui s’étend
à tout le territoire
Si Paris reste la
vitrine du bureau flexible avec 5,9 % de pénétration, le modèle s’étend à tout le
territoire. Bordeaux (6,9 %), Toulouse-Blagnac (4,7 %), Lyon (3,2 %) et Lille
(3,3 %) confirment leur dynamique.
Le 9ᵉ arrondissement de
Paris demeure le coeur battant du marché (14,7 %), suivi du 2ᵉ (12,3 %) et du 3ᵉ
(12,5 %), tandis que Levallois (3 %) et Neuilly (3,9 %) s’affirment comme de nouveaux
pôles périphériques.
En régions, la tendance est la même : la flexibilité s’installe durablement dans les usages, portée par des entreprises locales en quête d’agilité et de solutions plus responsables.
Une demande solide malgré
le ralentissement économique
Entre le 1er janvier et
le 30 septembre 2025, la demande placée en bureaux flexibles dans Paris atteint
153 000 m², contre 149 000 m² en 2024. Elle représente désormais l’équivalent de
30 % des transactions du marché traditionnel (contre 23 % un an plus tôt).
Le bureau flexible
continue donc de séduire, notamment les PME et ETI, qui constituent près de 75
% des recherches sur Ubiq.
Autre signe fort : la
fidélisation. 82 % des entreprises ayant cherché un espace flexible cette année
occupaient déjà ce type de bureaux auparavant.
« Après avoir goûté au
flex, difficile de revenir en arrière. Ce modèle s’impose comme un choix durable,
et non plus comme une solution d’attente. », poursuit Mehdi Dziri.
Vers une croissance
raisonnée et qualitative
Le parc du bureau opéré
progresse légèrement, à 359 950 m² (+0,6 %), une croissance contenue qui
illustre la nouvelle priorité du marché : la rentabilité plutôt que la
surenchère d’ouvertures. Après les fermetures d’espaces WeWork ou Industrious
en 2024, le marché s’est de nouveau consolidé en 2025 avec les rachats
d’acteurs du bureau opéré comme myflexoffice, Comeandwork et Hello Sentier.
D’autres mouvements de consolidations sont en cours. Ils marquentla fin d’un
cycle d’expansion rapide, au profit d’une mue qualitative et durable.
Du côté des prix, le
marché s’ajuste :
- Paris enregistre une
seconde année de baisse à 689 € / poste / mois,
- Lyon (373 €),
Toulouse (388 €) et Marseille (361 €) suivent la même tendance,
- Tandis que
Montpellier (443 €) et Bordeaux (427 €) affichent une progression continue.
Cette stabilisation
générale traduit une offre plus ajustée aux besoins réels et une clientèle mieux
identifiée.
Le Bureau flexible :
une composante essentielle du futur du travail
Le marché français se
rapproche progressivement des standards internationaux au Royaume-Uni ou aux
États-Unis. À Londres, par exemple, le bureau flexible représente déjà près de
10% du stock total de bureaux. Pour atteindre ce seuil, la clé résidera dans la
capacité des bailleurs et opérateurs à nouer des partenariats équilibrés et à
mutualiser les risques comme la valeur.
2025 confirme ainsi que
la flexibilité n’est plus synonyme de volatilité, mais de résilience. Elle s’impose
comme un levier de performance, de proximité et d’expérience pour les
entreprises et leurs collaborateurs.