L’analyse de Raphaël Amouretti, CEO & Head of Capital
Markets Île-de-France de Catella Property.
Face à un marché immobilier en mutation, le nouveau Schéma Directeur de la Région Île-de-France (SDRIF 2040) impose la transformation de l'existant et mise sur le Grand Paris Express pour rééquilibrer le territoire francilien d'ici 2040.
Adopté en juillet
2025, ce document de planification, unique en France, fixe la manière
d’aménager la région à horizon 2040.
Une vision claire pour
un marché en mutation
Dans un contexte de marché dégradé, le SDRIF-E 2040 apporte une vision claire sur 15-20 ans. Il définit les zones prioritaires de développement, encadre la transformation des actifs existants et protège le foncier économique stratégique. Cette lisibilité permet aux investisseurs de repositionner leurs stratégies d'allocation sur des bases stables.
Un marché immobilier
francilien sous tension
L’Île-de-France adopte
son SDRIF-E 2040 dans un contexte de fortes mutations. Le marché des bureaux
affiche 6 millions de m² vacants (dont 2 millions de neufs) tandis que l’emploi
recule pour la première fois depuis 2020 (-0,3% au T1 2025 pour 5,18 millions
de salariés). 43% des actifs franciliens pratiquent le télétravail
régulièrement.
Mais l’économie se transforme : +44% d’emplois dans
la restauration depuis 2006, +60% dans les loisirs, +10% dans le
transport-logistique. Le SDRIF-E 2040, fruit d’une concertation inédite entre
acteurs publics et privés, adapte le cadre réglementaire à ces nouvelles
réalités.
Transformation plutôt
que construction : une priorité dès novembre 2025
Première mesure
concrète : l'État durcit les conditions d'agrément pour les bureaux dès le 1er
novembre 2025. La réhabilitation devient prioritaire sur la construction neuve.
Les communes où la vacance est élevée font l'objet de restrictions spécifiques.
Pour les acteurs
immobiliers, les opportunités se déplacent : transformation de l'existant et
développement dans les 144 pôles identifiés par le SDRIF. Parallèlement, 14 500
hectares de foncier économique sont sanctuarisés et 835 hectares de nouveaux
secteurs réservés à l'industrie et la logistique. Entre 2012 et 2021, 400
hectares d'activités ont disparu, transformés principalement en logements.
Le pari du SDRIF : une
alternative à l’hypercentre parisien grâce au Grand Paris Express
Le cœur du SDRIF :
créer une région multipolaire, moins centrée sur Paris. Il identifie 144 pôles
répartis sur le territoire francilien, desservis par le Grand Paris Express. À
partir de 2026 avec l’ouverture de la ligne 15 Sud, puis jusqu’en 2030, chaque
nouvelle gare devient un levier de développement. Les 144 pôles identifiés
pourront accueillir logements, bureaux, commerces et services, dans une logique
de proximité permettant de :
• Développer l’emploi dans les communes
aujourd’hui résidentielles,
• Renforcer l’offre de logements dans les
territoires très tertiaires,
• Réduire les trajets domicile–travail.
Dans l'hypercentre - Paris + 15 communes les plus denses dont Levallois, Neuilly, Boulogne -, l'objectif est la rénovation de l'existant. À l'inverse, les 277 communes de la Couronne verront leur développement économique concentré autour des gares. Les communes devront adapter leurs règles d'urbanisme
d'ici 2028.
Chiffres clés
Contexte marché
• 400 ha d'activités disparus (2012-2021)
• 6 millions de m² de bureaux vacants (dont 2
millions neufs ou rénovés)
• -0,3% d'emploi au T1 2025 (5,18 millions de
salariés)
• 43% de télétravailleurs franciliens réguliers
Orientations SDRIF
• 144 pôles de développement identifiés
• 14 500 ha de foncier économique sanctuarisés
• 835 ha de nouveaux secteurs industriels
• 70 000 logements/an à construire
Ile-de-France
• 12 000 km²
• 12,4 millions d'habitants
• 18% de la population française
• 26% de l’emploi privé national
• 30% du PIB national
Calendrier
• 1er novembre 2025 : nouvelles conditions
d'agrément bureaux
• Fin 2026 : ouverture Ligne 15 Sud (Grand Paris
Express)
• 2028 : mise en conformité des documents d'urbanisme
(PLU/SCOT)
• 2030 : réseau Grand Paris Express complet.